Von Horst Peter Wickel, 18.12.2017

Mietrecht Wann Sie die Miete kürzen dürfen

Als Mieter haben Sie Anspruch darauf, dass Ihre Wohnung keine Mängel aufweist. Wenn sich Ihr Vermieter nicht um den vertragsgemäßen Zustand kümmert, können Sie die Miete mindern.
Mietrecht Wann Sie die Miete kürzen dürfen

Nicht aufregen über einen Mangel, er kann eventuell Miete sparen.

Einige gesetzliche Regelungen sind dann doch knallhart: So ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch darin zu erhalten. Und es heißt sinngemäß im Paragraf 536 BGB, dass der monatliche Mietzins dem Niveau des Istzustandes des Mietobjekts zu entsprechen hat.

Die Liste möglicher Mängel ist lang und vielfältig, immer wieder müssen sich Amts- oder Landesgerichte mit der Frage beschäftigen, ob und in welcher Höhe Mieter ihre Mietzahlungen mindern dürfen, wenn die gemietet Wohnung nicht dem vertragsgemäßen Zustand entspricht.

Doch längst nicht alle Mieter machen von diesem Recht Gebrauch. Experten des Mieterbundes schätzen, dass deutschen Mietern jedes Jahr über 100 Millionen Euro durch die Lappen gehen, weil sie brav weiterhin Miete zahlen, auch wenn sich der Istzustand ihrer Wohnung deutlich vom Sollzustand, also der vertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag, unterscheidet.
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Lange Liste möglicher Mängel

Mal sind es undichte Rohrleitungen, unbenutzbare Elektrogeräte oder Möbel bei möblierten Wohnungen, der Rücklauf von Exkrementen im WC oder Schäden und starke Verunreinigungen im Hausflur durch andere Mieter. Aber es können natürlich auch Zustände sein, die Ihre Mietwohnung total unbewohnbar machen, zum Beispiel ein vollständiger Ausfall der Heizkörper im Winter.

Wie hoch die Mietminderung sein darf, wird in Deutschland von Fall zu Fall entschieden. Deshalb sollten Sie Mietminderungstabellen im Internet, in denen aufgelistet wird, wie hoch die Minderung bei welchem Mangel ausfallen darf, mit größter Vorsicht betrachten. In Deutschland sind Richtersprüche in der Regel nur Einzelfallentscheidungen, eine Präzedenzfall-Regelung wie etwa in den USA gibt es hierzulande nicht.

Mietminderungstabellen können deshalb höchstens einer ersten Orientierung dienen, Sie können sich zumindest ein Bild davon machen, ob Sie ein bestimmter Mangel überhaupt zur Mietminderung berechtigen kann. Dann sollten Sie sich fachkundigen Rat von Ihrem Anwalt oder dem Mieterbund einholen, bevor Sie Ihre Mietzahlungen kürzen.

Miete nicht einfach kürzen

Ohne Vorankündigung und Angabe von Gründen dürfen Sie Ihre Mietzahlung nicht einfach mindern oder vollständig einbehalten. Von Anwälten wird empfohlen, das Formschreiben per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter oder seinen gesetzlichen Vertreter zu schicken. Wer die Miete formlos kürzt oder einbehält, gerät damit in einen anteiligen oder vollständigen Mietrückstand.
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Sämtliche Angaben ohne Gewähr

Wie Sie eine Mietminderung ankündigen

In das Schreiben an Ihren Vermieter sollten Sie folgende Punkte aufnehmen:

- eine stichpunktartige Mängelliste mit genauem Datum der Feststellung,
- wenn möglich, Fotoaufnahmen als sichtbaren Nachweis eines Mangels,
- Darstellung der Auswirkungen der Mängel im Detail,
- zugesicherte Vereinbarungen aus dem bestehenden Mietvertrag, die den jeweiligen Mangel bekräftigen,
- eine Ankündigung der Mietminderung in prozentualer Höhe,
- eine Aufforderung zur Behebung der Mängel mit festem Zeitrahmen,
- sowie die Ankündigung rechtlicher Schritte bei Ausbleiben einer Reaktion des Vermieters zur Behebung der Mängel.

Falls sich Ihr Vermieter entschließt, die Mängel beheben zu lassen, hat er natürlich wieder Anspruch auf den vollen monatlichen Mietzins. Bei einem Gerichtsurteil wird in der Regel vom Richter festgelegt, bis wann die Mängel behoben sein müssen.

Mietminderungen bringen Konflikte – und Risiken

Gerade bei Schimmel in der Wohnung – einer der häufigsten Gründe für eine Mietminderung – ist nicht immer eindeutig klar, ob ein Eigenverschulden des Mieters vorliegt. Sowohl bauliche Mängel als auch falsches Heizen und Lüften des Mieters können Schimmel begünstigen.

Wenn Mieter wegen eines solchen Mangels ihre Zahlungen kürzen, aber den Schaden selbst verursacht haben, dürfen Vermieter sogar kündigen. Das zeigt ein vom Bundesgerichtshof (BGH) höchstrichterlich entschiedener Fall.

Die Mieter eines Einfamilienhauses in Bayern hatten die Miete wegen Schimmel- und Kondenswasserbildung um 20 Prozent gemindert. Nachdem ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Vermieter fristlos. Gutachter bestätigten, dass die Mieter selbst schuld waren. Da sich zwei Aquarien und ein Terrarium im Haus befänden, hätten die Mieter wissen können, dass sie wegen der höheren Luftfeuchtigkeit ihr Lüftungsverhalten hätten anpassen müssen und die Schimmelbildung somit auf ihr Versäumnis zurückzuführen war. Der BGH bestätigte die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung (Az.: VIII ZR 138/11).

Mieter sollten nach Empfehlungen des Mieterbunds vor einer Mietminderung unbedingt Rechtsrat einholen.

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