Von Horst Peter Wickel, 20.10.2017

Mietwohnung Wenn die Wohnfläche falsch ist

Wenn die angegebene Wohnfläche in Ihrem Mietvertrag nicht stimmt, können Sie Ihren Mietvertrag kündigen oder Ihre Miete mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Mietwohnung Wenn die Wohnfläche falsch ist

Abweichungen von bis zu zehn Prozent der Wohnfläche sind erlaubt.

Die Mieten werden immer teurer – dabei stimmen bei mehr als der Hälfte aller Wohnungen nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) die im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen gar nicht mit der tatsächlichen Wohnungsgröße überein.

Zwar sind Flächenabweichungen von bis zu zehn Prozent erlaubt, aber wenn Ihre Wohnung tatsächlich mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern, haben die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 142/08). Dabei macht es keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angegeben oder eine Circa-Fläche genannt wird (BGH Az.: VIII ZR 144/09). Ist Ihre Wohnung also tatsächlich 20 Prozent kleiner, können Sie Ihre Miete um 20 Prozent mindern und Sie können 20 Prozent zurückfordern.

Komplizierte Berechnung der Wohnfläche

Wenn Sie die Wohnfläche Ihrer Wohnung berechnen wollen, müssen Sie sich an die gesetzlichen Vorschriften der Wohnflächenverordnung halten. Nach dieser Verordnung müssen die Grundflächen aller Räume Ihrer Wohnung, also auch Küche und Flur, mitgerechnet werden.

Wenn Sie allerdings unter dem Dach wohnen, gilt das nicht, denn vollständig angerechnet werden nur Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern. Räume und Raumteile mit einer Höhe von mindestens einem und weniger als zwei Metern werden zur Hälfte und mit weniger als einem Meter gar nicht angerechnet.

Keller zählt nicht zur Wohnfläche

Auch die Grundflächen von unbeheizten Wintergärten, Schwimmbädern sowie ähnliche, nach allen Seiten geschlossenen Räumen, also auch Hobbyräume, sind zur Hälfte anzurechnen. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte mitgezählt. So genannte Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage gehören nicht zur Wohnfläche.
Zollstock reicht vielleicht nicht

Einfache Messungen können Sie sicherlich mit dem Zollstock vornehmen, aber um Ihre Mieträume exakt auszumessen, empfiehlt sich ein moderner Laser-Entfernungsmesser. Er erfasst die Länge von Räumen einfacher und präziser als ein Zollstock, eine Messung per Laser liefert zuverlässige Ausgangswerte. Weicht der von Ihnen ermittelte Wert stark vom Mietvertrag ab, lohnt es sich unter Umständen einen Gutachter zu beauftragen, um die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln.

Die Kosten betragen allerdings in der Regel mehrere hundert Euro. Ob Ihr Vermieter diese am Ende übernimmt, ist fraglich. Sinnvoller ist es daher meist, zuerst die Miete zu mindern und dann in Absprache mit dem Vermieter einen Gutachter zu beauftragen. Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung wird in der Regel durch den Richter ein Experte bestellt, dann muss die unterliegende Partei für die Gutachterkosten aufkommen.

Viele Streitigkeiten um die Wohnfläche

Immer wieder treffen sich Mieter und Vermieter vor Gericht, wenn es um die Wohnflächenberechnung geht. Dabei geht es mal um einen Hobbyraum im Keller, der als Schlafzimmer genutzt wird. Oder mal um die Frage, ob eine Terrasse mit einem festen Bodenbelag versehen und zum Aufstellen von Tischen und Stühlen geeignet sein muss.

Anspruch auf Rückzahlung verjährt

Ihr Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete verjährt nach drei Jahren. Die Verjährung beginnt am Ende des Jahres, in dem Sie Kenntnis von Ihrem Anspruch erlangt haben.

Tipp: Lesen Sie hier, welche Nebenkosten der Vermieter nicht umlegen darf.

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