Von Claudia Lindenberg, 08.03.2019

Erbrecht Haus geerbt – was nun?

Ein Haus erben – das klingt abgesehen von der Trauer um den Verstorbenen zunächst nach einer guten Nachricht. Wie gehen Erben in einem solchen Fall am besten vor?
Erbrecht Haus geerbt – was nun?

Wer eine Immobilie erbt, sollte sich rasch über Zustand und Verbindlichkeiten informieren, um das Erbe gegebenenfalls noch ausschlagen zu können.

Überblick über das Erbe verschaffen

Erben übernehmen alle Rechte und Pflichten des Erblassers. Sie müssen daher auch für seine Schulden geradestehen. Es gibt jedoch die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Die Frist ist mit sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls kurz, daher sollten Erben zügig aktiv werden und den Nachlass gründlich sichten: Was gehört außer der Immobilie noch zum Vermögen, hatte der Erblasser Schulden? Wichtig sind auch Informationen über das geerbte Haus. Gibt es Immobilienkredite und wenn ja, wie hoch ist die Restschuld, die noch zu zahlen ist? Welche laufenden Kosten sind ab sofort zu zahlen – etwa für die Wohngebäudeversicherung, Strom und Wasser?

Wichtig: Erben sollten auf keinen Fall voreilig einen Erbschein beantragen, denn damit gilt ein Erbe als angenommen.
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Erbe annehmen oder ausschlagen?

Das Erbe auszuschlagen ist in einigen Fällen sinnvoll – etwa dann, wenn der Nachlass überschuldet ist oder überwiegend aus einer sanierungsbedürftigen Immobilie besteht. Auch wenn Erben selbst hohe Schulden haben, kann dies angeraten sein. Andernfalls könnte der Nachlass an die Gläubiger fallen. Schlägt der verschuldete Erbe die Erbschaft aus, geht sie auf den nächsten Angehörigen gemäß der gesetzlichen Erbfolge über und der Nachlass bleibt in der Familie. Sinnvoll ist es, einen auf Erbrecht spezialisierten Anwalt zurate zu ziehen. Er kann auch Alternativen wie die Nachlassinsolvenz aufzeigen.

Erbe angenommen – wie geht es weiter?

Als Nächstes müssen Haus-Erben entscheiden, was mit dem geerbten Haus passieren soll und auch das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz sieht für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner für das Familienheim des Erblassers eine Sonderregelung vor: Nutzen sie das Haus mindestens zehn Jahre, fällt keine Erbschaftssteuer an. Dies gilt auch für Kinder, sie müssen jedoch für den anteiligen Wert des Hauses Erbschaftssteuer zahlen, der auf mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche entfällt – sofern sie den Steuerfreibetrag bereits ausgenutzt haben. Dieser ist mit 400.000 Euro sehr großzügig, bei Ehegatten beträgt er sogar 500.000 Euro. Wer die Zehnjahresfrist nicht einhält, muss nachträglich Erbschaftssteuer zahlen.

Tipp:
Lesen Sie hier Tipps rund um das Thema Immobilien-Schenkung.

Erbschaftsteuer-Rechner

Ob und wie viel Erben zahlen müssen
Möchten Erben nicht selbst in der Immobilie wohnen, können sie diese verkaufen oder vermieten. Allerdings ist das Vermieten bei Häusern in der Regel weniger sinnvoll als bei Wohnungen. War die Immobilie bereits vermietet, übernehmen die Erben den Mietvertrag. Sie sollten den Mieter möglichst zügig informieren, damit er die Miete an die richtige Stelle überweist.

Mit Miterben einigen

Oft erbt nicht nur eine Person, sondern es gibt mehrere Erben. In Erbengemeinschaften müssen sich die Erben über die weitere Verwendung der Immobilie einig sein. Sie können diese verkaufen oder vermieten – oder ein Erbe zieht ein und zahlt die anderen aus. Festgehalten wird die Einigung im Erbauseinandersetzungsvertrag.

Können sich die Erben nicht einigen, gibt es mehrere Möglichkeiten:

Mitglieder der Erbengemeinschaft können gegen Zahlung einer Abfindung auf ihre Rechte verzichten und die Erbengemeinschaft verlassen. Dies wird als Abschichtung bezeichnet. Der Kreis der Erben verringert sich damit und es kann so besser gelingen, eine Einigung herbeizuführen. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn der ausscheidende Miterbe der einzige ist, der einen Verkauf befürwortet, während die anderen Erben das Haus vermieten wollen.
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Datenstand: 25.03.2019
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Alternativ können Mitglieder der Erbengemeinschaft ihren Erbteil verkaufen. Hierbei müssen die anderen Erben nicht zustimmen. Diese haben bei beabsichtigtem Verkauf an Dritte jedoch ein Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben müssen.

Die Teilungsversteigerung als dritte Option kann ebenfalls von jedem Mitglied einer Erbengemeinschaft in die Wege geleitet werden, ohne dass die anderen Erben dagegen etwas unternehmen können. Diese Variante erweist sich oftmals jedoch als nachteilig für alle Beteiligten, da der Verkaufserlös auf diesem Wege üblicherweise geringer ist als beim freihändigen Verkauf. Außerdem schmälern die Kosten für das Versteigerungsverfahren den Erlös zusätzlich.

Tipp:
Ist die Situation völlig verfahren, kann es hilfreich sein, einen Mediator einzuschalten. Er vermittelt zwischen den Erben.

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