Von Peter Rensch, 09.03.2017

Wertermittlung Wie viel eine Immobilie wirklich wert ist

Sie wollen eine Immobilie kaufen oder verkaufen? Wie Sie den tats√§chlichen Wert ermitteln und wo Sie Unterst√ľtzung finden.
Wertermittlung Wie viel eine Immobilie wirklich wert ist

Bei der Ermittlung eines Immobilienwertes spielen sehr viele Faktoren eine Rolle.

Unabh√§ngig davon, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, wird zwischen Wunschpreis und Verkehrswert unterschieden. Hier ist es f√ľr Sie ratsam, vorab die Frage zu stellen, welcher Preis f√ľr das Objekt eigentlich gerechtfertigt ist. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, werden das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren genutzt, welche je nach Objekttyp unterschiedlich zur Geltung kommen und den Kauf- oder Verkaufspreis nachhaltig beeinflussen k√∂nnen. Die Wertermittlung orientiert sich hierbei an den Baukosten, einer m√∂glichen Rendite oder vergleichbaren Objekten.

Erste Anhaltspunkte zur Wertermittlung finden Sie bei Immobilienangeboten auf Internetportalen oder in der Tageszeitung. Hier k√∂nnen Sie die Preise √§hnlicher Objekte mit Ihrer Immobilie vergleichen. Welche Einfl√ľsse den Preis einer Immobilie nach oben oder in den Keller treiben, sind √ľberschaubar in drei Punkte gegliedert:
  1. Lage: Infrastruktur und Lärmbelastung nehmen ebenso Einfluss auf den Immobilienwert wie vorhandene Einkaufsmöglichkeiten und die medizinische Versorgung.
  2. Immobilientyp: Bauqualit√§t, Aufteilung der R√§ume und Ausstattung erh√∂hen oder mindern den Preis. Auch die Energieeffizienz beeinflusst den Wert ebenso wie eventuelle Sanierungs- oder Modernisierungsma√ünahmen. Nat√ľrlich spielt auch das Alter der Immobilie bei der Wertermittlung eine Rolle, da eventuell ein aufw√§ndiger Sanierungsbedarf besteht.
  3. Grundbucheintragungen: Haben dritte Personen Rechte an der Immobilie, verringert dies den Wert.

Dazu Frank R√∂mer, √∂ffentlich bestellter und vereidigter Gutachter der IHK Mainz: „Der Preis einer Immobilie wird zum einen ma√ügeblich durch den Bodenwert bestimmt, zum anderen aber auch von den Zukunftsaussichten einer Region (Stichwort Demographie, das hei√üt in Regionen mit r√ľckl√§ufiger Bev√∂lkerung werden die Preise nicht steigen und sind schon jetzt sehr niedrig).“

Pluspunkt altersgerechter Wohnkomfort

Hinzu kommen weitere Faktoren wie vorhandene Mietvertr√§ge und besondere Ausstattungen wie Garten, Parkfl√§chen oder altersgerechter Wohnkomfort. Den genauen Wert eigenst√§ndig zu ermitteln, ist also eine komplexe Angelegenheit und ein hinzugezogener Experte bedeutet f√ľr Sie Absicherung und Arbeitserleichterung.

Mein Tipp: Wenn Sie nicht sicher sind, den Wert Ihrer Immobilie einschätzen zu können, sollten Sie professionelle Hilfe hinzuziehen. Hierzu gibt es unterschiedliche Möglichkeiten.

Experten ermitteln f√ľr Sie einen realen Immobilienwert

Makler bieten in der Regel eine kostenlose Preissch√§tzung an, die meist auf Erfahrungswerten beruht. Allerdings haben viele Makler keine spezielle Ausbildung, um eine professionelle Verkehrswertermittlung durchzuf√ľhren. Zudem dient die Einsch√§tzung nicht als Gutachten, was Sie somit als Verk√§ufer nicht als nachhaltiges Argument einsetzen k√∂nnen und f√ľr Sie als K√§ufer kein zuverl√§ssiger Nachweis ist.

Um einen realistischen Verkehrswert ermitteln zu lassen, können Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Zu finden beispielsweise auf der Internetseite vom Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V., dem bundesweiten Sachverständigenverzeichnis der IHK oder beim Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V., kurz b.v.s.

Bis zu 2.000 Euro f√ľr die Wertermittlung

Diese Gutachter kosten jedoch Geld. Sie rechnen in der Regel pauschal oder √ľber die eigenen Verb√§nde mit individuellen Honorarregeln ab. Je nach Verkehrswert m√ľssen Sie mit Geb√ľhren von bis zu 2.000 Euro rechnen. Daf√ľr haben Sie jedoch die Sicherheit, eine tats√§chliche Wertermittlung zu erhalten.

Frank R√∂mer erkl√§rt hierzu: „Den realen Wert einer Immobilie insbesondere in Ballungsr√§umen zu bestimmen, f√§llt selbst erfahrenen Immobiliengutachtern mittlerweile immer schwerer, da sich die Immobilienpreise innerhalb weniger Jahre insbesondere in hochpreisigen Regionen mehr als verdoppelt haben.“

Insoweit sollten Sie nicht vom realen Wert, sondern von einem angemessenen Wert unter Ber√ľcksichtigung des Marktumfeldes und der aktuellen Marktlage sprechen.
Frank R√∂mer weiter: „Als Gutachter mache ich immer wieder die Erfahrung, dass selbst f√ľr identische Objekte vollkommen unterschiedliche Preise gezahlt werden mit Abweichungen zwischen dem g√ľnstigsten und h√∂chsten Preis von teils mehr als 50 Prozent.“

Der realistische Verkehrswert ist entscheidend

Auch f√ľr Farid Damban, DEKRA zertifizierter Sachverst√§ndiger f√ľr Immobilienbewertung, sollte die Expertise eines beglaubigten und seri√∂sen Sachverst√§ndigen selbstverst√§ndlich sein, um einen m√∂glichst realistischen Verkehrswert zu ermitteln, in welche auch grundst√ľcksspezifische und objektspezifische Faktoren mit einflie√üen, die der Laie grunds√§tzlich nicht beurteilen kann.

Farid Damban st√ľtzt seine Objektbewertung auf zwei Bestandteile: Grundst√ľck und Bebauung. „Im ersteren Schritt m√ľssen Bodenrichtwerte des Grundst√ľcks ermittelt und berechnet werden.
 Zudem werden spezifische Faktoren wie Grundst√ľcksform, Erschlie√üungsstand und die orts√ľblichen Gegebenheiten ber√ľcksichtigt. Bei der Bebauung selbst muss vorerst der genaue Objekttyp ermittelt werden. 
Anschlie√üend muss der Sachverst√§ndige anhand der Bauunterlagen, der Ortsbesichtigung und Ausstattungsmerkmalen
 den Normalherstellungswert im Neubaustand berechnen.
 Das Alter der Immobilien wird linear abgezogen, um den rechnerischen Restwert zu ermitteln.“

Substanzwert muss nicht Marktwert sein

Schlie√ülich flie√üen noch weitere Bemessungsgrundlagen mit ein wie Wohnungsgr√∂√üe, Haustechnik, gr√∂√üere Baum√§ngel, aufwendige Modernisierungen und Sonderausstattungen,
 welche den Wert ebenfalls beeinflussen. Noch einmal Farid Damban: „Nat√ľrlich spielt auch die derzeitige Situation auf dem Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle, aus welcher ein marktangepasster Faktor zur Endberechnung beigesteuert wird, denn der letztendliche Substanzwert muss nicht der tats√§chliche Marktwert sein. Auch in diesem Fall ist es hilfreich, auf die Informationen eines sachverst√§ndigen Gutachters und statistischen Datenbanken sowie Aussch√ľssen zur√ľckzugreifen.“



Immobilienbewertung online genau pr√ľfen

Mittlerweile bieten unterschiedliche Internetportale eine Online-Bewertung f√ľr Immobilien an. Dieser Service ist dann hilfreich, wenn Sie schnell eine Bewertung abrufen wollen. Jedoch dient dies nicht als Gutachten, sondern als Einsch√§tzung, ohne das Objekt von einem Experten vor Ort unter die Lupe genommen zu haben.

Abschlie√üend weist Frank R√∂mer noch darauf hin: „Online Bewertungen basieren oftmals nur auf Angebotspreisen und sind beeinflusst durch die durch den Verwender gemachten Angaben √ľber die Immobilie. Insbesondere Verk√§ufer werden ihre Immobilien meist zu hoch einwerten, weil zum Beispiel eine gehobene Ausstattung aus dem Baujahr unterstellt wird, obwohl diese nicht mehr modern beziehungsweise gefragt ist (moosgr√ľne B√§der, alte Alufenster aus den 70 er Jahren etc.). M√§ngel spielen bei diesen Online-Bewertungen meist auch keine Rolle (Stichwort feuchter Keller, mangelhafte D√§mmung etc.).“

Fazit: Wenn Sie bei der Wertermittlung einer Immobilie den sicheren Weg beschreiten wollen, sollten Sie einen √∂ffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverst√§ndigen hinzuziehen. Das kostet zwar ein Honorar, daf√ľr erhalten Sie jedoch ein zuverl√§ssiges Gutachten.
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