Preisexplosion Zinstief federt Kosten ab

8.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung in sehr guter Lage in München sind keine Seltenheit. Eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung schlägt dort mit rund 800.000 Euro ins Kontor. Hinzu kommen Nebenkosten von zehn bis 15 Prozent. Wer soll das bezahlen?

Viele Käufer stellen sich die Frage, ob sich der Kauf von Wohneigentum überhaupt noch lohnt. Die Antwort ist darauf ist nicht leicht. Die Rechnung enthält viele Unbekannte, zum Beispiel die künftige Mietsteigerung der eigenen Wohnung, die Entwicklung der Zinsen und vor allem die weitere Preisentwicklung bei Eigenheimen. Klettern die Kaufpreise munter weiter, gleicht die Wertsteigerung der Immobilie die hohen Kosten bald wieder aus. Laut des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken legten die Preise für selbstgenutzte Häuser und Eigentumswohnungen seit 2003 bundesweit um rund ein Drittel zu. Großstädte verzeichnete oft noch deutlich höhere Steigerungsrate. So legten zwischen 2011 und 2015 die Eigentumspreise in Berlin um 35 Prozent zu, in München um 31 Prozent und in Essen um zwölf Prozent.

Dass die Hausse bei Immobilien in diesem Tempo weitergeht, ist jedoch unrealistisch. Beendet die Zentralbank die lockere Geldpolitik, werden die Kreditzinsen schnell anziehen. In der Folge wird Baugeld teurer und die Finanzierung Immobilien schwieriger. Weil Investoren vorsichtiger agieren werden, geht die Nachfrage nach Immobilien zurück. Steigen im gleichen Atemzug noch die Sparzinsen, dürfte auch das Interesse an Immobilien als Geldanlage zurückgehen.

Wichtig: Als Käufer sollten Sie daher bereits jetzt auf einen angemessenen Kaufpreis achten, ansonsten rechnet sich neu gekauftes Wohneigentum auf Jahre hinaus nicht.

Interessant für Ihre Kaufentscheidung ist, ob der Immobilienerwerb heute teurer ist als noch vor einigen Jahren und ob Sie sich überhaupt noch eine Finanzierung leisten können. Verallgemeinernd lässt sich dazu sagen: Ja, die Finanzierung ist immer noch zu ähnlichen Bedingungen möglich wie vor einigen Jahren, allerdings dauert sie länger und die Gesamtkosten sind insgesamt etwas höher. Positiv: Die inzwischen deutlich gesunkenen Kreditzinsen federn die höheren Kaufpreise teilweise ab. Wie stark dieser Effekt ist, zeigt eine Beispielrechnung:

• Kauf heute: Eine Eigentumswohnung über 90 Quadratmeter kostet inklusive Nebenkosten in guter Berliner Lage derzeit rund 440.000 Euro. Angenommen Sie bringen 140.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein, dann benötigen Sie einen Baukredit über 300.000 Euro. Als Zinsbindung vereinbaren Sie 25 Jahre, dann ist der Kredit abgezahlt. Der Zinssatz beträgt 1,6 Prozent und die Tilgung 3,25 Prozent. Ergebnis: Ihre Monatsrate beträgt 1.212 Euro, insgesamt kostet Sie die Finanzierung der Immobilie 364.286 Euro.

• Beispielkauf 2011: Vor fünf Jahren kostete die gleiche Eigentumswohnung rund ein Drittel weniger, also etwa 330.000 Euro. Ihr Eigenkapital betrug damals allerdings nur 120.000 Euro, also hätten Sie 210.000 Euro Kredit aufnehmen müssen. Bei gleicher Tilgung und ähnlich hoher Kreditrate konnten Sie das Darlehen binnen 20 Jahren zurückzahlen. Die Kreditzinsen lagen damals bei etwa vier Prozent. Ergebnis der Finanzierung: Bei einer monatlichen Rate von 1.269 Euro summierte sich der Gesamtaufwand binnen 20 Jahren auf 305.897 Euro.

Fazit: Trotz mehr als doppelt so hoher Kreditzinsen kostete die Immobilie 2011 rund 58.400 Euro weniger als heute. Damit konnten die gesunkenen Kreditzinsen rund die Hälfte des gestiegenen Immobilienpreises abfedern. Ein kompletter Ausgleich der Mehrkosten war aber nicht möglich.

Rechnen Sie vor dem Immobilienkauf genau nach und heben Sie Sparpotentiale. So könnten Sie beispielsweise eine preiswertere Immobilie erwerben oder mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Eine effiziente Sparmöglichkeit eröffnet die Aufnahme eines Top-Baukredits. Ein um 0,5 Prozentpunkte preiswerteres Darlehen bringt in unserem Beispiel bereits eine Zinsersparnis von rund 15.000 Euro. Tipp: Wenn Sie vorhaben eine Immobilie als Altersvorsorge zu kaufen, sollten Sie die Fallstricke kennen.