Thomas Brummer
Ein Beitrag von Thomas Brummer, 17.10.2017

Wohnen Wann Vermieter die Miete erhöhen dürfen

Vermieter dürfen nicht einfach nach eigenem Ermessen die Miete erhöhen. Die Spielregeln für Mieterhöhungen.
Wohnen Wann Vermieter die Miete erhöhen dürfen

Viele Mieter bekommen einen Schreck, wenn ihnen eine Mieterhöhung ins Haus flattert. Doch nicht immer ist diese gerechtfertigt.

Vermieter dürfen die Miete grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Wie hoch diese ist, erfährt man im örtlichen Mietspiegel. In Gemeinden, in denen es keinen Mietspiegel gibt, muss der Vermieter mindestens drei vergleichbare Wohnungen anführen oder ein Gutachten vorweisen. In nahezu allen deutschen Großstädten greift mittlerweile die sogenannte Kappungsgrenzesenkungsverordnung. Überall, wo diese gilt, dürfen die Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 15 bzw. 20 Prozent erhöht werden.

Eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gibt es im Prinzip in allen Städten, in denen Mieter mit hohen bzw. steigenden Mietpreisen rechnen müssen, etwa in den "Top-7-Städten" Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart. In den Bundesländern Saarland, Thüringen, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt gilt der höhere Maximalsatz von 20 Prozent. Wird eine Wohnung neu vermietet, deckelt die Mietpreisbremse die Mietkosten.

Mieterhöhung bei Modernisierungen

Gesonderte Regelungen gelten, wenn ein Vermieter die Wohnung saniert: "Er darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen", erklärt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbunds und liefert noch ein Beispiel: "Baut der Vermieter beispielsweise einen Balkon an, installiert er einen Aufzug, baut er neue Fenster und eine neue Heizungsanlage ein und bringt er eine umfassende Wärmedämmung an, können für eine 70 Quadratmeter große Wohnung schnell anteilige Modernisierungskosten in Höhe von 35.000 Euro anfallen. Das bedeutet, der Vermieter kann hier elf Prozent, also 3.850 Euro auf die Jahresmiete aufschlagen. Er kann also die monatliche Miete um 320 Euro anheben."

Wichtig dabei: Vermieter müssen die Maßnahmen ihren Mietern zuvor schriftlich mitteilen. Als Vermieter gilt nur, wer im Grundbuch eingetragen ist.

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Index- oder Staffelmieten

Ein Sonderfall sind sogenannte Indexmieten und Staffelmieten. Bei einer Indexmiete passt sich der Mietpreis automatisch an einen Bezugspunkt an, den sowohl Vermieter als auch Mieter kennen. In aller Regel orientieren sich die Vertragsparteien am Lebenshaltungskostenindex des Statistischen Bundesamts. Im Gegensatz dazu legt bei einer Staffelmiete der Vermieter die Mietsteigerungen bereits im Vorfeld fest.

Steigen die Mietpreise stark an, wie das in den vergangenen Jahren in etlichen deutschen Großstädten der Fall war, kann der Staffelmietvertrag für einige Mieter die günstigere Option gewesen sein. Der Mieter hätte in solchen Fällen zumindest eine größere Planungssicherheit gehabt. Erhöhungen wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) oder aufgrund von Modernisierung sind bei Staffelverträgen ausgeschlossen. Bei Indexmietverträgen darf ebenfalls nicht mit dem Argument der Vergleichsmiete erhöht werden. Eine Mietpreiserhöhung wegen einer Modernisierung ist dagegen in Ausnahmefällen möglich.

Tipp: Wer Zweifel hat, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist, kann sich vom Deutschen Mieterbund oder einem Anwalt beraten lassen.

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Thomas Brummer mein Name ist Thomas Brummer. Ich studierte Betriebswirtschaftslehre an der Universität Augsburg und war währenddessen als Werkstudent bei der LV 1871 und der Hypovereinsbank tätig. Im Anschluss schrieb ich für das Anlegermagazin Der Aktionär.

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