Max Gei├čler
Ein Beitrag von Max Gei├čler, 04.09.2017

Vorsicht bei steigenden Zinsen So viel darf eine Miet-Immobilie kosten

Das anhaltende Zinstief dr├Ąngt viele Anleger in Mietimmobilien. Renditeobjekte sollten aber auch bei steigenden Zinsen rentabel sein, sonst drohen Verluste. Eine Beispielrechung.
Vorsicht bei steigenden Zinsen So viel darf eine Miet-Immobilie kosten

Ob die Rendite einer Miet-Immobilie stimmt, h├Ąngt von vielen Faktoren ab.

Statt kaum Zinsen zu kassieren, lieber Ersparnisse in eine Immobilie stecken - das erscheint vielen Anlegern attraktiv. Warum also nicht eine Eigentumswohnung kaufen und diese vermieten? Das kann sich lohnen. Es kann aber auch nach hinten losgehen. Wenn die Zinsen steigen, kann die Rendite-Immobilie deutlich an Wert verlieren.

Damit sich eine Immobilie zur Kapitalanlage rechnet, sollte vor allem der Kaufpreis stimmen. Dieser richtet sich nicht nur nach Markt, dem Objektzustand und den eigenen finanziellen Verh├Ąltnissen, sondern auch nach den erzielbaren Mieteink├╝nften und der gew├╝nschten Kapitalrendite. Was oft vernachl├Ąssigt wird: Das allgemeine Zinsniveau hat Einfluss auf den Kaufpreis und die Kapitalrendite.

Kaufpreis und Kapitalrendite ermitteln

Um den maximalen Kaufpreis zu ermitteln, m├╝ssen Sie unter anderem die gew├╝nschte Kapitalrendite festlegen. Die Kapitalrendite bestimmt sich aus dem Zinssatz f├╝r risikolose Anlagen (z. B. Staatsanleihen) sowie einem Renditeaufschlag, der von der Lage des Objekts, dessen Zustand sowie der vorgesehenen Nutzung abh├Ąngig ist. Er soll die Kosten f├╝r Instandhaltung, Leerstand, Besch├Ądigungen und ├ähnliches decken. Der Zinssatz f├╝r risikolose Anlagen liegt aktuell bei null Prozent, der Renditeaufschlag f├╝r Wohnimmobilien bemisst sich nach Angaben des Immobilienexperten Christian Lange vom M├╝nchner VZ Verm├Âgenszentrum im Schnitt mit drei Prozent. Zusammen addiert ergibt sich eine aktuelle Kapitalrendite von drei Prozent.

Zur Ermittlung des Kaufpreises dividieren Sie nun die angestrebte Miete durch die gew├╝nschte Kapitalrendite. Betr├Ągt die geplante Jahresmiete 12.000 Euro und die angestrebte Zielrendite drei Prozent (12.000 : 0,03), ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von 400.000 Euro. „Teilt man jetzt den Kaufpreis durch die Jahresmiete, so zeigt sich, dass K├Ąufer bereit sind, die 33-fache Netto-Jahresmiete zu zahlen", erl├Ąutert Lange.

Nebenerwerbskosten nicht vergessen

Die Rechnung muss allerdings noch um Steuern und Nebenkosten erg├Ąnzt werden. F├╝r Notar- und Grundbucheintrag fallen rund zwei Prozent des Objektpreises an. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent betr├Ągt. Wird das Objekt ├╝ber einen Makler vermittelt, k├Ânnen weitere gut sechs Prozent Provision hinzukommen. Im Extremfall sind also bis zu 15 Prozent Nebenkosten m├Âglich. Die Beispielrechnung geht von einem Durchschnittswert von zehn Prozent aus, also von 40.000 Euro. Damit ergibt sich unterm Strich ein Gesamt-Investitionsbetrag von 440.000 Euro.

Steigende Zinsen belasten Wiederverkaufswert

„Im aktuellen Zinstief akzeptieren Anleger niedrige Kapitalrenditen bei vergleichsweise hohen Erwerbskosten“, erkl├Ąrt Lange. Langfristig k├Ânne dies zum Problem werden, insbesondere wenn die Zinsen steigen. Denn h├Âhere Zinskosten vermindern die Nachfrage und belasten die Immobilienpreise. Da im Gegenzug die Kapitalrenditen steigen, k├Ânne es beim Wiederverkauf des Objekts zu herben Verlusten kommen.

Die Rechnungen in der Tabelle unten zeigen die Wirkung. Zwar sind steigende Mietpreise in der Zukunft einkalkuliert, doch das gleicht die Verluste nicht aus. Klettert das allgemeine Zinsniveau beispielsweise auf 1,0 Prozent, erh├Âht sich die anvisierte Kapitalrendite auf vier Prozent. Teilt man die veranschlagten Mieteink├╝nfte von 13.800 Euro (3. Spalte) durch die Zielrendite von vier Prozent, ergibt sich ein Wert von 25. Das bedeutet: „K├Ąufer d├╝rfen jetzt nicht mehr als die 25-fache Jahresmiete bieten, um auf die anvisierte Mindestrendite von vier Prozent zu kommen,“ erl├Ąutert Lange. Daraus ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von 345.000 Euro. F├╝r den aktuellen Eigent├╝mer bedeutet diese Entwicklung nichts Gutes, denn w├╝rde er verkaufen, droht ein Verlust von 95.000 Euro.

Steigt der das allgemeine Zinsniveau auf zwei Prozent (siehe 5. Spalte), d├╝rfen K├Ąufer sogar nur noch das 20-fache der Jahresmiete bezahlen, also nicht mehr als 276.000 Euro. Der Eigent├╝mer w├╝rde in diesem Fall einen Verlust von 164.000 Euro erleiden.

Fazit: Vorsichtig kalkulieren

M├Âchten Sie jetzt eine Wohnung zur Kapitalanlage kaufen, dann sollten Sie sehr vorsichtig kalkulieren. Bemessen Sie den Kaufpreis so, dass sich die Investition auch dann lohnt, wenn der Wert der Wohnung nicht weiter steigt und die Zinsen zulegen. Gut sieht es nach Ansicht des Finanzexperten hingegen zurzeit f├╝r Immobilien-Verk├Ąufer aus. Sie h├Ątten gute Chancen, einen attraktiven Wertzuwachs zu realisieren. Viele K├Ąufer seien n├Ąmlich weiterhin bereit, hohe Preise zu zahlen.

Tipp: Auch steigende Baugeldzinsen k├Ânnen sich negativ auf einen Immobilienkauf auswirken. Eine lange Zinsbindung bietet Sicherheit. Auch ein Volltilgerdarlehen kann sinnvoll sein. Mit unserem Baugeld-Vergleich finden Sie ganz einfach g├╝nstige Angebote:
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Max Geißler mein Name ist Max Geißler. Auf geldsparen.de k├╝mmere ich mich vor allem um die Themen Geldanlage, Altersvorsorge und Immobilien. Ich habe Politikwissenschaften studiert und bin als Journalist und Buchautor t├Ątig.

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