Von Peter Rensch, 11.12.2017 (Aktualisiert 31.01.2018)

Immobilie vermieten Das sollten Vermieter wissen

Sie m├Âchten eine Immobilie vermieten? Wie Sie sich absichern und welche Aspekte Sie ber├╝cksichtigen sollten. Tipps f├╝r Vermieter.
Immobilie vermieten Das sollten Vermieter wissen

Vermieter einer Immobilie sollten vor der Schl├╝ssel├╝bergabe ihren Versicherungsschutz pr├╝fen.

Immobilien sind in Zeiten der Niedrigzinsphase eine begehrte Geldanlagen, die neben der Wertsteigerung lukrative Mieteinnahmen versprechen. Jedoch sollten Sie beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses unbedingt die Lage im Auge behalten. Das bekannte Motto von Maklern bei der Bewertung eines Objekts lautet: Lage, Lage, Lage. Und tats├Ąchlich sind Ort und Umgebung ma├čgeblich daf├╝r entscheidend, welchen Mietpreis Sie durchsetzen k├Ânnen. Weiterer Mietpreisfaktor sind Zustand und Ausstattung des jeweiligen Objekts. Dazu geh├Âren Leitungen, Heizung, W├Ąrmed├Ąmmung, Fenster, Fassade und die Ergebnisse des Energieausweises.

Die richtige Finanzierung sch├╝tzt vor Fehlkalkulationen

Auch wenn die Niedrigzinsphase f├╝r Immobilieninvestitionen verlockend ist, sollten Sie vor dem Kauf die Finanzierung gr├╝ndlich kalkulieren. Schw├Ąbisch-Hall-Experte Karsten Ei├č r├Ąt: „Die g├╝nstigen Zinskonditionen sollte man sich so lange wie m├Âglich sichern, am besten f├╝r die gesamte Laufzeit des Kredits, mindestens aber 15 oder 20 Jahre.“
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 10 Jahre
  Anbieter gebundener
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Datenstand: 22.03.2019
Sämtliche Angaben ohne Gewähr

Sichern Sie sich ab, wenn Sie eine Immobilie vermieten

Haben Sie ein passendes Objekt erworben, das Sie vermieten wollen, sollten Sie sich gegen vermeintliche Sch├Ąden absichern. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, springt die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Wohnungseigent├╝merschaft f├╝r Sch├Ąden ein, beispielsweise wenn Personen oder Gegenst├Ąnde durch herabst├╝rzende Ziegel zu Schaden kommen oder umst├╝rzende B├Ąume das Anwesen besch├Ądigen. Bei einem vermieteten Haus m├╝ssen Sie alleine die Kosten f├╝r diese Versicherung ├╝bernehmen.

Kommt es zu einem Unfall in der von Ihnen vermieteten Wohnung oder dem Haus – zum Beispiel durch einen maroden Dachbalken oder eine fehlerhaften Konstruktion – zahlt Ihre Haftpflichtversicherung, wenn Sie die Vermietung eines solchen Objekts mit in den Versicherungsvertrag aufgenommen haben.

Versicherungs-Bausteine f├╝r private Vermieter von Immobilien

Julia Wagner, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland empfiehlt: „Als Vermieter sollten Sie folgende Versicherungen, abschlie├čen: Eine Wohngeb├Ąudeversicherung, die vor Sch├Ąden durch Feuer, Wasser, Sturm oder Hagel sch├╝tzt. Eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, die Sch├Ąden an Dritten durch die Immobilie abdeckt und eventuell eine Rechtsschutzversicherung. Nicht dringend notwendig aber m├Âglich ist eine Mietausfallversicherung. Au├čerdem sollten Sie als Vermieter darauf achten, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung vorweisen kann. Diese tritt f├╝r Sch├Ąden ein, die der Mieter verursacht. Auch eine Hausratversicherung des Mieters kann von Vorteil sein, da sie bei Diebstahl evtl. auch f├╝r Besch├Ądigungen an der Immobilie eintritt.“

Spezielle Versicherungspakete f├╝r Vermieter

Manche Versicherer bieten spezielle Versicherungspakete f├╝r Vermieter an. Beispiel ARAG: Der Vermieterrechtsschutz beinhaltet einen Bonit├Ątscheck bei der Auswahl der k├╝nftigen Mieter, einen telefonischen Beratungsservice und ein Forderungsmanagement bei Mietr├╝ckst├Ąnden, notfalls bis zur Vollstreckung.

Gegen die finanziellen Einbu├čen aufgrund von nicht bezahlten Mieten – etwa im Falle von Mietnomaden – hilft wiederum eine Mietausfallversicherung, die beispielsweise zus├Ątzlich zum ARAG-Vermieter-Rechtschutz abgeschlossen werden kann.

Mein Tipp: Erkundigen Sie sich, welche Sch├Ąden Ihre Haftpflichtversicherung bei Vermietung ├╝bernimmt und passen Sie den Vertrag an die Notwendigkeiten an, beziehungsweise schlie├čen Sie entsprechende Zusatzversicherungen ab, um im Schadensfall und bei Rechtsstreitigkeiten gewappnet zu sein.

Denn passenden Mieter f├╝r Ihre Immobilie finden

Im n├Ąchsten Schritt m├╝ssen Sie den passenden Mieter finden. Hierzu haben Sie verschiedene M├Âglichkeiten: Sie inserieren in Tageszeitungen und auf Onlineportalen oder beauftragen einen seri├Âsen Makler. Letzteres hat den Vorteil, dass Sie bei Besichtigungsterminen nicht anwesend sein m├╝ssen und der Makler auf Ihre Anweisung hin eine Bonit├Ątspr├╝fung durchf├╝hrt und Sie bei der Formulierung des Mietvertrags unterst├╝tzt.

Julia Wagner erkl├Ąrt: „Bevor sich Vermieter f├╝r einen Mieter entscheiden, sollten sie sich von Mietinteressenten folgende Unterlagen aush├Ąndigen lassen: Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Bonit├Ątsauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, Kopie des Personalausweises und eine ausgef├╝llte Mieterselbstauskunft. Da in der digitalen Zeit solche Nachweise aber leider auch leicht gef├Ąlscht werden k├Ânnen, sollten sie soweit m├Âglich auf ihre Echtheit ├╝berpr├╝ft werden. Wenn die Mietinteressenten diese objektiven Pr├╝fkriterien bestanden haben, bleibt dem Vermieter nur noch ├╝brig, auf sein Bauchgef├╝hl zu vertrauen. Daher ist es wichtig, dass man die Mietinteressenten vor Vertragsschluss pers├Ânlich kennen lernt, um sich von diesen einen Eindruck machen zu k├Ânnen.“

Wichtige Punkte beim Mietvertrag

Ganz wichtig: Der Mieter sollte erst dann einziehen, wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist. Das B├╝rgerliche Gesetzbuch regelt zwar die Grundlagen zwischen Vermieter und Mieter. Allerdings sind diese sehr mieterfreundlich ausgerichtet. Achten Sie deshalb darauf, dass Formvertr├Ąge auf dem neuesten Stand sind, alle Personen angegeben werden, die das Objekt beziehen, Sonderregelungen zu Tierhaltung, Renovierung, eventuelle Garten- und Garagenbenutzung geregelt sind, die Untervermietung klar definiert ist und Mieterh├Âhungen festgelegt sind.

Die Expertin von Haus & Grund Deutschland r├Ąt dar├╝ber hinaus: „Bei Abschluss des Mietvertrages sollte darauf geachtet werden, dass ein der aktuellen Rechtsprechung entsprechender Mietvertrag benutzt wird. Der Mietvertrag sollte insbesondere den Mietpreis, Nebenkosten und zum Beispiel auch Regelungen zur Mietkaution enthalten. Aber auch Regelungen zur ├ťbernahme von Sch├Ânheitsreparaturen, Befristungen – wenn gew├╝nscht – oder die Hausordnung sollten enthalten sein.“ Um sich vor finanziellen Sch├Ąden abzusichern ist es empfehlenswert, einen Mietkaution zu verlangen. In der Regel betr├Ągt diese bis zu drei Monatskaltmieten.

Legen Sie einen ad├Ąquaten Mietpreis f├╝r Ihre Immobilie fest

Bereits im Mietvertrag k├Ânnen Vermieter eine Indexmiete oder eine Staffelmiete festlegen. Bei ersterer wird die H├Âhe der Miete an den Lebenshaltungsindex deutscher Haushalte angepasst, der vom Statistischen Bundesamt errechnet wird. Bei einer Staffelmiete wird die Miete in festgelegten Etappen angehoben, jedoch m├╝ssen die Abst├Ąnde mindestens ein Jahr betragen. Und noch einmal Julia Wagner: „Die ad├Ąquate Miete zu bestimmen, ist nicht immer einfach, da viele Faktoren in die Berechnung hineinflie├čen. Unter anderem spielen Gr├Â├če, Lage und Ausstattung der Wohnung eine erhebliche Rolle. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, muss sich der Vermieter zwangsl├Ąufig an – soweit er besteht – dem Mietspiegel orientieren oder mehrere Vergleichsmieten heranziehen.“

Tipp: Lesen Sie hier ausf├╝hrlich, wann Vermieter die Miete erh├Âhen d├╝rfen.

Hierauf sollten Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung achten

Bei der Zustellung der Betriebskostenabrechnung besteht eine Frist von zw├Âlf Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss diese bei Ihrem Mieter eingetroffen sein, ansonsten haben Sie keinen Anspruch mehr darauf, Nachforderungen zu verlangen. Beachten Sie dabei, dass alle notwendigen Angaben in der Betriebskostenabrechnung enthalten sind. Dazu z├Ąhlen: Die Summe der Gesamtkosten sowie die Basis des Verteilerschl├╝ssels bei Mietwohnungen. Der Anteil des Mieters muss angegeben werden und die geleistete Vorauszahlung abgezogen werden.

F├╝r den Vermieter muss die Berechnung deutlich nachvollziehbar sein. Eine Sonderregelung gilt bei den Heizkosten. Minimal 50 Prozent, maximal 70 Prozent m├╝ssen sich an dem tats├Ąchlichen Verbrauch orientieren, der ├╝brige Anteil an der Wohnfl├Ąche. Im Mietvertrag muss klar geregelt sein, welche Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind.

Vermietung und Steuern

Stichwort: Versteuerung! Liegen Ihre Einnahme nicht h├Âher als 9.000 Euro (f├╝r Alleinstehende) m├╝ssen Sie diese nicht versteuern. Ansonsten wird die Nettokaltmiete zu Ihrem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet unter Abzug der Finanzierungskosten und den finanziellen Aufwendungen f├╝r den Unterhalt des Objekts.

Fazit: Das Vermieten einer Immobilie kann eine rentable Anlageform sein. Jedoch sollten Sie auch die Risiken beachten wie Mietausfall, auftretende Sch├Ąden und Rechtstreitigkeiten. Es empfiehlt sich hierf├╝r die entsprechenden Versicherungen abzuschlie├čen.
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