Von Peter Rensch, 11.12.2017 (Aktualisiert 31.01.2018)

Immobilie vermieten Das sollten Vermieter wissen

Sie möchten eine Immobilie vermieten? Wie Sie sich absichern und welche Aspekte Sie berücksichtigen sollten. Tipps für Vermieter.
Immobilie vermieten Das sollten Vermieter wissen

Vermieter einer Immobilie sollten vor der Schlüsselübergabe ihren Versicherungsschutz prüfen.

Immobilien sind in Zeiten der Niedrigzinsphase eine begehrte Geldanlagen, die neben der Wertsteigerung lukrative Mieteinnahmen versprechen. Jedoch sollten Sie beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses unbedingt die Lage im Auge behalten. Das bekannte Motto von Maklern bei der Bewertung eines Objekts lautet: Lage, Lage, Lage. Und tatsächlich sind Ort und Umgebung maßgeblich dafür entscheidend, welchen Mietpreis Sie durchsetzen können. Weiterer Mietpreisfaktor sind Zustand und Ausstattung des jeweiligen Objekts. Dazu gehören Leitungen, Heizung, Wärmedämmung, Fenster, Fassade und die Ergebnisse des Energieausweises.

Die richtige Finanzierung schützt vor Fehlkalkulationen

Auch wenn die Niedrigzinsphase für Immobilieninvestitionen verlockend ist, sollten Sie vor dem Kauf die Finanzierung gründlich kalkulieren. Schwäbisch-Hall-Experte Karsten Eiß rät: „Die günstigen Zinskonditionen sollte man sich so lange wie möglich sichern, am besten für die gesamte Laufzeit des Kredits, mindestens aber 15 oder 20 Jahre.“
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre
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Datenstand: 22.06.2018
Sämtliche Angaben ohne Gewähr

Sichern Sie sich ab, wenn Sie eine Immobilie vermieten

Haben Sie ein passendes Objekt erworben, das Sie vermieten wollen, sollten Sie sich gegen vermeintliche Schäden absichern. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, springt die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Wohnungseigentümerschaft für Schäden ein, beispielsweise wenn Personen oder Gegenstände durch herabstürzende Ziegel zu Schaden kommen oder umstürzende Bäume das Anwesen beschädigen. Bei einem vermieteten Haus müssen Sie alleine die Kosten für diese Versicherung übernehmen.

Kommt es zu einem Unfall in der von Ihnen vermieteten Wohnung oder dem Haus – zum Beispiel durch einen maroden Dachbalken oder eine fehlerhaften Konstruktion – zahlt Ihre Haftpflichtversicherung, wenn Sie die Vermietung eines solchen Objekts mit in den Versicherungsvertrag aufgenommen haben.

Versicherungs-Bausteine für private Vermieter von Immobilien

Julia Wagner, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland empfiehlt: „Als Vermieter sollten Sie folgende Versicherungen, abschließen: Eine Wohngebäudeversicherung, die vor Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm oder Hagel schützt. Eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, die Schäden an Dritten durch die Immobilie abdeckt und eventuell eine Rechtsschutzversicherung. Nicht dringend notwendig aber möglich ist eine Mietausfallversicherung. Außerdem sollten Sie als Vermieter darauf achten, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung vorweisen kann. Diese tritt für Schäden ein, die der Mieter verursacht. Auch eine Hausratversicherung des Mieters kann von Vorteil sein, da sie bei Diebstahl evtl. auch für Beschädigungen an der Immobilie eintritt.“

Spezielle Versicherungspakete für Vermieter

Manche Versicherer bieten spezielle Versicherungspakete für Vermieter an. Beispiel ARAG: Der Vermieterrechtsschutz beinhaltet einen Bonitätscheck bei der Auswahl der künftigen Mieter, einen telefonischen Beratungsservice und ein Forderungsmanagement bei Mietrückständen, notfalls bis zur Vollstreckung.

Gegen die finanziellen Einbußen aufgrund von nicht bezahlten Mieten – etwa im Falle von Mietnomaden – hilft wiederum eine Mietausfallversicherung, die beispielsweise zusätzlich zum ARAG-Vermieter-Rechtschutz abgeschlossen werden kann.

Mein Tipp: Erkundigen Sie sich, welche Schäden Ihre Haftpflichtversicherung bei Vermietung übernimmt und passen Sie den Vertrag an die Notwendigkeiten an, beziehungsweise schließen Sie entsprechende Zusatzversicherungen ab, um im Schadensfall und bei Rechtsstreitigkeiten gewappnet zu sein.

Denn passenden Mieter für Ihre Immobilie finden

Im nächsten Schritt müssen Sie den passenden Mieter finden. Hierzu haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Sie inserieren in Tageszeitungen und auf Onlineportalen oder beauftragen einen seriösen Makler. Letzteres hat den Vorteil, dass Sie bei Besichtigungsterminen nicht anwesend sein müssen und der Makler auf Ihre Anweisung hin eine Bonitätsprüfung durchführt und Sie bei der Formulierung des Mietvertrags unterstützt.

Julia Wagner erklärt: „Bevor sich Vermieter für einen Mieter entscheiden, sollten sie sich von Mietinteressenten folgende Unterlagen aushändigen lassen: Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Bonitätsauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters, Kopie des Personalausweises und eine ausgefüllte Mieterselbstauskunft. Da in der digitalen Zeit solche Nachweise aber leider auch leicht gefälscht werden können, sollten sie soweit möglich auf ihre Echtheit überprüft werden. Wenn die Mietinteressenten diese objektiven Prüfkriterien bestanden haben, bleibt dem Vermieter nur noch übrig, auf sein Bauchgefühl zu vertrauen. Daher ist es wichtig, dass man die Mietinteressenten vor Vertragsschluss persönlich kennen lernt, um sich von diesen einen Eindruck machen zu können.“

Wichtige Punkte beim Mietvertrag

Ganz wichtig: Der Mieter sollte erst dann einziehen, wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt zwar die Grundlagen zwischen Vermieter und Mieter. Allerdings sind diese sehr mieterfreundlich ausgerichtet. Achten Sie deshalb darauf, dass Formverträge auf dem neuesten Stand sind, alle Personen angegeben werden, die das Objekt beziehen, Sonderregelungen zu Tierhaltung, Renovierung, eventuelle Garten- und Garagenbenutzung geregelt sind, die Untervermietung klar definiert ist und Mieterhöhungen festgelegt sind.

Die Expertin von Haus & Grund Deutschland rät darüber hinaus: „Bei Abschluss des Mietvertrages sollte darauf geachtet werden, dass ein der aktuellen Rechtsprechung entsprechender Mietvertrag benutzt wird. Der Mietvertrag sollte insbesondere den Mietpreis, Nebenkosten und zum Beispiel auch Regelungen zur Mietkaution enthalten. Aber auch Regelungen zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, Befristungen – wenn gewünscht – oder die Hausordnung sollten enthalten sein.“ Um sich vor finanziellen Schäden abzusichern ist es empfehlenswert, einen Mietkaution zu verlangen. In der Regel beträgt diese bis zu drei Monatskaltmieten.

Legen Sie einen adäquaten Mietpreis für Ihre Immobilie fest

Bereits im Mietvertrag können Vermieter eine Indexmiete oder eine Staffelmiete festlegen. Bei ersterer wird die Höhe der Miete an den Lebenshaltungsindex deutscher Haushalte angepasst, der vom Statistischen Bundesamt errechnet wird. Bei einer Staffelmiete wird die Miete in festgelegten Etappen angehoben, jedoch müssen die Abstände mindestens ein Jahr betragen. Und noch einmal Julia Wagner: „Die adäquate Miete zu bestimmen, ist nicht immer einfach, da viele Faktoren in die Berechnung hineinfließen. Unter anderem spielen Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung eine erhebliche Rolle. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, muss sich der Vermieter zwangsläufig an – soweit er besteht – dem Mietspiegel orientieren oder mehrere Vergleichsmieten heranziehen.“

Tipp: Lesen Sie hier ausführlich, wann Vermieter die Miete erhöhen dürfen.

Hierauf sollten Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung achten

Bei der Zustellung der Betriebskostenabrechnung besteht eine Frist von zwölf Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss diese bei Ihrem Mieter eingetroffen sein, ansonsten haben Sie keinen Anspruch mehr darauf, Nachforderungen zu verlangen. Beachten Sie dabei, dass alle notwendigen Angaben in der Betriebskostenabrechnung enthalten sind. Dazu zählen: Die Summe der Gesamtkosten sowie die Basis des Verteilerschlüssels bei Mietwohnungen. Der Anteil des Mieters muss angegeben werden und die geleistete Vorauszahlung abgezogen werden.

Für den Vermieter muss die Berechnung deutlich nachvollziehbar sein. Eine Sonderregelung gilt bei den Heizkosten. Minimal 50 Prozent, maximal 70 Prozent müssen sich an dem tatsächlichen Verbrauch orientieren, der übrige Anteil an der Wohnfläche. Im Mietvertrag muss klar geregelt sein, welche Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind.

Vermietung und Steuern

Stichwort: Versteuerung! Liegen Ihre Einnahme nicht höher als 9.000 Euro (für Alleinstehende) müssen Sie diese nicht versteuern. Ansonsten wird die Nettokaltmiete zu Ihrem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet unter Abzug der Finanzierungskosten und den finanziellen Aufwendungen für den Unterhalt des Objekts.

Fazit: Das Vermieten einer Immobilie kann eine rentable Anlageform sein. Jedoch sollten Sie auch die Risiken beachten wie Mietausfall, auftretende Schäden und Rechtstreitigkeiten. Es empfiehlt sich hierfür die entsprechenden Versicherungen abzuschließen.
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