Von Peter Rensch, 08.06.2018 (Aktualisiert 01.10.2018)

Immobilie So finden Sie ein gutes Grundstück

Sie möchten ein Haus bauen und suchen ein Grundstück? Vor allem belastete Grundstücke und Probleme mit der Bebaubarkeit können teuer werden. Tipps zur Grundstückssuche.
Immobilie So finden Sie ein gutes Grundstück

Um ein passendes Grundstück zu finden, sollten angehende Bauherren sich umfassend informieren.

Bevor Sie auf Grundstückssuche gehen sollten Sie zwei Dinge geklärt haben:
  • Was sind Ihre Wünsche?
  • Wie hoch ist Ihr Budget für den Grundstückskauf?

Wünsche und Budget klären

Erstellen Sie deshalb eine detaillierte Liste mit allen Bedingungen, die Ihr neues Grundstück erfüllen muss. Dazu gehören unter anderem Größe, Lage, Infrastruktur, Ausbaupotenziale und Umfeld. Sie sollten Prioritäten setzen und angeben, welche Wünsche besonders wichtig sind und bei welchen Sie bereit sind, Abstriche zu machen.

Im nächsten Schritt sollte die Finanzierung geklärt werden. Welche Gesamtsumme steht Ihnen für Hausbau und Grundstückskauf unter Berücksichtigung aller Nebenkosten zu Verfügung? Hierfür steht Ihnen Ihr Finanzierungsberater zur Seite.

Tipp:
Neben dem Kaufpreis für das Grundstück müssen Sie mit Kosten für die Grunderwerbssteuer rechnen, die abhängig ist vom Bundesland. Hinzu können Erschließungskosten kommen, Notar- und Gerichtskosten mit etwa 1,5 Prozent vom Kaufpreis und eventuell eine Maklerprovision in Höhe von bis zu 7,14 Prozent des Grundstückspreises je nach Bundesland.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 5 Jahre
  Anbieter gebundener
Sollzins
eff. Zins
 
1.
0,75%
0,75%
2.
0,73%
0,82%
3.
0,84%
0,86%
maxGesTab=
Datenstand: 11.12.2018
Sämtliche Angaben ohne Gewähr
Wenn Sie die für den Grundstückskauf zur Verfügung stehende Investitionssumme errechnet haben, kann die Suche beginnen. Hierzu haben Sie die Wahl zwischen vier verschiedenen Varianten:

1. Grundstückskauf vom Bauträger

Die meisten Bauträger haben ihre Angebote auf Ballungszentren fokussiert, weil dort die Preise besonders attraktiv sind. Ziel der Bauträger ist es, nicht nur ein Grundstück zu vermitteln, sondern den Auftrag für den Bau der Immobilie zu erhalten. Daher ist die Vermittlung immer daran gebunden, was heißt, dass Sie das Grundstück nur dann erhal-ten, wenn Sie sich dazu verpflichten, den Bauauftrag zu erteilen. Dies bindet Sie nicht nur an den Bauträger, sondern kann für Sie auch Nachteile bei den Verhandlungen bezüglich der Baukosten bedeuten. Prüfen Sie deshalb im Vorfeld, ob der Preis für Grundstück und Hausbau tatsächlich attraktiv beziehungsweise marktgerecht ist.

2. Immobilienmakler vermitteln Grundstücke

Makler vermitteln Baugrundstücke für eine Provision, die abhängig ist vom jeweiligen Bundesland. Die örtlichen Makler verfügen über regionale Kenntnisse wie gerechtfertigte Marktpreise und Bestimmungen zum Baurecht. Eine Besichtigung vor Ort ist genauso unerlässlich, wie anhand des Bodenrichtwerts herauszufinden, ob der geforderte Kauf-preis angebracht ist.

3. Internetsuche auf Immobilienbörsen

Im Internet finden Sie vielfache Angebote für Grundstücke. Privatverkäufer tummeln sich dort genauso wie professionelle Anbieter. Auch hier weichen nicht selten die positiven Beschreibungen von den wahren Begebenheiten ab.

Ganz wichtig: Niemals ein Grundstück kaufen ohne vorherige Besichtigung.

4. Kontaktieren Sie Kommunen

Werden neue Baugebiete erschlossen oder liegen Grundstücke brach, sind Gemeinden und Kommunen daran interessiert, diese zu veräußern. Es lohnt also, diese zu kontaktieren und nach möglichen Bebauungsflächen zu befragen. Sie zahlen in diesem Falle keine Maklergebühren und sind an keinen Bauträger gebunden.

Zukünftige Baumaßnahmen ermitteln

Erkundigen Sie sich nach geplanten Baumaßnahmen im Umfeld wie Umgehungsstraßen, Windkrafträder und größere Objekten, die unter Umständen den Grundstückswert vermindern oder Ihre Ruhe und Aussicht einschränken.

Und fragen Sie nach, ob in der Umgebung Sanierungsmaßnahmen geplant sind, deren Kosten auf die Anlieger umgelegt werden.

Grundsätzlich sollten Sie auf folgende Kriterien achten, bevor Sie den Grundstückskauf vollziehen:
  • Sind Rodungsarbeiten wie Baumfällungen notwendig? Hierbei kann es verpflichtend sein, sogenannte Fällgenehmigungen einzuholen.
  • Klären Sie ab, welche Baumaßnahmen erlaubt sind. Die Informationen hierzu finden Sie im Bebauungsplan.
  • Informieren Sie sich im Grundbuch, ob Vorkaufs- oder Erbbaurechte eingetragen sind.
  • Welche Dienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte zu Gunsten von Grundstückeigentümern in der Nachbarschaft sind eingetragen?
Dazu Professor Dr. Stephan Kippes vom IFD-Institut – Gesellschaft für Immobilienmarkt-forschung und Berufsbildung mbH: „Sie sollten unbedingt im Grundbuch nachschauen, ob Wege-, Zufahrts- oder Leitungsrechte vorliegen. Klären Sie vor der Vertragsunterzeich-nung ab, inwieweit Vorkaufs- oder Erbbaurechte geltend gemacht werden können.“

Klären Sie die mögliche Bebauung ab

Thomas Fuhrmann, geschäftsführender Vorstand Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband e.V. fasst zusammen: „Wenn Sie ein Baugrundstück erwerben wollen, ist für Sie entscheidend, ob Sie dieses Grundstück auch mit dem von Ihnen vorgesehenen Gebäude bebauen dürfen. Für die Bebaubarkeit ist eine Planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung des Grundstücks unerlässlich. Hierzu sollte eng mit der Gemeinde zusammengearbeitet werden, in der das betreffende Grundstück liegt.“

Bei der Beurteilung der Bebaubarkeit sind eigentlich nur drei Fälle denkbar:
  1. Wenn das Grundstück innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans liegt und darüber hinaus die Erschließung des Grundstücks gesichert ist: Dann können Käufer im Rahmen der Festsetzungen dieses Bebauungsplans ihr Objekt errichten, sofern keine sonstigen öffentlichrechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

  2. Eine Bebaubarkeit ist auch dann möglich, wenn das Grundstück zwar außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans liegt, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Weitere Voraussetzungen sind hierbei, dass die Erschließung des Grundstücks gesichert ist und sich Ihr Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

  3. Sind die beiden o.g. Voraussetzungen nicht gegeben (Bebauungsplan bzw. „innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils“), handelt es sich um ein Vorhaben im sogenannten „Außenbereich“, in welchem grundsätzlich nicht gebaut werden darf.
Thomas Fuhrmann hierzu: „Wenn der Käufer sich absichern will, empfiehlt es sich, eine sogenannte Bauvoranfrage zu stellen, bei der von der Gemeinde verbindlich abgeklärt wird, ob das geplante Vorhaben auf dem Grundstück grundsätzlich genehmigungsfähig ist.“

Ein Baugrundgutachten gibt Ihnen Sicherheit

Tipp: Ist das Grundstück mit Schadstoffen belastet und muss Sondermüll entsorgt werden oder ist die Bodenbeschaffenheit ungünstig für Ihre Baumaßnahmen, gehen die Risiken mit der Eigentumsübertragung auf Sie über. Um dies im Vorfeld auszuschließen, können Sie ein Baugrundgutachten in Auftrag geben, das die Beschaffenheit des Grundstücks kontrolliert und zertifiziert. Die Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro (je nach örtlicher Gegebenheit) lohnen sich, denn Entsorgung oder Bauverzögerungen können wesentlich teurer werden.

Dazu Florian Becker, Geschäftsführer vom Bauherren-Schutzbund e.V.: „Ohne Baugrundgutachten baut man nicht! Es gibt Aufschluss über wesentliche Planungsvoraussetzungen des Bauvorhabens: erstens eventuelle Altlasten, die auf Sonderdeponien entsorgt werden müssen. Zweitens die Wasserverhältnisse, die über die erforderliche Hausabdichtung entscheiden. Und vor allem die Tragfähigkeit des Bodens, der eventuell verdichtet oder ersetzt werden muss, damit das künftige Haus nicht absinkt und die Statik gefährdet ist.“

Analysieren Sie im Vorfeld, ob das Grundstück Ihren Bedürfnissen entspricht

Sun Jensch, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbands IVD empfiehlt grundsätzlich vor dem Grundstückskauf folgende Kriterien abzuklären: Die Lage bildet das erste und wohl wichtigste Entscheidungskriterium. Ist das Grundstück erst einmal gekauft, ist es unabänderlich und beeinflusst unmittelbar den Alltag und die Wertsteigerung. Deshalb sollte schon im Vorfeld sorgfältig und mit langfristiger Perspektive überlegt werden, wie man später wohnen und leben möchte. Verkehrsanbindungen, Nachbarschaft, Baumbestand und Infrastruktur sind hier die zentralen Faktoren, ebenso Umwelteinflüsse und -risiken. Sich hierüber Informationen einzuholen und Vor- und Nachteile abzuwägen, kann einem später unliebsame Überraschungen ersparen. Möchte ich im Grünen, weitab von Ballungsräumen wohnen und mit dem Pkw zur Arbeit fahren? Oder soll der Lebensmitteleinkauf fußläufig erledigt werden? Welche Beeinträchtigungen durch Lärm, Verkehr oder Gewerbe und mögliche Wasserschäden durch Überflutung, bin ich bereit hinzunehmen?

Vermeiden Sie Zusatzkosten

Es empfiehlt sich auch, Einsicht in den Flächennutzungs- und Katasterplan zu nehmen, um zukünftige Entwicklungen am und um das Grundstück zu berücksichtigen. Auch mögliche Erschließungskosten durch Straßenausbau sind zu beachten. Und wichtig ist, welchen Status die Immobilie hinsichtlich des Denkmalschutzes hat, denn hier kann es zu erheblichen Kosten bei Sanierung oder Instandhaltung kommen.

Als Bauherr sollten Sie sich darüber informieren, ob zukünftig Erschließungskosten oder Rückstände von Entgelten öffentlicher Versorger sowie Grundsteuer geleistet werden müssen. Auskunft darüber erhalten Sie im Baulastenverzeichnis, das Sie sich vor Vertragsunterzeichnung anschauen sollten.

Prüfen Sie Ihr Grundstück auf Altlasten und Schadstoffe

Sun Jensch rät weiterhin: „Ist ein Grundstück in die engere Wahl gekommen, sollte dessen physischer und rechtlicher Zustand geprüft werden. Denn hier können zusätzliche Kosten auf den Erwerber warten. Zunächst sollte geklärt werden, ob sich auf dem Grundstück über- oder unterirdische Altlasten befinden, die der Erwerber auf eigene Kosten entfernen muss. Dies können alte Gebäude oder Gebäudereste sein, die abgerissen werden müssen. Es kann aber auch sein, dass der Boden durch eine vorherige Nutzung mit Öl oder anderen Schadstoffen kontaminiert sein.“

Tipp: Lesen Sie hier, wie Sie Kostenfallen beim Hausbau vermeiden.
Jetzt zum Geldsparen Newsletter anmelden!

Liebe Leserinnen und Leser,

mein Name ist Peter Rensch.

Suchen Sie ein bestimmtes Thema?

Artikel Suchen

Oder schreiben Sie mir einfach, wenn Sie eine Frage haben.

Mail

Ich freue mich auf eine Mail von Ihnen

» Autoren von geldsparen.de

Leserkommentare

noch keine Kommentare vorhanden

Kommentar schreiben

Name*

Email*

Überschrift*

Kommentar

Ziffernfolge
hier eingeben:
neu laden


*Pflichtfelder

 

Foto: jovan vitanovski/Shutterstock.com ID:7376

Der Geldsparen-Newsletter

Schon abonniert?

Unser Newsletter versorgt Sie regelmäßig mit aktuellen Themen zu:

Geld
Geld
  Gesundheit
Vorsorge
Wohnen
Wohnen
  Beruf
Beruf/Ausbildung
Internet & Telefon
Internet & Telefon
  Unterwegs
Unterwegs

Anrede

Vorname

Nachname

eMail*

Newsletter (wöchentlich)

Spartipp des Tages (täglich)

Ich erkläre mich mit der Nutzung meiner Daten laut Nutzungsbedingungen einverstanden. Unsere Datenschutzerklärung finden Sie hier

 

*Pflichtfelder

 
Bereich: Wohnen Pagename: grundstueck(7376)