Fritz Himmel
Ein Beitrag von Fritz Himmel, 11.06.2018

Scheidung Ehe gescheitert - was passiert mit der Immobilie?

Scheitert eine Ehe, wird die gemeinsame Immobilie schnell zur Streit- und Kostenfalle. Besser Sie nutzen saubere Lösungswege.
Scheidung Ehe gescheitert - was passiert mit der Immobilie?

Die gemeinsame Immobilie ist ein häufiger Streitpunkt bei einer Scheidung.

Meist geht es nach einer Trennung nicht nur darum, wie hoch die Schulden, geleistete Zahlungen und der Wertzuwachs der Immobilie während der gemeinsamen Jahre waren. „Zu klären ist dann meist auch, ob und welcher der Partner das Eigenheim weiter bewohnt, wer Kreditraten, Steuer, Versicherung und die übrigen Nebenkosten zahlt, ob die Grundbucheintragung geändert oder die Immobilie im Zuge des Zugewinnausgleichs doch verkauft werden muss“, sagt der Münchner Rechtsanwalt Tim Schauss.

Ehevertrag von Vorteil

Klare Verhältnisse herrschen im Grunde nur, wenn das Paar in weiser Voraussicht eine Aufteilung von Gütern und Vermögen in einem Ehevertrag vereinbart hat. Die Mehrheit der Ehepaare lebt hierzulande jedoch im Status der sogenannten Zugewinngemeinschaft. Bei einer Scheidung wird hier durch einen Vergleich des Anfangs- und Endvermögens bei jedem Ehepartner ermittelt, welcher den höheren Zugewinn während der Ehe erwirtschaftet hat.

„Derjenige mit dem höheren Vermögenszugewinn muss dann die Hälfte der Differenz an den anderen auszahlen“, sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer. Bringt ein Partner eine Immobilie in die Ehe mit, ist bei der Scheidung hierfür zwar kein Ausgleich zu leisten. Jedoch fällt der Wertzuwachs in seinen Zugewinn. Beim aktuellen Boom kann das je nach Lage der Immobilie beträchtlich sein.

Mein Rat: Falls Sie Ihr Haus durch Erbschaften oder Schenkungen finanziert haben, dann sollten Sie sich das unbedingt von einem Notar bestätigen lassen. Nur so können Sie im Scheidungsfall sicher sein, dass Ihnen diese Beträge bei der Berechnung des Zugewinns auch angerechnet werden.

Rechenbeispiel eines ehelichen Zugewinns


Zur Verdeutlichung hier ein einfaches Beispiel zur Berechnung eines ehelichen Zugewinns am Beispiel einer Immobilie:

Sie haben ein Haus im damaligen Wert von 500.000 Euro mit in die Ehe gebracht und  stehen auch als alleiniger Eigentümer im Grundbuch. Zum Zeitpunkt der Scheidung ist die Immobilie inzwischen 800.000 Euro wert. Der Zugewinn beträgt somit 300.000 Euro.
Würde es sonst keinerlei Vermögensausgleich auf beiden Seiten geben, so hätte Ihr Ehepartner einen Anspruch am Zugewinn der Immobilie in Höhe von 150.000 Euro.

Problematisch ist hierbei, dass der Anspruch, der sich dabei aus dem Zugewinn am Ende ergibt, ein reiner Geldzahlungsanspruch ist. Die Crux: Ist es Ihnen als Immobilieneigentümer nicht möglich, dieses Geld aufzubringen, könnten Sie sich gezwungen fühlen, Ihre Immobilie zu verkaufen, um den Ex-Partner auszuzahlen.

Wenn beiden Ehepartnern je die Hälfte der Immobilie gehört


Haben die Ehepartner gemeinsam die Immobilie während der Ehe angeschafft und sind beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, so gehört jedem die Hälfte. Wie wird nun geteilt?

Immobilie verkaufen

Der einfachste und sauberste Weg wäre, beide entschließen sich zum Verkauf der Immobilie und teilen dann den Erlös gleichermaßen. Gleichzeitig lassen sich Verbindlichkeiten, etwa ein Immobilienkredit, damit tilgen.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre
  Anbieter gebundener
Sollzins
eff. Zins
 
1.
1,38%
1,39%
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1,44%
1,45%
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1,54%
maxGesTab=
Datenstand: 20.07.2018
Sämtliche Angaben ohne Gewähr

Immobilien-Anteil an den (Ex-) Ehepartner übertragen

Will einer der beiden die Immobilie alleine behalten und weiterhin bewohnen, beispielsweise weil gemeinsame Kinder im gewohnten Umfeld bleiben sollen, so muss er dem anderen eine Abfindung zahlen, die sich am Marktwert des Objekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil bemisst.

Wichtiger Hinweis: Achten Sie in diesem Fall als "abgebender" Partner unbedingt darauf, dass Sie aus allen Verträgen und dem Grundbuch gestrichen werden. So können Sie nicht mehr in Haftung genommen werden, sollte Ihr Ex-Partner seinen künftigen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Grunderwerbsteuer sparen

Bei der Immobilienübertragung gilt es dann, auf den richtigen Zeitpunkt zu achten. "Scheidungspaare sollten bedenken, dass bei Eigentumsübertragungen auch Grunderwerbsteuer fällig wird", sagt Anwalt Schauss. Die beträgt 2018 in einigen Bundesländern bereits 6,5 Prozent des Verkehrswertes, so dass schnell mehrere tausend Euro allein für die Grundbucheintragung fällig werden. "Da Eheleute von der Grunderwerbsteuer befreit sein können, sollte die Frage der Übertragung möglichst frühzeitig geklärt und noch vor der Scheidung geregelt werden. Dadurch lässt sich viel Geld sparen“, rät Schauss.

Trennungszeit und Scheidungsurteil

Auch wenn ein Partner die Scheidung eingereicht hat, so kann zunächst keiner den anderen vor die Tür setzen. Beide haben das Recht, die Immobilie zu bewohnen. Im Regelfall sind sich beide Ehepartner einig, wer in der Immobilie bleiben darf und wer geht. Bestehen beide Partner auf der Nutzung, so wird/kann ein Familiengericht diese Frage auf Antrag klären.

Wichtiger Hinweis: Ziehen Sie nicht vorschnell aus dem gemeinsamen Haus aus. Selbst wenn Ihnen das Haus gehört, kann ein übereilter Auszug bedeuten, dass Sie Ihr Nutzungsrecht verlieren!

Was mit dem Haus nach der Scheidung endgültig passiert, muss das Paar gemeinsam entscheiden. Streit ohne Ende? Vorsicht: Ohne einvernehmliche Einigung entscheiden letztlich die Gerichte. Dann droht sogar die Versteigerung der Immobilie. Einigen Sie sich besser! Vermeiden Sie wegen der sonst möglichen erheblichen Verluste für beide Partner unbedingt eine Zwangsversteigerung.

Tipp: Lesen Sie hier, wann Ihnen Trennungsunterhalt zusteht.
 

Schließen Sie einen Ehevertrag - auch noch während der Ehe

Am besten ist immer eine saubere Lösung von Anfang an. Per Ehevertrag können Sie eine Gütertrennung vereinbaren oder auch den gesetzlich geregelten Zugewinnausgleich dahingehend ändern, indem Sie ihn beschränken oder bestimmte Vermögensgegenstände ausschließen.

Beispiel 1: Sie erben eine Immobilie, so kann diese beispielsweise aus dem Zugewinnausgleich herausgenommen werden. Das bedeutet konkret, dass auch die spätere Wertveränderung (meist Steigerung) nicht beim Zugewinnausgleich berücksichtigt wird.

Beispiel 2: Sie können auch vereinbaren, dass der Anspruch auf Zugewinnausgleich begrenzt wird, zum Beispiel auf eine Höhe von maximal 100.000 Euro.

So einen Ehevertrag können Sie während einer Ehe nachträglich oder bereits vor der Hochzeit schließen. Er ist für die Rechtsgültigkeit notariell unter Anwesenheit beider Eheleute zu beurkunden.
 
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