Von Peter Rensch, 12.07.2018

Geldanlage Warum Sie bei Immobilienfonds aufpassen sollten

Wer vom Immobilienboom profitieren will, muss nicht selbst ein Häuschen kaufen. Können Immobilienfonds eine Alternative sein?
Geldanlage Warum Sie bei Immobilienfonds aufpassen sollten

Die Immobilienbranche boomt. Dennoch sollten Anleger nur mit Vorsicht in Immobilienfonds investieren.

Die Direktinvestition in eine Immobilie ist nicht nur mit Risiken wie dem Ausfall von Mieteinnahmen verbunden, sondern auch mit eventuellen Reparatur- und Sanierungskosten, Versicherungsbeiträgen und Renditeschwankungen. Hinzu kommt, dass nicht jeder finanziell in der Lage ist, eine Immobilie direkt zu erwerben.

Wollen Sie trotzdem vom Immobilienboom profitieren, sind Immobilienfonds eine attraktive Alternative zum Direktinvestment, da das Kapital der Anleger breit gestreut in Grundst√ľcke und Geb√§ude investiert wird. Unterschieden wird hierbei zwischen offenen und dem geschlossenen Immobilienfonds.

Was sind offene Immobilienfonds?

Bei einem offenen Immobilienfonds, auch Open-End-Fonds genannt, wird haupts√§chlich in gewerbliche Immobilien investiert. Gekauft werden beispielsweise B√ľrokomplexe, Hotels, Praxen oder Geb√§ude f√ľr Einzelhandelsunternehmen mit dem Ziel, durch Mieteinnahmen und/oder Weiterverk√§ufe m√∂glichst hohe Renditen zu erzielen. Sparer k√∂nnen hier auch kleinere Betr√§ge investieren. Wer sein Geld wieder ben√∂tigt, gibt seine Anteile an die Fondsgesellschaft zur√ľck. Hierbei gelten allerdings bestimmte Fristen.

Tipp: Lesen Sie hier, welche Haltefristen bei offenen Immobilienfonds gelten.

Die Kosten f√ľr offene Immobilienfonds sind nicht unerheblich: Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 5,5 Prozent und die Verwaltungsgeb√ľhren betragen bis zu 2,5 Prozent pro Jahr.

Beispiele f√ľr solche offenen Immobilienfonds sind der Deka Immobilien Europa, Deka Immobilien Global, Grundbesitz Europa RC, Grundbesitz Global RC und Hausinvest.

Verluste sind möglich

Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen empfiehlt offene Immobilienfonds als Beimischung zur Risikostreuung einer Geldanlage. Niels Nauhauser weiter: "Wir raten aber davon ab, nur in einen einzelnen offenen Immobilienfonds anzulegen. Immobilien sind keine liquide und keine sichere Geldanlage, weshalb Verluste bei einzelnen Immobilienfonds nie auszuschließen sind. Daher raten wir, die Anlagesumme, die in Immobilienfonds angelegt werden soll, stets auf mehrere Immobilienfonds zu verteilen."

Tipp: Interessierte sollten sich intensiv √ľber die Investitionsstrategie des jeweiligen Immobilienfonds informieren und die Kursentwicklung ebenso verfolgen wie aktuelle Berichte zum Fonds.

Schlimmstenfalls schließt der Fonds

Durch Fehlinvestitionen kann es zu Wertverlusten bei den Immobilien kommen, was die Kurse f√ľr die Fonds negativ beeinflusst. Im Extremfall kann es zu einer Aussetzung kommen. Dies bedeutet eine Schlie√üung des Fonds wegen mangelnder Liquidit√§t. In diesem Falle werden die Fondsanteile von der Fondsgesellschaft nicht mehr zur√ľckgenommen. Die Fondsgesellschaft ist zur zeitweiligen Schlie√üung des Fonds verpflichtet, wenn die Liquidit√§tsreserven f√ľnf Prozent des Fondsverm√∂gens unterschreiten.

Torsten Knapmeyer, Gesch√§ftsf√ľhrer Deka Immobilien fasst zusammen: "Um eine angemessene Asset Allokation zu erreichen, ist es f√ľr Privatanleger vorteilhaft, auch in Immobilien zu investieren. Daf√ľr bieten sich offene Immobilienfonds an, die traditionell eine geringe Volatilit√§t aufweisen. Diese bieten im anhaltenden Niedrigzinsumfeld eine attraktive Rendite mit Blick auf vergleichbare Anlagen wie beispielsweise zehnj√§hrige Bundesanleihen. Dar√ľber hinaus sind offene Immobilienfonds das einzige Vehikel f√ľr Privatanleger, um sich mit kleinen Betr√§gen auch in Form von Sparpl√§nen an professionell gemanagten Immobilienportfolios zu beteiligen."
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Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Nicht verwechseln sollten Anleger offene mit geschlossenen Immobilienfonds. Geschlossene Immobilienfonds (Closed-End Fonds) sammeln das Kapital der Anleger in der Zeichnungsfrist und schlie√üen danach den Fonds. Das bedeutet: Die Fondsanteile sind nicht mehr handelbar. Sie k√∂nnen also nicht wie bei einem offenen Fonds gekauft und verkauft werden. Entweder werden die Investoren im Vorfeld √ľber die Objekte informiert, in die investiert werden oder es handelt sich um einen Black Pool, bei dem noch nicht alle Investitionen bekannt gegeben werden.

Schlimmstenfalls haften Anleger mit ihrem Privatvermögen

Die Risiken f√ľr Sie als Anleger sind nicht unerheblich und sollten Ihnen vor einer Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds bewusst sein. Handelt es sich beim Immobilienfonds um eine Kommanditgesellschaft, so haften Sie als Anleger f√ľr Verluste bis zur H√∂he Ihrer Einlage. Bei der Rechtsform einer Gesellschaft des b√ľrgerlichen Rechts haften Sie sogar mit Ihrem gesamten Privatverm√∂gen. Und bei ausbleibendem Ertragserfolg besteht unter Umst√§nden sogar eine Nachschusspflicht Ihrerseits.

Weiteres Manko: Gelingt es dem Fondsbetreiber in der Zeichnungsphase nicht, ausreichend Kapital einzusammeln, wird eine R√ľckabwicklung notwendig. Da bereits Kosten entstanden sein k√∂nnen, erhalten Sie wom√∂glich nicht Ihre komplette Investitionssumme zur√ľck.

Und Sie sollten auch wissen, dass Sie als Anteilseigner kaum Mitspracherecht haben und beispielsweise Sanierungskosten f√ľr einzelne Immobilienobjekte in die H√∂he schnellen k√∂nnten.

Verbrauchersch√ľtzer sehen geschlossene Immobilienfonds sehr kritisch

Niels Nauhauser warnt: "Geschlossene Immobilienfonds sehen wir als Geldanlage sehr kritisch. Die Preise f√ľr solche Beteiligungen werden einseitig vom Herausgeber festgelegt, anders als etwa bei b√∂rsennotierten Wertpapieren. Hinzu kommen hohe Provisionsanreize im Vertrieb. Deshalb werden diese Produkte regelm√§√üig auch an Anleger vertrieben, die hier einen Gro√üteil ihres Verm√∂gens investieren, obwohl sie das gro√üe Risiko weder tragen k√∂nnen, noch tragen wollen."

Hohe Kosten

Falls Sie sich trotz der Risiken f√ľr eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds entscheiden, sollten Sie die Kosten im Auge behalten. Neben einem Agio in H√∂he von meist f√ľnf Prozent auf den Anlagebetrag werden sogenannte Weichkosten berechnet, die w√§hrend der Laufzeit anfallen wie zum Beispiel Vertriebs-, Rechtsberatungskosten, Steuern etc. Hinzu kommen nicht selten Verwaltungskosten, die immens hoch sein k√∂nnen. Teilweise bis zu 25 Prozent des Einlagevolumens. Pr√ľfen Sie deshalb im Vorfeld die Angebotsprospekte, um vor b√∂sen √úberraschungen gewahrt zu sein.

Mietgarantie sch√ľtzt nicht vor Pleite

Von oft versprochenen Mietgarantien sollten Sie sich nicht locken lassen. Immer wieder handelt es sich dabei um kapitalschwache Unternehmen, die Mietzahlungen gew√§hrleisten, jedoch vor schnellen Pleiten nicht gesch√ľtzt und am Ende zahlungsunf√§hig sind.

Tipp:
Lesen Sie hier, was Sie wissen sollten, wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten.
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