Von Peter Rensch, 12.07.2018

Geldanlage Warum Sie bei Immobilienfonds aufpassen sollten

Wer vom Immobilienboom profitieren will, muss nicht selbst ein Häuschen kaufen. Können Immobilienfonds eine Alternative sein?
Geldanlage Warum Sie bei Immobilienfonds aufpassen sollten

Die Immobilienbranche boomt. Dennoch sollten Anleger nur mit Vorsicht in Immobilienfonds investieren.

Die Direktinvestition in eine Immobilie ist nicht nur mit Risiken wie dem Ausfall von Mieteinnahmen verbunden, sondern auch mit eventuellen Reparatur- und Sanierungskosten, Versicherungsbeiträgen und Renditeschwankungen. Hinzu kommt, dass nicht jeder finanziell in der Lage ist, eine Immobilie direkt zu erwerben.

Wollen Sie trotzdem vom Immobilienboom profitieren, sind Immobilienfonds eine attraktive Alternative zum Direktinvestment, da das Kapital der Anleger breit gestreut in Grundstücke und Gebäude investiert wird. Unterschieden wird hierbei zwischen offenen und dem geschlossenen Immobilienfonds.

Was sind offene Immobilienfonds?

Bei einem offenen Immobilienfonds, auch Open-End-Fonds genannt, wird hauptsächlich in gewerbliche Immobilien investiert. Gekauft werden beispielsweise Bürokomplexe, Hotels, Praxen oder Gebäude für Einzelhandelsunternehmen mit dem Ziel, durch Mieteinnahmen und/oder Weiterverkäufe möglichst hohe Renditen zu erzielen. Sparer können hier auch kleinere Beträge investieren. Wer sein Geld wieder benötigt, gibt seine Anteile an die Fondsgesellschaft zurück. Hierbei gelten allerdings bestimmte Fristen.

Tipp: Lesen Sie hier, welche Haltefristen bei offenen Immobilienfonds gelten.

Die Kosten für offene Immobilienfonds sind nicht unerheblich: Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 5,5 Prozent und die Verwaltungsgebühren betragen bis zu 2,5 Prozent pro Jahr.

Beispiele für solche offenen Immobilienfonds sind der Deka Immobilien Europa, Deka Immobilien Global, Grundbesitz Europa RC, Grundbesitz Global RC und Hausinvest.

Verluste sind möglich

Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen empfiehlt offene Immobilienfonds als Beimischung zur Risikostreuung einer Geldanlage. Niels Nauhauser weiter: "Wir raten aber davon ab, nur in einen einzelnen offenen Immobilienfonds anzulegen. Immobilien sind keine liquide und keine sichere Geldanlage, weshalb Verluste bei einzelnen Immobilienfonds nie auszuschließen sind. Daher raten wir, die Anlagesumme, die in Immobilienfonds angelegt werden soll, stets auf mehrere Immobilienfonds zu verteilen."

Tipp: Interessierte sollten sich intensiv über die Investitionsstrategie des jeweiligen Immobilienfonds informieren und die Kursentwicklung ebenso verfolgen wie aktuelle Berichte zum Fonds.

Schlimmstenfalls schließt der Fonds

Durch Fehlinvestitionen kann es zu Wertverlusten bei den Immobilien kommen, was die Kurse für die Fonds negativ beeinflusst. Im Extremfall kann es zu einer Aussetzung kommen. Dies bedeutet eine Schließung des Fonds wegen mangelnder Liquidität. In diesem Falle werden die Fondsanteile von der Fondsgesellschaft nicht mehr zurückgenommen. Die Fondsgesellschaft ist zur zeitweiligen Schließung des Fonds verpflichtet, wenn die Liquiditätsreserven fünf Prozent des Fondsvermögens unterschreiten.

Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer Deka Immobilien fasst zusammen: "Um eine angemessene Asset Allokation zu erreichen, ist es für Privatanleger vorteilhaft, auch in Immobilien zu investieren. Dafür bieten sich offene Immobilienfonds an, die traditionell eine geringe Volatilität aufweisen. Diese bieten im anhaltenden Niedrigzinsumfeld eine attraktive Rendite mit Blick auf vergleichbare Anlagen wie beispielsweise zehnjährige Bundesanleihen. Darüber hinaus sind offene Immobilienfonds das einzige Vehikel für Privatanleger, um sich mit kleinen Beträgen auch in Form von Sparplänen an professionell gemanagten Immobilienportfolios zu beteiligen."
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Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Nicht verwechseln sollten Anleger offene mit geschlossenen Immobilienfonds. Geschlossene Immobilienfonds (Closed-End Fonds) sammeln das Kapital der Anleger in der Zeichnungsfrist und schließen danach den Fonds. Das bedeutet: Die Fondsanteile sind nicht mehr handelbar. Sie können also nicht wie bei einem offenen Fonds gekauft und verkauft werden. Entweder werden die Investoren im Vorfeld über die Objekte informiert, in die investiert werden oder es handelt sich um einen Black Pool, bei dem noch nicht alle Investitionen bekannt gegeben werden.

Schlimmstenfalls haften Anleger mit ihrem Privatvermögen

Die Risiken für Sie als Anleger sind nicht unerheblich und sollten Ihnen vor einer Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds bewusst sein. Handelt es sich beim Immobilienfonds um eine Kommanditgesellschaft, so haften Sie als Anleger für Verluste bis zur Höhe Ihrer Einlage. Bei der Rechtsform einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts haften Sie sogar mit Ihrem gesamten Privatvermögen. Und bei ausbleibendem Ertragserfolg besteht unter Umständen sogar eine Nachschusspflicht Ihrerseits.

Weiteres Manko: Gelingt es dem Fondsbetreiber in der Zeichnungsphase nicht, ausreichend Kapital einzusammeln, wird eine Rückabwicklung notwendig. Da bereits Kosten entstanden sein können, erhalten Sie womöglich nicht Ihre komplette Investitionssumme zurück.

Und Sie sollten auch wissen, dass Sie als Anteilseigner kaum Mitspracherecht haben und beispielsweise Sanierungskosten für einzelne Immobilienobjekte in die Höhe schnellen könnten.

Verbraucherschützer sehen geschlossene Immobilienfonds sehr kritisch

Niels Nauhauser warnt: "Geschlossene Immobilienfonds sehen wir als Geldanlage sehr kritisch. Die Preise für solche Beteiligungen werden einseitig vom Herausgeber festgelegt, anders als etwa bei börsennotierten Wertpapieren. Hinzu kommen hohe Provisionsanreize im Vertrieb. Deshalb werden diese Produkte regelmäßig auch an Anleger vertrieben, die hier einen Großteil ihres Vermögens investieren, obwohl sie das große Risiko weder tragen können, noch tragen wollen."

Hohe Kosten

Falls Sie sich trotz der Risiken für eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds entscheiden, sollten Sie die Kosten im Auge behalten. Neben einem Agio in Höhe von meist fünf Prozent auf den Anlagebetrag werden sogenannte Weichkosten berechnet, die während der Laufzeit anfallen wie zum Beispiel Vertriebs-, Rechtsberatungskosten, Steuern etc. Hinzu kommen nicht selten Verwaltungskosten, die immens hoch sein können. Teilweise bis zu 25 Prozent des Einlagevolumens. Prüfen Sie deshalb im Vorfeld die Angebotsprospekte, um vor bösen Überraschungen gewahrt zu sein.

Mietgarantie schützt nicht vor Pleite

Von oft versprochenen Mietgarantien sollten Sie sich nicht locken lassen. Immer wieder handelt es sich dabei um kapitalschwache Unternehmen, die Mietzahlungen gewährleisten, jedoch vor schnellen Pleiten nicht geschützt und am Ende zahlungsunfähig sind.

Tipp:
Lesen Sie hier, was Sie wissen sollten, wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten.
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