Von Michael Schreiber, 28.01.2014

Zwangsversteigerung Immobilien-Schnäppchenjagd

Für Versteigerungen von Immobilien gelten etliche Regeln. Damit der Kauf für die Familie nicht zum Flop wird, haben wir für Sie die wichtigsten Tipps zusammengestellt.
Zwangsversteigerung Immobilien-Schnäppchenjagd

Familien können Häuser für sich sehr günstig ersteigern

Arbeitslosigkeit, Ehescheidung oder haarsträubende Fehler bei der Finanzierung sind die häufigsten Gründe für den zerplatzten Lebenstraum vom eigenen Haus. Allein im vergangenen Jahr fanden über 40.000 Immobilien mit einem Verkehrswert von insgesamt 9,5 Milliarden Euro via Zwangsversteigerung einen neuen Eigentümer. Viele Kaufinteressenten hoffen im Gerichtssaal auf ein Schnäppchen. Der Immobilienkauf nach der Hammer-Methode ist allerdings längst kein Geheimtipp mehr.

Im Gerichtssaal treffen private Käufer auf Glücksritter und erfahrene Makler, die auf einen guten Deal hoffen. Gegen die abgeklärten Profis lässt sich nur mit gründlicher Vorbereitung ein Schnäppchen machen.

Wer sich an die folgenden Tipps hält, steigert seine Chance auf eine mehr als nur preiswerte Immobilie:

Sich mit den Abläufen vertraut machen

Interessenten sollten zur Übung etwas Zeit investieren und einige Versteigerungstermine besuchen. Hier gilt zunächst das Motto „Lauschen und Lernen“! Man kann sich als Zuschauer mit den Abläufen vertraut machen, beobachtet die Kontrahenten bei ihren Bietgefechten und lernt die Gesichter der Profis kennen.

Sich über die Marktpreise informieren

Wer seine Wunschimmobilie gefunden hat, sollte sich bei Maklern oder Grundbesitzervereinen über das örtliche Preisniveau erkundigen.

Sich die Versteigerungsakten besorgen

Nach telefonischer Ankündigung kann man beim zuständigen Rechtspfleger kostenlos die Versteigerungsakte der Immobilie einsehen und sich einen ersten Überblick zu Lage, Größe und Baujahr verschaffen. Kernstück des Dossiers ist das Wertgutachten eines Sachverständigen, das den vom Gericht festgelegten Verkehrswert untermauert.

Doch die Expertise hat Haken:
Weder das Gericht noch der Gutachter können für später entdeckte Mängel, Altlasten oder Falschangaben des Voreigentümers haftbar gemacht werden. Hat sich das Zwangsversteigerungsverfahren längere Zeit hingezogen, spiegelt das Gutachten auch nicht mehr den aktuellen Zustand der Immobilie wider. Zudem hat der Gutachter keinen Anspruch, das Haus von innen zu besichtigen – gravierende Bauschäden können so unentdeckt bleiben.

Für Kaufinteressenten ist auch entscheidend, wer den Gutachter beauftragt hat. War es das Gericht, ist meistens alles ok. Vorsicht ist allerdings angebracht, wenn die Hausbank des bisherigen Besitzers den Gutachter beauftragt hat. Sie hat ein Interesse, den Verkehrswert der havarierten Immobilie möglichst hoch anzusetzen, um ihre Kosten wieder einzuspielen. Die Akte enthält auch einen Grundbuchauszug. Er informiert über die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie und listet neben den Kreditgebern auch bestehende Belastungen wie Wohn- und Wegerechte oder ein Nießbrauchsrecht auf.

Besichtigung nur mit einem Fachmann

Wer nicht die Katze im Sack kaufen will, sollte das Objekt vor dem Versteigerungstermin mit Hilfe eines Baufachmannes besichtigen. Der Profi kostet zwar erst mal Geld, kann aber neuralgische Punkte wie Feuchtigkeitsschäden, sanierungsbedürftige Fenster oder verschleppte Sanierungen erkennen und den Investor so möglicherweise vor einer teuren Fehlentscheidung bewahren. Der Alteigentümer muss Interessenten zwar nicht ins Haus lassen - den Blick über den Gartenzaun kann er aber nicht verbieten. Auch die Hausverwaltung oder ortsansässige Handwerker wie der zuständige Schornsteinfeger können wertvolle Informationen über den Zustand des Objektes liefern. Eine gute Infrastruktur im näheren Umfeld kann eine Wertsteigerung der Immobilie beeinflussen und einen Wiederverkauf erleichtern.

Achtung: Eigentumswohnung

Eine gründliche Analyse der Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt eingesehen werden kann, ist Pflicht. Sie regelt die Rechte und Pflichten aller Miteigentümer der Wohnanlage und schreibt wichtige Sondernutzungsrechte fest. Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben Hinweise auf Unstimmigkeiten zwischen den Wohnungseignern und geplante kostspielige Modernisierungen.

Finanzierung klären

Die Finanzierung sollte bereits vor dem Versteigerungstermin mit der Bank besprochen werden. Viele Kreditinstitute zögern hier und erteilen einen feste Kreditzusage erst, wenn der endgültige Preis feststeht – also erst dann, wenn man das Objekt bereits ersteigert hat. Wer mitbietet, muss sich vor Gericht mit dem Personalausweis oder Reisepass legitimieren und eine Kaution in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes hinterlegen. Der Betrag kann mittels Überweisung an die Gerichtskasse, einer unbefristeten Bankbürgschaft oder einem maximal drei Tage alten Verrechnungsscheck der Hausbank nachgewiesen werden. Bargeld wird seit 2007 nicht mehr akzeptiert. Der restliche Kaufpreis muss zum Verteilungstermin rund sechs Wochen nach dem Zuschlag entrichtet werden.

Trick 17: Versteigerungstermin umgehen

Oft ist die Gläubiger-Bank bereit, den Versteigerungstermin abzublasen und einem freihändigen Verkauf zuzustimmen. Mit dieser Strategie schlagen Anleger gleich zwei Fliegen mit einer Klappe. Zum einen können sie die begehrte Immobilie ohne Konkurrenz erwerben, zum anderen gehen sie einem Risiko aus dem Weg, das erfahrenen Profis immer wieder begegnet. Viele Banken und Sparkassen nehmen die Objekte lieber in ihren Bestand auf und warten auf bessere Zeiten, als sie in einem Versteigerungstermin weit unter Wert aus der Hand geben zu müssen.

Mit Strategie ins Eigenheim

Um im Eifer des Bietgefechtes nicht die eigenen finanziellen Möglichkeiten zu sprengen, sollte man sich vorher ein Limit setzen, einen kühlen Kopf bewahren und bei Erreichen konsequent aussteigen. Profis nennen ihre Gebote in möglichst krummen und wechselnden Beträgen, um die eigene Bietstrategie vor den Kontrahenten zu verschleiern.

Sollen beide Ehegatten ins Grundbuch eingetragen werden, müssen sie zum Versteigerungstermin zusammen mit Ihrem Partner vor Gericht erscheinen oder sich vorher eine notariell beglaubigte Bietervollmacht besorgen.
 

Ablauf der Versteigerung

Zum Beginn der Auktion verliest der Rechtspfleger den Versteigerungsbeschluss und liefert ein Kurzporträt der Immobilie. Er nennt die Belastungen, und das im ersten Termin erforderliche Mindestgebot. Aufpassen sollte man hier wie ein Luchs – denn der Rechtspfleger verkündet in dieser Phase auch, ob bestehende Hypothekenschulden mit der Versteigerung erlöschen oder auf den neuen Eigentümer übergehen. Ist das der Fall, zahlt man nicht nur den Kaufpreis sondern auch noch die Altschulden ab. Gibt die Immobilie ihr Debüt im Gerichtsaal, müssen mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes geboten werden. Liegt das Höchstgebot am Ende des unter 70 Prozent des Verkehrswerts, können die Gläubiger den Zuschlag verhindern. Die Immobilie geht dann auf eine Ehrenrunde. Gesetzliche Mindestgebote wie die 50- und 70-Prozent-Grenze werden bei den Folgeterminen nicht mehr verlangt. Oft bieten die Gläubiger beim zweiten Anlauf kräftig mit, um einen optimalen Verkaufserlös zu erzielen.

Ärger einkalkulieren

Der Zuschlag im Gerichtssaal ist preiswerter als der klassische Hauskauf – Kosten für Makler und Notar entfallen. Der Erwerber zahlt je nach Bundesland aktuell eine Grunderwerbsteuer von 3,5 bis sechs Prozent und eine Gebühr für den vom Gericht erteilten Zuschlag sowie für die Umschreibung im Grundbuch. Bis zum Verteilungstermin berechnet das Gericht vier Prozent Zinsen auf das Gebot. Wichtig, wenn Sie die ersteigerte Immobilie anschließend selbst beziehen wollen: Der Zuschlagsbeschluss ist automatisch ein Räumungstitel gegenüber dem bisherigen Alteigentümer.
Objektsuche

Über anstehende Versteigerungstermine informieren die dafür zuständigen Amtsgerichte über Aushänge am schwarzen Brett, im Staatsanzeiger, den regionalen Amtsblättern oder über die amtlichen Bekanntmachungen in der örtlichen Tagespresse. Mittlerweile liefert die Justizverwaltung einiger Bundesländer auch im Internet schnelle und preiswerte Informationen. Dort bieten auch kommerzielle Versteigerungskalender gegen Gebühr Informationen und Termine aller 600 Amtsgerichte an.

Kostenpflichtige Anbieter: www.Argetra.de, www.Versteigerungskalender.de, www.zwangsversteigerung.de.

Kostenfreie Angebote der Justiz:
www.zvg-portal.de (vorwiegend Amtsgerichte aus Hessen und Nordrhein-Westfalen), www.zvg.com (meistens Gerichte aus Baden-Württemberg, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Hamburg), www.immobilienpool.de (Hamburg, Saarland)

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