Max Geißler
Ein Beitrag von Max Geißler, 16.09.2014

Immobilien Zwangsversteigerung Finanzierungsfalle vermeiden

Ein Eigenheim für die Hälfte – bei einer Zwangsversteigerung ist das möglich. Wichtig ist aber, dass man bei der Finanzierung nicht draufzahlt.
Immobilien Zwangsversteigerung Finanzierungsfalle vermeiden

Im Jahr 2013 sind knapp 50.000 Immobilien unter den Hammer gekommen

Fast 50.000 Immobilien sind letztes Jahr in Deutschland unter den Hammer gekommen. Dabei gelangen Immobilien-Interessenten Schnäppchen von bis zu 50 Prozent unter Verkehrswert, mit etwas Glück auch mehr. Neben günstigen Preisen profitieren Käufer bei einer Zwangsversteigerung von geringen Nebenkosten. So entfallen die Notariatskosten (zwei bis drei Prozent) und die Maklercourtage (drei bis sechs Prozent). Gebührenpflichtig sind lediglich die Grunderwerbsteuer (3,5 - sechs Prozent), der Grundbucheintrag und die Zuschlaggebühr von 0,5 Prozentpunkten des Höchstgebots.

Informationen sind das A und O einer Zwangsversteigerung

Holen Sie sich vor der Zwangsversteigerung sämtliche Informationen rund um das Objekt ein. Wichtig sind zum Beispiel die Versteigerungsakte mit Grundbuchauszug und Gutachten, der aktuelle Verkehrswert des Objekts sowie die Beschreibung des Bauzustands. Allerdings sind die Gutachten oft flüchtig verfasst. Häufig hat der Gutachter das Gebäude gar nicht betreten. Der bisherige Eigentümer muss nämlich niemanden in die Wohnung lassen. Damit kann er versuchen, Schäden zu vertuschen und den Kaufpreis hoch zu halten. Machen Sie sich daher vor der Zwangsversteigerung selbst ein möglichst genaues Bild vom Objekt. „Von Rechts wegen besteht zwar kein Anspruch auf Objektbesichtigung vor dem Versteigerungstermin. Eventuell ergibt sich jedoch vor Ort die Möglichkeit, mit dem Eigentümer zu sprechen, das Haus zu besichtigen oder den Nachbarn zu befragen“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi24.de.

Der Zuschlag einer Zwangsversteigerung ist bindend

Wann die Zwangsversteigerung startet, wird sechs Wochen vor Termin in der örtlichen Presse bekannt gegeben. Bei der Auktion müssen Sie sich ausweisen und zehn Prozent des Verkehrswertes als Sicherheit hinterlegen. Erreichen die Mindestgebote beim ersten Versteigerungstermin keine 50 Prozent des Verkehrswertes, versagt das Gericht den Zuschlag. In seltenen Fällen (wenn die Gläubigerbank es so wünscht) sind höhere Mindestgebote gefordert. Endet die Zwangsversteigerung erfolglos, schlägt die Stunde der Schnäppchenjäger. Beim zweiten Termin ist nämlich kein Mindestgebot erforderlich. Das Objekt kann für weniger als die Hälfte des Verkehrswertes unter den Hammer kommen. Allerdings hat die Gläubigerbank etwas dagegen. Um den Preis hoch zu halten, bietet sie daher häufig selbst mit.

Wichtig: Erhalten Sie den Zuschlag, sind Sie Eigentümer des Grundstücks. Der Zuschlag ist bindend, selbst wenn später Mängel am Objekt sichtbar werden.

So ermitteln Sie ihren Kreditrahmen:

Auch wenn die Bank den Baukredit in der Regel erst nach dem Zwangsversteigerung vergibt, sollten Sie Ihren möglichen Kreditrahmen kennen. Wie viel Haus Sie sich leisten können, lässt sich einfach und schnell mit unserem Baufinanzierungsrechner ermitteln.

Wichtig: Bei der Finanzierungssumme sollten Sie auf jedem Fall etwas Spielraum berücksichtigen, falls nach der Ersteigerung Kosten für dringende Reparaturen anfallen.

Zwangsversteigerung stets mit Eigenkapital angehen

Zur Berechnung der Zinsen ermittelt die Bank den Beleihungswert des Objekts. Dabei geht sie vom tatsächlichen Zuschlagsbetrag und nicht vom Verkehrswert aus. Dies hat erhebliche Konsequenzen. „Wer eine Immobilie weit unter dem Verkehrswert ersteigert, den Kaufpreis aber zu 100 Prozent finanzieren möchte, der muss mit Konditionen für eine 100-Prozent-Finanzierung rechnen“, erläutert Scharfenorth. Die Folge sind Zinszuschläge von einem ganzen Prozentpunkt und mehr. Um derart hohe Zuschläge zu vermeiden, sollten Sie die Finanzierung nie ohne Eigenkapital angehen. Im Idealfall leisten Sie 40 Prozent des Zuschlagsbetrags aus der eigenen Tasche, denn ab 60 Prozent Kreditanteil vergeben Banken in der Regel die günstigsten Bauzinsen.

Wichtig: Einige Banken vergeben Baukredite erst nach erfolgreicher Zwangsversteigerung. In diesem Fall sollten Sie darauf achten, dass bei einem möglichen Widerruf des Darlehensvertrages keine Kosten entstehen.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 10 Jahre
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Max Geißler mein Name ist Max Geißler. Auf geldsparen.de kümmere ich mich vor allem um die Themen Geldanlage, Altersvorsorge und Immobilien. Ich habe Politikwissenschaften studiert und bin als Journalist und Buchautor tätig.

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