Fritz Himmel
Ein Beitrag von Fritz Himmel, 23.08.2016

Immobilien Sorgenfrei durch Nießbrauch

Viele Eltern zögern, ihre Immobilien schon vorzeitig in die Hände der Kinder zu geben. Geldsparen.de zeigt Ihnen eine sichere und finanziell lukrative Strategie.
Immobilien Sorgenfrei durch Nießbrauch

Mit Nießbrauch lässt sich eine Immobilie an die nächste Generation übertragen, ohne umfassende Rechte an Haus und Grundstück zu verlieren

Sie beabsichtigen Ihre Immobilie an die Kinder zu übertragen, wollen aber zu Lebzeiten Ihre Rechte nicht komplett abtreten? Dann kommt auch eine Schenkung zu Lebzeiten in Frage: Denn Schenkungen lassen sich grundsätzlich an bestimmte Vorgaben knüpfen. Behalten Sie sich in so einem Fall beispielsweise bestimmte Alterssicherungsrechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht vertraglich vor.

Wie funktioniert Nießbrauch bei Immobilien?

"Nießbrauch" bedeutet, dass ein Immobilienbesitzer eigene Objekte zu Lebzeiten überträgt, ohne seine Ansprüche darauf zu verlieren. Der "Schenker" kann dabei das Grundstück weiterhin selbst nutzen - das nennt sich Vorbehaltsnießbrauch.

Dank reformierter Erbschaftsteuer ist das Nießbrauch-Modell zudem zu einem echten Steuerspar-Modell geworden. Denn seit der Reform stiegen nicht nur die Freibeträge für den Nachwuchs, auch die Schulden lassen sich jetzt deutlich besser absetzen. "Der Nießbrauch ist jetzt voll abzugsfähig und mindert direkt den steuerlichen Wert des übergebenen Vermögensgegenstandes", sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin von der Kanzlei Convocat aus München.

Worin unterscheidet sich das Wohnrecht von Nießbrauch?

Wohnrecht: Beim reinen Wohnrecht darf der Schenker lediglich das Haus bewohnen; das kann genügen, wenn die schenkenden Eltern in ihrem Haus den Lebensabend verbringen wollen.

Nießbrauch: Beim Nießbrauch dürfen die Schenker dagegen auch nach einem Umzug ins Altenheim die Räume weiter vermieten und die Mieterträge behalten. Der Nießbrauch beinhaltet ein umfassendes Nutzungsrecht am ganzen Objekt und nicht etwa nur an bestimmten Räumen. Beides wird im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen. Dadurch wirkt es nicht nur vertraglich zwischen Eltern und Kindern, sondern auch gegen Dritte.

Deshalb ist dem Nießbrauch gegenüber dem Wohnrecht immer der Vorzug zu geben – und zwar selbst bei der Übertragung des Familienwohnheims, das die Eltern nach der Schenkung an Sohn oder Tochter nach Möglichkeit bis zum Tod weiter selbst bewohnen wollen. „Denn wenn das Wohnrecht aus Alters- oder Krankheitsgründen doch einmal nicht mehr ausgeübt werden kann und die Eltern ihren Lebensabend in einem Heim oder bei einem der Kinder verbringen, lassen sich mit dem Nießbrauch Einkünfte erzielen, die unter Umständen für die Pflege nötig sind“, sagt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht.

Beachten Sie das Pflichtteilsrecht beim Nießbrauch

Hinsichtlich dem Pflichtteil müssen Sie beim Nießbrauch-Modell aber einiges beachten: Ein Nießbrauchsvorbehalt kann auch zu ungewünschten Folgen führen. Wenn Sie zum Beispiel einem Ihrer Kinder eine Immobilie schenken, um dadurch den Pflichtteil anderer Kinder zu schmälern, kommen Sie mit einem Nießbrauchs- oder auch Wohnrechtsvorbehalt nicht zum Ziel.

Denn ein Pflichtteilsberechtigter hat zwar an einer verschenkten Immobilie keinen Anspruch mehr, wenn zwischen Erbfall und Schenkung mehr als zehn Jahre vergangen sind. „Dies gilt aber nicht, wenn sich der Schenker wesentliche Rechte wie eben den Nießbrauch vorbehalten hat. Die 10-Jahres-Frist läuft in diesem Fall erst gar nicht an“, sagt Fachanwalt Steiner.
 
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