Fritz Himmel
Ein Beitrag von Fritz Himmel, 16.08.2017

Immobilien Sorgenfrei durch Nießbrauch

Viele Eltern zögern, ihre Immobilien schon vorzeitig in die Hände der Kinder zu geben. Geldsparen.de zeigt, eine sichere und finanziell lukrative Strategie auf.
Immobilien Sorgenfrei durch Nießbrauch

Mit Nießbrauch lässt sich eine Immobilie an die nächste Generation übertragen, ohne umfassende Rechte an Haus und Grundstück zu verlieren.

Sie beabsichtigen Ihre Immobilie an die Kinder zu übertragen, wollen aber zu Lebzeiten Ihre Rechte nicht komplett abtreten? Dann kommt auch eine Schenkung zu Lebzeiten in Frage: Denn Schenkungen lassen sich grundsätzlich an bestimmte Vorgaben knüpfen. Behalten Sie sich in so einem Fall beispielsweise bestimmte Alterssicherungsrechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht vertraglich vor.

Wie funktioniert Nießbrauch bei Immobilien?

"Nießbrauch" bedeutet, dass ein Immobilienbesitzer eigene Objekte zu Lebzeiten überträgt, ohne seine Ansprüche darauf zu verlieren. Der "Schenker" kann dabei das Grundstück weiterhin selbst nutzen - das nennt sich Vorbehaltsnießbrauch.

In der Praxis funktioniert es so: Die Eltern schenken ihrem Kind unentgeltlich ein selbstgenutztes Eigenheim oder ein renditeträchtiges Mietshaus. Der Sprössling wird Eigentümer der Immobilie. Auf diese Weise trennen sich die Eltern mit der Übertragung des Eigentums rechtlich von der Immobilie.

Wirtschaftlich betrachtet steht den Eltern das Haus oder die Wohnung mit dem von ihnen vorbehaltenen Nießbrauchrecht jedoch nach wie vor in vollem Umfang zur Verfügung. Verschenkt wird somit nur die rechtliche Eigentumshülle der Immobilie. Durch den Nießbrauch behalten die Eltern weiterhin das Recht auf den wirtschaftlichen Nutzen, der in einem lebenslangen Wohnrecht oder durch Weitervermietung in etwaigen Mieteinnahmen bestehen kann.

Der Nießbraucher können also die Früchte, Nutzungen und Gebrauchsvorteile aus der Sache vollumfänglich ziehen und weiter "genießen". Das könnte beispielsweise von großem Interesse sein, wenn die Eltern pflegebedürftig geworden sind und deshalb umziehen müssen. Verkaufen oder belasten darf sie allerdings nur der neue Eigentümer (der Beschenkte).
  • Hinweis: Aufgrund der gesetzlichen Regelungen hat der Nießbraucher die Instandsetzungskosten der Immobilie nur insoweit zu tragen, als sie "zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören", also zum Beispiel regelmäßig wiederkehrende Erhaltungsaufwendungen.
Für einen Schenkungsvertrag sind notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung nötig. Im Schenkungsvertrag wird beispielsweise dem Kind die Immobilie unentgeltlich übertragen. Gleichzeitig behält sich der Schenker den Nießbrauch vor. Vertraglich kann auch festgelegt werden, dass der Beschenkte die Immobilie nur mit Zustimmung des Nießbrauchberechtigten belasten oder verkaufen darf. "Empfehlenswert ist immer der Einbau einer Rückfallklausel für bestimmte Fälle", rät Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin bei Convocat in München.

Steuerspar-Modell "Nießbrauch"


Dank reformierter Erbschaftsteuer ist das Nießbrauch-Modell zudem zu einem echten Steuerspar-Modell geworden. Denn seit der Reform stiegen nicht nur die Freibeträge für den Nachwuchs, auch die Schulden lassen sich jetzt deutlich besser absetzen. "Der Nießbrauch ist jetzt voll abzugsfähig und mindert direkt den steuerlichen Wert des übergebenen Vermögensgegenstandes", sagt Fischl.
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Worin unterscheidet sich das Wohnrecht von Nießbrauch?

Wohnrecht: Beim reinen Wohnrecht darf der Schenker lediglich das Haus bewohnen; das kann genügen, wenn die schenkenden Eltern in ihrem Haus den Lebensabend verbringen wollen.

Nießbrauch: Beim Nießbrauch dürfen die Schenker dagegen auch nach einem Umzug ins Altenheim die Räume weiter vermieten und die Mieterträge behalten. Der Nießbrauch beinhaltet ein umfassendes Nutzungsrecht am ganzen Objekt und nicht etwa nur an bestimmten Räumen. Beides wird im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen. Dadurch wirkt es nicht nur vertraglich zwischen Eltern und Kindern, sondern auch gegen Dritte.

Deshalb ist dem Nießbrauch gegenüber dem Wohnrecht immer der Vorzug zu geben – und zwar selbst bei der Übertragung des Familienwohnheims, das die Eltern nach der Schenkung an Sohn oder Tochter nach Möglichkeit bis zum Tod weiter selbst bewohnen wollen. "Denn wenn das Wohnrecht aus Alters- oder Krankheitsgründen doch einmal nicht mehr ausgeübt werden kann und die Eltern ihren Lebensabend in einem Heim oder bei einem der Kinder verbringen, lassen sich mit dem Nießbrauch Einkünfte erzielen, die unter Umständen für die Pflege nötig sind", sagt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht.

Das Pflichtteilsrecht beim Nießbrauch beachten


Hinsichtlich dem Pflichtteil müssen Verbraucher beim Nießbrauch-Modell aber einiges beachten: Ein Nießbrauchsvorbehalt kann auch zu ungewünschten Folgen führen. Wer zum Beispiel einem seiner Kinder eine Immobilie schenkt, um dadurch den Pflichtteil anderer Kinder zu schmälern, kommt mit einem Nießbrauchs- oder auch Wohnrechtsvorbehalt nicht zum Ziel.

Denn ein Pflichtteilsberechtigter hat zwar an einer verschenkten Immobilie keinen Anspruch mehr, wenn zwischen Erbfall und Schenkung mehr als zehn Jahre vergangen sind. "Dies gilt aber nicht, wenn sich der Schenker wesentliche Rechte wie eben den Nießbrauch vorbehalten hat. Die 10-Jahres-Frist läuft in diesem Fall erst gar nicht an", sagt Fachanwalt Steiner.
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