Max Gei├čler
Ein Beitrag von Max Gei├čler, 19.08.2015

Erbpacht Zahlreiche Fu├čangeln f├╝r Familien

Die Erbpacht kann H├Ąuslebauer finanziell entlasten, denn das Grundst├╝ck wird nicht gekauft, sondern nur gepachtet. Der Hauskauf ohne Grundst├╝ck hat aber T├╝cken.
Erbpacht Zahlreiche Fu├čangeln

Erbpacht: Sie kann entlasten, hat aber T├╝cken

Grundst├╝cke sind in vielen Regionen Deutschlands knapp und deshalb teuer. Die Grundst├╝ckskosten ├╝bersteigen nicht selten 30 Prozent und mehr an einer Immobilienfinanzierung. Als kosteng├╝nstige Alternative k├Ânnen Familien mit knappem Budget auf das Erbbaurecht zur├╝ckgreifen. Bei der sogenannten "Erbpacht" kaufen Sie nicht das Grundst├╝ck, sondern pachten es langfristig – in der Regel zwischen 75 und 99 Jahre.

Wie funktioniert das bei Grundst├╝cken?

"Dass Grundst├╝ck wird entweder von privat oder von einer Kommune, Kirche oder Stiftung bereitgestellt", erl├Ąutert Franz L├╝cke, Leiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Als P├Ąchter zahlen Sie an den Erbbaurechtgeber einen Zins. Die Pachth├Âhe wird individuell vereinbart und im Grundbuch festgeschrieben. "Errichten Sie auf dem Grundst├╝ck ein Haus, so geh├Ârt nur das Objekt Ihnen, nicht jedoch das Grundst├╝ck", erl├Ąutert L├╝cke.

Fazit: Ihr Finanzierungsbedarf kann bis zu einem Drittel sinken. Und bei einer Laufzeit von 99 Jahren besteht selbst für junge Eltern keine Gefahr, noch zu Lebzeiten wieder ausziehen zu müssen. Lücke verweist aber auf ein paar Tücken:
Pachtverteuerung: Der Verp├Ąchter kann die Erbpacht von Zeit zu Zeit anheben. Als Orientierungsgr├Â├če dient die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. ├ťber Jahrzehnte kann dies zu deutlicher Mehrbelastung f├╝hren.
 
  • Vertragslaufzeit: Als P├Ąchter m├╝ssen Sie so lange Pacht zahlen, wie Sie in dem Haus wohnen. Die Verpflichtung geht auch auf Ihre Erben sowie auf Mieter oder K├Ąufer des Objekts ├╝ber. Anders beim kreditfinanzierten Grundst├╝ckkauf: Ist das Darlehen nach 20 oder 30 Jahren getilgt, entf├Ąllt die monatliche Belastung.
     
  • Hausverkauf: Je k├╝rzer die Restlaufzeit des Pachtvertrages, desto schwieriger wird der Verkauf des Hauses oder desto geringer sein Marktwert. Wer ersteht schon ein Objekt, das ihm in 20 oder 25 Jahren vielleicht nicht mehr geh├Âren wird? Um das Verkaufsrisiko einzuschr├Ąnken, sollten Sie bei Vertragsabschluss gleich eine Verl├Ąngerungsoption vereinbaren.
     
  • Handlungseinschr├Ąnkung: P├Ąchter sind weniger flexibel als Grundst├╝ckseigent├╝mer. So muss der Verp├Ąchter zustimmen, wenn Sie die Erbpacht belasten wollen, etwa f├╝r einen Modernisierungskredit. Auch wesentliche bauliche Erweiterungen bed├╝rfen der Zustimmung des Grundst├╝ckseigent├╝mers.
     
  • Pachtende: L├Ąuft der Vertrag aus, geht die Immobilie an den Grundst├╝ckseigent├╝mer ├╝ber. Damit Sie als P├Ąchter bzw. Ihre Erben das Haus nicht ohne Entsch├Ądigung verlieren, wird ├╝blicherweise im Pachtvertrag geregelt, welcher finanzielle Ausglich Ihnen zusteht. Dabei gilt: Je attraktiver die Abfindungsregelung, desto besser f├╝r Ihre Nachkommen und desto besser f├╝r einen eventuellen Verkauf des Objekts.
Haus und Grundst├╝ck kosten 300.000 Euro. Aufgrund der Erbpacht zahlt der K├Ąufer nur 200.000 Euro, davon finanziert er 150.000 Euro ├╝ber die Bank. Betr├Ągt der Sollzins drei Prozent, muss der K├Ąufer f├╝r das Komplettdarlehen monatlich 750 Euro aufbringen. Dazu kommen noch Pachtgeb├╝hren von 450 Euro bei einem 600 Quadratmeter gro├čen Grundst├╝ck. Gesamte Belastung: 1.200 Euro.

W├╝rde der K├Ąufer Haus und Grundts├╝ck kaufen, ergibt sich in diesem Rechenbeispiel eine monatliche Belastung von 1.250 Euro bei einem Darlehensbedarf von 250.000 Euro. In diesem Fall w├╝rde der K├Ąufer langfristig besser fahren, wenn er das Grundst├╝ck kauft.
Geldsparen.de - Fazit: Bauherren sollten genau durchrechnen, ob sich die Erbpacht finanziell lohnt - vor allem aufgrund der momentan niedrigen Zinsen. Wenn der Erbbauzins über der Rate liegt, die der Kauf des Grundstücks verursacht, macht dies keinen Sinn.
 
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 10 Jahre
  Anbieter gebundener
Sollzins
eff. Zins
 
1.
0,88%
0,88%
2.
0,95%
0,98%
3.
1,10%
1,13%
Datenstand: 07.12.2016
Sämtliche Angaben ohne Gewähr
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Max Geißler mein Name ist Max Geißler. Auf geldsparen.de k├╝mmere ich mich vor allem um die Themen Geldanlage, Altersvorsorge und Immobilien. Ich habe Politikwissenschaften studiert und bin als Journalist und Buchautor t├Ątig.

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Bereich: Wohnen Pagename: erbpacht(3214)