Von Horst Peter Wickel, 16.09.2015

Eigenbedarf Wenn der Vermieter k├╝ndigt

Bei vielen Mietvertragsk├╝ndigungen handelt es sich um den "Eigenbedarf". In Deutschland landen etwa 40.000 F├Ąlle vor Gericht.
Eigenbedarf Wenn der Vermieter k├╝ndigt

K├╝ndigungen wegen Eigenbedarf ziehen oft juristische Schritte nach sich

Rechtlich ist die Sachlage klar – das Gesetz (┬ž573 Abs. 2, Nr. 2 BGB) l├Ąsst eine Eigenbedarfsk├╝ndigung zu. Der Vermieter muss allerdings „ernsthafte, vern├╝nftige und nachvollziehbare Gr├╝nde“ f├╝r den Eigenbedarf nennen und damit ein berechtigtes Interesse nachweisen. Ein lapidares "Ich k├╝ndige Ihnen, weil ich die Wohnung selbst brauche", gen├╝gt nicht.

Eigenbedarf muss begr├╝ndet werden

Der Vermieter muss nachweisen, warum er selbst oder eine andere beg├╝nstigte Person die bislang vermietete Wohnung beziehen soll. Eine K├╝ndigung ist also zum Beispiel dann unstrittig, wenn der Vermieter seine Wohnung f├╝r sich oder seine Familienangeh├Ârigen wie Kinder, Eltern, Geschwister oder Gro├čeltern zu Wohnzwecken nutzen will.

Nicht wegen Eigenbedarfs gek├╝ndigt werden darf f├╝r entferntere Angeh├Ârige wie Onkel, Cousin und Cousine, Gro├čnichte, Gro├čneffe, geschiedener Ehegatte oder Eltern des Lebenspartners, Kinder des Lebensgef├Ąhrten oder Patenkinder.

Das sagen die Richter zum Eigenbedarf

In einem aktuellen Fall (Az. VII ZR 154/14) hat der Bundesgerichtshof (BHG) j├╝ngst geurteilt: Einem Mieter war zwei Jahre nach Einzug gek├╝ndigt worden. Die Begr├╝ndung des Vermieters: Seine Tochter, die nach ihrem Abitur f├╝r ein Jahr ins Ausland gegangen war, kehre nach Deutschland zur├╝ck. Seine Tochter ben├Âtige die Wohnung nun selbst, da sie ein berufsbegleitendes Studium beginne. Der Mieter hatte sich bislang vor Gericht erfolgreich gegen die K├╝ndigung gewehrt. Sein Argument: Der Eigenbedarf des Wohnungsbesitzers sei bei Vertragsabschluss vorhersehbar gewesen und deswegen "rechtsmissbr├Ąuchlich".

K├╝ndigung muss nicht geplant werden

Die BHG-Richter aber sahen das anders: Vermieter m├╝ssen ihren Eigenbedarf entgegen der Annahme zahlreicher Juristen nicht Jahre im Voraus planen. Die Forderung einer solchen "Bedarfsvorschau" verletze das Grundrecht der Eigent├╝mer, ├╝ber die Verwendung ihrer Wohnung frei zu entscheiden, so die Begr├╝ndung. Selbst wenn der Eigenbedarf erkennbar gewesen w├Ąre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder dazu entschlossen war, bald Eigenbedarf anzumelden, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, sei die K├╝ndigung zul├Ąssig.

K├╝ndigung f├╝r die Pflegekraft zul├Ąssig

Au├čerdem greift die Eigenbedarfsk├╝ndigung auch bei Fremden, die nur f├╝r kurze Zeit dem Haushalt angeh├Âren, zum Beispiel f├╝r ein Au-Pair oder eine Pflegekraft. Selbst der Bedarf an B├╝ror├Ąumen f├╝r die Ehefrau ist als K├╝ndigungsgrund f├╝r Eigenbedarf akzeptiert worden.

Vermieter d├╝rfen jedoch nicht einfach so k├╝ndigen. Er muss seine Entscheidung begr├╝nden und belegen k├Ânnen. Hat er allein den Wunsch, nach dem Auszug eine h├Âhere Miete zu kassieren, reicht dies daf├╝r nicht aus. Er muss Stellung beziehen, wer die Wohnung bewohnen soll und wie sie genutzt werden soll. Eindeutige Gr├╝nde sind zum Beispiel die Nutzung als Altersruhesitz, als Wohnung f├╝r einen zu pflegenden Angeh├Ârigen oder als Bleibe f├╝r den ehemaligen Ehepartner nach einer Scheidung.

Die Fristen bei Eigenbedarf

Bei Eigenbedarf sind die gesetzlichen K├╝ndigungsfristen entscheidend. Je l├Ąnger der Mietvertrag besteht, desto l├Ąnger ist die Frist. Und die lautet so: mindestens drei Monate, ab f├╝nf Jahren Mietverh├Ąltnis sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate.
Vor der K├╝ndigung muss der Vermieter allerdings kontrollieren, ob er nicht ein anderes Objekt f├╝r seinen Eigenbedarf nutzen kann. Das ist zum Beispiel m├Âglich, wenn er mehrere Wohnungen sein Eigen nennen kann. Wird im Haus oder in der Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, die f├╝r den Vermieter als Alternativwohnung ungeeignet ist, muss der Vermieter den gek├╝ndigten Mieter auf diese Wohnung hinweisen und die Mietkonditionen bekanntgeben.

H├Ąrtfalle beim Eigenbedarf

Wenn bei dem Mieter oder bei einem seiner Familienmitglieder aber ein au├čergew├Âhnlicher H├Ąrtefall vorliegt, kann das die K├╝ndigung auf Eigenbedarf zunichtemachen. Die H├Ąrtefallregelung ist im ┬ž 574 BGB geregelt. So entschieden einzelne Gerichte bereits zugunsten des Mieters, zum Beispiel aus Altersgr├╝nden, bei langer Mietdauer, bei Schwangerschaft, bei Pr├╝fungsstress, bei kleinen Kindern oder wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.

Vorget├Ąuschter Eigenbedarf

Zur Ver├Ąrgerung st├Â├čt es nicht nur bei Mietern, sondern auch Richtern, wenn Vermieter den Eigenbedarf nur vort├Ąuschen. Dann wird es f├╝r den Vermieter unter Umst├Ąnden richtig teuer, denn er muss dann Schadenersatz zahlen (ein aktuelles Urteil des BGH: Az. VIII ZR 99/14). Geklagt hatte ein Mieter, nachdem der Vermieter ihm gek├╝ndigt hatte, weil er die Wohnung angeblich f├╝r den Hausmeister brauchte. Dann zog aber eine andere Familie ein, das Landgericht Koblenz muss den Fall jetzt neu bearbeiten.

In der Regel gilt: Musste ein Mieter ausziehen – trotz unberechtigter K├╝ndigung - darf er grunds├Ątzlich in die Wohnung zur├╝ck. Oft ist die Wohnung dann aber bereits neu vermietet. In solchen F├Ąllen muss der Vermieter Schadenersatz zahlen: Der Mieter erh├Ąlt die Umzugskosten, die Kosten f├╝r Wohnungssuche und Makler und die Mehrkosten f├╝r eine h├Âhere Miete in der neuen Wohnung f├╝r mindestens drei Jahre.
Gegen eine Eigenbedarfsk├╝ndigung kann sich der Mieter bereits bei Vertragsunterzeichnung absichern, indem zum Beispiel ein einseitiger Ausschluss der Eigenbedarfsk├╝ndigung vereinbart wird. Im Mietvertrag wird beispielsweise festgehalten, dass der Vermieter f├╝r die Dauer von f├╝nf Jahren keine Eigenbedarfsk├╝ndigung erkl├Ąren darf. Denkbar ist auch, dass beiderseits die ordentliche K├╝ndigung f├╝r einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen wird.

Aus der Mietwohnung wird Eigentum

Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genie├čen Mieter einen besonderen Schutz. Der neue Eigent├╝mer der Wohnung darf dem neuen Mieter erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren wegen Eigenbedarf k├╝ndigen (┬ž 577a BGB). Deshalb sollten die K├Ąufer einer vermieteten Eigentumswohnung sich bei der jeweiligen Gemeinde nach der genauen Sperrzeit erkundigen. Besser: Sie kaufen gleich eine nicht vermietete Immobilie.

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