Von Horst Peter Wickel, 16.09.2015

Eigenbedarf Wenn der Vermieter kündigt

Bei vielen Mietvertragskündigungen handelt es sich um den "Eigenbedarf". In Deutschland landen etwa 40.000 Fälle vor Gericht.
Eigenbedarf Wenn der Vermieter kündigt

Kündigungen wegen Eigenbedarf ziehen oft juristische Schritte nach sich

Rechtlich ist die Sachlage klar – das Gesetz (§573 Abs. 2, Nr. 2 BGB) lässt eine Eigenbedarfskündigung zu. Der Vermieter muss allerdings „ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ für den Eigenbedarf nennen und damit ein berechtigtes Interesse nachweisen. Ein lapidares "Ich kündige Ihnen, weil ich die Wohnung selbst brauche", genügt nicht.

Eigenbedarf muss begründet werden

Der Vermieter muss nachweisen, warum er selbst oder eine andere begünstigte Person die bislang vermietete Wohnung beziehen soll. Eine Kündigung ist also zum Beispiel dann unstrittig, wenn der Vermieter seine Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen wie Kinder, Eltern, Geschwister oder Großeltern zu Wohnzwecken nutzen will.

Nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf für entferntere Angehörige wie Onkel, Cousin und Cousine, Großnichte, Großneffe, geschiedener Ehegatte oder Eltern des Lebenspartners, Kinder des Lebensgefährten oder Patenkinder.

Das sagen die Richter zum Eigenbedarf

In einem aktuellen Fall (Az. VII ZR 154/14) hat der Bundesgerichtshof (BHG) jüngst geurteilt: Einem Mieter war zwei Jahre nach Einzug gekündigt worden. Die Begründung des Vermieters: Seine Tochter, die nach ihrem Abitur für ein Jahr ins Ausland gegangen war, kehre nach Deutschland zurück. Seine Tochter benötige die Wohnung nun selbst, da sie ein berufsbegleitendes Studium beginne. Der Mieter hatte sich bislang vor Gericht erfolgreich gegen die Kündigung gewehrt. Sein Argument: Der Eigenbedarf des Wohnungsbesitzers sei bei Vertragsabschluss vorhersehbar gewesen und deswegen "rechtsmissbräuchlich".

Kündigung muss nicht geplant werden

Die BHG-Richter aber sahen das anders: Vermieter müssen ihren Eigenbedarf entgegen der Annahme zahlreicher Juristen nicht Jahre im Voraus planen. Die Forderung einer solchen "Bedarfsvorschau" verletze das Grundrecht der Eigentümer, über die Verwendung ihrer Wohnung frei zu entscheiden, so die Begründung. Selbst wenn der Eigenbedarf erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder dazu entschlossen war, bald Eigenbedarf anzumelden, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, sei die Kündigung zulässig.

Kündigung für die Pflegekraft zulässig

Außerdem greift die Eigenbedarfskündigung auch bei Fremden, die nur für kurze Zeit dem Haushalt angehören, zum Beispiel für ein Au-Pair oder eine Pflegekraft. Selbst der Bedarf an Büroräumen für die Ehefrau ist als Kündigungsgrund für Eigenbedarf akzeptiert worden.

Vermieter dürfen jedoch nicht einfach so kündigen. Er muss seine Entscheidung begründen und belegen können. Hat er allein den Wunsch, nach dem Auszug eine höhere Miete zu kassieren, reicht dies dafür nicht aus. Er muss Stellung beziehen, wer die Wohnung bewohnen soll und wie sie genutzt werden soll. Eindeutige Gründe sind zum Beispiel die Nutzung als Altersruhesitz, als Wohnung für einen zu pflegenden Angehörigen oder als Bleibe für den ehemaligen Ehepartner nach einer Scheidung.

Die Fristen bei Eigenbedarf

Bei Eigenbedarf sind die gesetzlichen Kündigungsfristen entscheidend. Je länger der Mietvertrag besteht, desto länger ist die Frist. Und die lautet so: mindestens drei Monate, ab fünf Jahren Mietverhältnis sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate.
Vor der Kündigung muss der Vermieter allerdings kontrollieren, ob er nicht ein anderes Objekt für seinen Eigenbedarf nutzen kann. Das ist zum Beispiel möglich, wenn er mehrere Wohnungen sein Eigen nennen kann. Wird im Haus oder in der Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei, die für den Vermieter als Alternativwohnung ungeeignet ist, muss der Vermieter den gekündigten Mieter auf diese Wohnung hinweisen und die Mietkonditionen bekanntgeben.

Härtfalle beim Eigenbedarf

Wenn bei dem Mieter oder bei einem seiner Familienmitglieder aber ein außergewöhnlicher Härtefall vorliegt, kann das die Kündigung auf Eigenbedarf zunichtemachen. Die Härtefallregelung ist im § 574 BGB geregelt. So entschieden einzelne Gerichte bereits zugunsten des Mieters, zum Beispiel aus Altersgründen, bei langer Mietdauer, bei Schwangerschaft, bei Prüfungsstress, bei kleinen Kindern oder wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Zur Verärgerung stößt es nicht nur bei Mietern, sondern auch Richtern, wenn Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuschen. Dann wird es für den Vermieter unter Umständen richtig teuer, denn er muss dann Schadenersatz zahlen (ein aktuelles Urteil des BGH: Az. VIII ZR 99/14). Geklagt hatte ein Mieter, nachdem der Vermieter ihm gekündigt hatte, weil er die Wohnung angeblich für den Hausmeister brauchte. Dann zog aber eine andere Familie ein, das Landgericht Koblenz muss den Fall jetzt neu bearbeiten.

In der Regel gilt: Musste ein Mieter ausziehen – trotz unberechtigter Kündigung - darf er grundsätzlich in die Wohnung zurück. Oft ist die Wohnung dann aber bereits neu vermietet. In solchen Fällen muss der Vermieter Schadenersatz zahlen: Der Mieter erhält die Umzugskosten, die Kosten für Wohnungssuche und Makler und die Mehrkosten für eine höhere Miete in der neuen Wohnung für mindestens drei Jahre.
Gegen eine Eigenbedarfskündigung kann sich der Mieter bereits bei Vertragsunterzeichnung absichern, indem zum Beispiel ein einseitiger Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart wird. Im Mietvertrag wird beispielsweise festgehalten, dass der Vermieter für die Dauer von fünf Jahren keine Eigenbedarfskündigung erklären darf. Denkbar ist auch, dass beiderseits die ordentliche Kündigung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen wird.

Aus der Mietwohnung wird Eigentum

Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genießen Mieter einen besonderen Schutz. Der neue Eigentümer der Wohnung darf dem neuen Mieter erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB). Deshalb sollten die Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung sich bei der jeweiligen Gemeinde nach der genauen Sperrzeit erkundigen. Besser: Sie kaufen gleich eine nicht vermietete Immobilie.

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