Von Horst Peter Wickel und Horst Biallo, 01.11.2017

Untermiete Zusätzliches Einkommen, zusätzlicher Wohnraum

Wer in seiner Wohnung einen Untermieter aufnimmt, kann sich eine zusätzliche Einnahmequelle schaffen. Mietrecht, Steuern und Co. - was Mieter und Vermieter wissen sollten.
Untermiete Zusätzliches Einkommen, zusätzlicher Wohnraum

Einen Untermieter willkommen heißen, bedeutet zwar etwas weniger Privatsphäre. Dafür können aber auch neue Frendschaften entstehen.

Steigende Mieten zwingen immer mehr Mieter, sich nach zusätzlichen Einnahmequellen umzusehen. Das kann etwa Unter- oder Weitervermietung sein.  Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass Mieter in Anlehnung an Paragraph 553 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einen Anspruch auf Untervermietung haben, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht.

Untermieter bei berechtigtem Interesse erlaubt

Doch was ist ein berechtigtes Interesse? Von berechtigtem Interesse kann gesprochen werden, wenn Sie zwingend auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen sind, zum Beispiel, wenn ein Familienmitglied ausgezogen oder verstorben ist, das bisher den Mietzins mitgetragen hat. Als berechtigtes Interesse gilt zum Beispiel auch ein Wohnortwechsel aufgrund der im Arbeitsleben geforderten Mobilität oder ein Auslandsaufenthalt eines Studierenden. Nach Einschätzung von Mietrechtsexperten gibt es so gut wie keine Möglichkeit für Vermieter, gegen die Untervermietung vorzugehen.

Verweigern kann ein Vermieter die Erlaubniserteilung nur dann, wenn hierfür wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des Untermieters unzumutbar machen. Beispiel: Die Wohnung würde hierdurch überbelegt oder eine Störungen des Hausfriedens wäre durch den Untermieter zu erwarten.

Kind ist kein Untermieter

Übrigens: Nicht als Untermiete gilt die dauerhafte Aufnahme von nahen Familienangehörigen (Ehepartner und dessen Kinder, Eltern, Stiefkinder, nicht aber Geschwister und sonstige Verwandte), oder wenn Hausangestellte oder pflegendes Personal dauerhaft in die Wohnung aufgenommen werden sollen. All dies ist nicht erlaubnispflichtig. Die vorübergehende Aufnahme von Angehörigen wie Geschwistern, Kindern, Enkel- oder Schwiegerkindern oder Besuchern bis zu einer Aufenthaltsdauer von sechs bis acht Wochen gilt auch nicht als Untermiete.

Ohne Erlaubnis fristlose Kündigung möglich

Eine richtige Untervermietung an nicht nahe Angehörige kann ohne Erlaubnis des Vermieters zur fristlosen Kündigung (nach vorheriger Abmahnung) führen. Wenn Sie Ihren Vermieter über Art und Umfang der Untervermietung getäuscht haben, liegt im Allgemeinen eine schuldhafte Pflichtverletzung vor, sodass der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann.

Tipp: Wechselt der Vermieter, gilt die einmal erteilte Untermieterlaubnis selbstverständlich weiter, und zwar selbst dann, wenn sie nur mündlich erteilt wurde oder der alte Vermieter die Untervermietung über lange Zeit widerspruchslos hingenommen und sie damit stillschweigend genehmigt hat.

Mit Untermietvertrag sich rechtlich absichern

Ein Untermietvertrag wird nur zwischen Haupt- und Untermieter geschlossen. Zwischen Vermieter (Eigentümer der Wohnung) und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Wenn das Hauptmietverhältnis endet, muss deshalb auch der Untermieter ausziehen, es sei denn, er wird als Hauptmieter übernommen. Jedenfalls hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch gegen die Untermieter auf Herausgabe und Räumung der Wohnung (Paragraf 546 Absatz 2 BGB).

Verantwortlich für die Wohnung gegenüber dem Vermieter bleibt der Hauptmieter. Das heißt, er hat Schäden, die ein Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verschuldet, dem Vermieter gegenüber zu vertreten (Paragraf 540 Absatz 2 BGB). Deshalb ist es auch für Hauptmieter wichtig, sich durch einen Untermietvertrag rechtlich abzusichern.

Diese Regelungen sollte ein Untermietvertrag enthalten:
  • Bezeichnung der zur Nutzung überlassenen Räume,
  • Regelung der Mitbenutzung von gemeinschaftlichen Räumen in der Wohnung (Küche, Bad) und/oder von gemeinsamen Haushaltsgegenständen (z. B. Waschmaschine, Telefon o. ä.),
  • Miethöhe,
  • eventuelle Kostenbeteiligung des Untermieters an Betriebs- und Heizkosten, Strom- und Gaskosten, Schönheitsreparaturen sowie an Erwerb bzw. Instandhaltung von gemeinsamen Haushaltsgegenständen (Waschmaschine, Kühlschrank, Staubsauger u. ä.),
  • bei möblierter Untervermietung eine genaue Inventarliste, in der auch der Erhaltungszustand der einzelnen Einrichtungsgegenstände bei Einzug festgehalten ist,
  • Kündigungsfristen für Haupt- und Untermieter,
  • die Leistung/Rückzahlung von Kautionen sowie die Verrechnung gezahlter Betriebs- und Heizkostenvorschüsse und gemeinsamer Anschaffungen, wenn der Untermieter auszieht.

Einnahmen aus Untermiete sind steuerpflichtig

Vermieten Sie einen Teil Ihrer Wohnung unter, erzielen Sie damit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Solche Mieteinnahmen unterliegen der Steuerpflicht und gehören in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Zu versteuern ist aber nur der Überschuss (Gewinn), der sich eventuell aus der Untervermietung ergibt.

Eine Steuerpflicht ergibt sich letztlich aber auch nur dann, wenn das insgesamt zu versteuernde Einkommen die steuerlichen Grundfreibeträge übersteigt, also 8.354 Euro für Ledige und 16.708 Euro für Verheiratete. Bis zu diesen Freibeträgen fällt keine Einkommensteuer an.

Wichtige Versicherungen für Untermieter

Für Untermieter empfiehlt sich der Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung sowie einer Hausratversicherung. Allerdings sollten Versicherte vorher mit ihrer Versicherung klären, ob sie die Haftpflicht gegenüber dem Hauptmieter übernimmt. Auch bei einer Hausratversicherung sollten Sie vorsichtig sein. Denn die meisten Versicherungstarife schließen den Hausrat, der Untermietern gehört, vom Versicherungsschutz aus. Somit ist es für einen Untermieter nicht sinnvoll, sich am Versicherungsbeitrag seines Vermieters zu beteiligen, weil dessen Hausratversicherung im Schadensfall womöglich gar nicht einspringt.

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Tipp: Lesen Sie hier, was hinter dem Projekt "Wohnen für Hilfe" steckt.
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