Von Eike Schulze, 16.01.2014

Scheidung Streit ums Haus

Die Scheidung steht an! Wie beide Partner am besten regeln, was mit den gemeinsamen vier Wänden geschehen soll.
Scheidung Hauseigentum Mit der Immobilie verheiratet

Wenn Ehepartner getrennte Wege gehen, stellt sich oft die Frage, was mit einer finanzierten Wohnung passieren soll

Zwangsversteigerung muss nicht sein

Fast jede zweite Ehe in Deutschland geht auseinander – Grund genug sich Gedanken über den Fall der Fälle zu machen, gerade wenn die Eheleute ein Eigenheim besitzen: „Der Finanzierungskredit bleibt in jedem Fall bestehen“, erklärt Stephan Scharfenorth vom Baufinanzierungsportal Baufi24.de. „Daher ist eine frühzeitige Einigung der Partner für die weitere Entwicklung wichtig“, mahnt der Experte. Entsprechend sollten die Parteien im Rahmen des Scheidungsverfahrens eine Entscheidung über das Wohneigentum treffen. Können sich beide Partner hierüber nicht einigen oder einen finanziellen Ausweg finden, muss die Immobilie veräußert, im schlimmsten Fall sogar versteigert werden. „Die Teilungsversteigerung wird häufig allein deshalb betrieben, weil beide Ehegatten die Immobilie zum Alleineigentum erwerben möchten. Daher scheitert der Verkauf“, beschreibt Rechtsanwältin Nicole Thiele aus Hannover die Situation.

Die finanziellen Folgen würden dabei häufig gänzlich außer Acht gelassen. Banken verlangen in diesen Fällen nämlich eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn des Darlehens, und das kann teuer werden. Eine Versteigerung kann grundsätzlich nur der allerletzte Ausweg sein.

Einer übernimmt das Häuschen

Bleibt ein Partner weiter in der Immobilie, so können beide bereits während der Trennung eine Nutzungsvereinbarung treffen. „In diesen Fällen wird meist ein Nutzungsentgelt festgelegt“, so Anwältin Thiele. Möchte ein Ehegatte die Immobilie als Alleineigentümer nach der Scheidung übernehmen, geschieht dies durch eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung. Hier ist der Zugewinn jedes Ehepartners zu berechnen und entsprechend auszugleichen. Im Regelfall muss damit jener Partner ausbezahlt werden, der aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist.

Damit ist das Problem allerdings noch nicht gelöst, zumindest bei einer finanzierten Immobilie. Der springende Punkt ist nun, wie die Finanzierung weiter fortgeführt wird. „Auch wenn nur ein Partner die Immobilie weiter nutzt, verbleibt auch der andere Ehepartner in der Finanzierung“, schildert Baufinanzierungsexperte Stephan Scharfenorth die Ausgangslage. „Ein Sonderkündigungsrecht besteht in diesen Fällen nicht.“

Für das Kreditinstitut sind die persönlichen Umstände nicht ausschlaggebend. Würde einer der beiden Kreditnehmer zur weiteren Finanzierung ausfallen, so ändern sich die Rahmenbedingungen für das Kreditinstitut. Damit ginge eine Neubewertung des Kredites einher. Daher bleiben viele Ehepartner auch noch über die Scheidung hinaus mit der Immobilie „verheiratet“.

Haftungsentlassung kann ein Ausweg sein

Nur wenige Banken gewähren problemlos eine sogenannte Haftungsentlassung aus dem Darlehensvertrag. Entscheidend sind hierbei die Finanzkraft des übernehmenden Partners und die Höhe der Restschuld. Wenn hier kein großer Unterschied bei der Risikoabwägung besteht, ist die Haftungsentlassung möglich, ebenso bei einer nur noch kurz laufenden Finanzierung.

Allerdings sind Kreditgeber nicht verpflichtet, einem Ehepartner eine Haftungsfreistellung einzuräumen. Selbstständige haben es in der Regel schwerer, da ihre Bonität aus Sicht der Banken nicht immer gewährleistet ist. Und: Eine Haftungsentlassung ist nur bei Scheidung, nicht aber bei Trennung möglich. Ehepaare, die keine Haftungsentlassung bekommen, sollten eine Freistellung im Innenverhältnis erwirken. „Die Verpflichtung zur Umschuldung muss dann notariell beurkundet und eine Einschränkung der Zweckbestimmung festgelegt werden“, zeigt Nicole Thiele einen Weg auf, „denn nur so wird vermieden, dass die Bank das Grundpfandrecht zur Absicherung künftiger Schulden des übertragenden Ehegatten verwendet.“

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