Max Geißler
Ein Beitrag von Max Geißler, 26.05.2015

Baufinanzierung 5 Tipps: Immobilie als Kapitalanlage

Im Gegensatz zu Minizinsen und Wackelbörsen versprechen vermietete Immobilien akzeptable Renditen. Fehler sollte man dabei aber nicht machen.
Baufinanzierung 5 Tipps: Immobilie als Kapitalanlage

Immobilie als Kapitalanlage: So blĂŒht Ihnen kein Kostenschock

Wegen mangelnder Anlagealternativen versuchen viele Familien ihr Heil in Immobilien – Betongold gilt als sicheres Investment, zumal die Finanzierungskosten extrem gĂŒnstig sind. 15jĂ€hrige Baudarlehen gibt es derzeit schon ab 1,4 Prozent Zinsen, zum Beispiel bei Allianz, ING-Diba und Huk Coburg.

Viele ImmobilienkĂ€ufe geschehen jedoch ohne genaue Finanz- und SteuerprĂŒfung, was vielfach negative Folgen fĂŒr die Rendite hat. „Die wenigsten Privatanleger verdienen tatsĂ€chlich Geld mit ihren Immobilien“ berichtet Stephan Scharfenorth, GeschĂ€ftsfĂŒhrer des Finanzierungsvermittlers Baufi24.de. Emotionale Fehlentscheidungen, falsche EinschĂ€tzungen und mangelnde Konsequenz bei der Mietsteigerung wĂŒrden den Traum von ĂŒppigen MieteinkĂŒnften hĂ€ufig schnell zunichtemachen. Im ungĂŒnstigen Fall lauern sogar Verluste. „Nur wenn sich die Rendite der Immobilie nach Abzug aller Kosten, Investitionen und RĂŒcklagen langfristig rechnet, lohnt die Kapitalanlage“, so der Kreditexperte. Ansonsten sei das Vermögen auf dem Sparbuch oder in Festgeld besser aufgehoben.
5 Faktoren beeinflussen die Investition in die vermietete Immobilie:

1. Realistischer Preis
Der Kaufpreis muss dem wahren Wert der Immobilie entsprechen. HĂŒten Sie sich vor einem ĂŒberteuerten Kauf. Dieser wird sich selbst bei konsequenter Mietanpassung nur schwer rechnen. Vorsicht: In Spitzenlagen sind Wertsteigerungen meist auf Jahre hinaus schon im Kaufpreis enthalten. Ein hoher Kaufpreis ist nur dann empfehlenswert, wenn Sie die Immobilie langfristig halten wollen oder sich eine Spekulation leisten können. Achten Sie auf die ideale Schnittmenge zwischen LagequalitĂ€t, Zukunftsaussicht und Mietrendite. Lage allein verdient noch kein Geld.

2. Reparaturen und RĂŒcklagen einplanen
Ihre Baufinanzplanung sollte fehlende Mieteinnahmen, etwa durch Leerstand oder UnwetterschĂ€den berĂŒcksichtigen. Planen Sie auch unvorhersehbare Reparaturkosten ein, zum Beispiel wegen einer kaputten Heizung oder SturmschĂ€den am Dach. Solche Kosten können Sie nicht auf den Mieter umlegen!

3. Umweltauflagen berĂŒcksichtigen: Immer strengere Umweltauflagen belasten die Geldbörse von EigentĂŒmern. So besteht zunehmend die Pflicht, energetische Sanierungen vorzunehmen, etwa den Austausch der veralteten Heizung oder die DĂ€mmung von obersten Geschossdecken und DĂ€chern. Auch hierfĂŒr sollten regelmĂ€ĂŸige RĂŒcklagen bei der Baufinanzierung berĂŒcksichtigt werden.

4. Darlehenslaufzeit realistisch einschĂ€tzen: Achten Sie darauf, dass die Laufzeit der Baufinanzierung dem eigenen Alter angepasst ist. Immer mehr Ă€ltere Menschen investieren in vermietete Immobilien. Best Ager ĂŒber 50 haben aber nur noch wenige Berufsjahre mit hohem Einkommen vor sich, im Rentenalter sinken die EinkĂŒnfte meist deutlich ab – dann sollte die Immobilie abgezahlt sein.

5. Bruttorendite ermitteln: Um das Potential einer vermieteten Immobilie realistisch einschĂ€tzen zu können, sollten Sie die Faustregel fĂŒr die Berechnung der Bruttorendite kennen. Sie lautet: Die jĂ€hrlich Kaltmiete mal 100 geteilt durch den Kaufpreis. „Liegt die Bruttorendite nicht bei mindestens vier Prozent, sollte vom Kauf abgesehen werden“, rĂ€t Scharfenorth. Noch aussagekrĂ€ftiger ist die Nettorendite. Deren Ermittlung ist jedoch knifflig. Einerseits erhöhen die Kosten fĂŒr Baufinanzierung, Instandhaltung und Verwaltung die Rechnung, andererseits profitieren Sie als EigentĂŒmer von Steuervorteilen und der Objektabschreibung. Um zu einer aussagekrĂ€ftigen Rechnung zu kommen, bedarf es der Hilfe des Steuerberaters.

Geldsparen.de-Tipp: Bei der Ermittlung der Finanzierungskosten sowie des möglichen Kreditbedarfs fĂŒr die Immobilie hilft unser Baufinanzierungsrechner.
Gesamten Vergleich anzeigenWohnkredit Kredit: 3.000 €, Laufzeit: 36 Monate
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Max Geißler mein Name ist Max Geißler. Auf geldsparen.de kĂŒmmere ich mich vor allem um die Themen Geldanlage, Altersvorsorge und Immobilien. Ich habe Politikwissenschaften studiert und bin als Journalist und Buchautor tĂ€tig.

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