Max Geißler
Ein Beitrag von Max Geißler, 18.12.2014

Baufinanzierung Sinkendes Eigenkapital erhöht Finanzierungsrisiko

Hauskäufer benötigen immer höhere Baufinanzierungen. Doch der Anteil des Eigenkapitals sinkt, was sehr riskant ist. Wie können Familien schlau gegensteuern?
Baufinanzierung Sinkendes Eigenkapital erhöht Finanzierungsrisiko

Die niedrigen Kreditzinsen lassen den Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden - auch wenn man kein Geld gespart hat

Steigende Immobilienpreise fordern ihren Tribut: Die Durchschnittshöhe von Baufinanzierungen stieg in einem Jahr um locker 10.000 Euro. Im Schnitt benötigen Immobilienkäufer heute 167.000 Euro von der Bank, um ihr Traumhaus zu finanzieren. Das zeigt eine Auswertung des Baugeldvermittlers Dr. Klein. Bedenklich ist, dass auch der durchschnittliche Beleihungsauslauf ansteigt. In den letzten zwölf Monaten kletterte er um zwei Prozentpunkte. Folge: Immobilien werden heute zu knapp 80 Prozent auf Pump finanziert. Im Oktober 2013 lag dieser Wert noch bei 77,6 Prozent.

Andererseits sinkt der Anteil des eingebrachten Eigenkapitals. Binnen Jahresfrist fiel er von 22,4 Prozent auf 20,6 Prozent. Offensichtlich kann die Bildung von Eigenkapital mit der Preisentwicklung bei Immobilien nicht Schritt halten. Woher auch? Die Sparzinsen bei Tagesgeld und Festgeld tendieren gegen Null, die Renditen von Lebens- und Rentenversicherungen sinken stetig ab. Folge: Immer teureren Eigenheimen stehen vermehrt K√§ufer mit stagnierendem Eigenkapital gegen√ľber.

Stagnierendes Eigenkapital verteuert Baufinanzierung

F√ľr Eigenheimk√§ufer eine fatale Entwicklung:¬†Ein schwindender Eigenkapitalanteil an der Gesamtfinanzierung verteuert tendenziell die Baufinanzierung. F√ľr Kreditinstitute sind Baufinanzierungen mit wenig Eigenkapital riskant und sie verlangen Zinsaufschl√§ge. Diese Zuschl√§ge sind je nach H√∂he des Finanzierungsbedarfs gestaffelt: Den g√ľnstigsten Zinssatz erhalten K√§ufer, die mindestens 40 Prozent der Gesamtkosten selbst tragen k√∂nnen und nicht mehr als 60 Prozent Baufinanzierung aufnehmen.

Mit wachsendem Darlehensanteil steigen die Zinsen rasch an. Je zehn Prozent h√∂herem Kreditanteil berechnen Banken bis zu 0,2 Prozent Zinsaufschlag. Fu√üt die Baufinanzierung zu √ľber 90 Prozent auf Kredit, zahlt man nicht selten einen ganzen Prozentpunkt mehr als der jeweils ausgewiesene Topzins. Die Kreditkosten steigen in diesem Fall rapide an.
Baufinanzierung Beispiel: Das Traumhaus kostet 400.000 Euro. Sie benötigen 50 Prozent Kredit, also 200.000 Euro. Die Versicherer Allianz und Ergo berechnen bei zwanzigjähriger Laufzeit aktuell je 2,2 Prozent Sollzins.

Starten Sie mit drei Prozent Anfangstilgung, bel√§uft sich die monatliche Kreditrate auf 867 Euro, die Gesamtzinsen summieren sich auf 57.432 Euro. M√ľssen Sie das Objekt zu 80 Prozent finanzieren steigt der Zinssatz bei gleicher Kreditlaufzeit und Anfangstilgung bei Allianz auf 2,4 Prozent und bei Ergo auf 2,52 Prozent.

Folge: Der höhere Kreditbetrag (320.000 Euro) und die gestiegenen Zinssätze treiben die Monatsraten auf 1.440 bzw. 1.472 Euro, die Gesamtzinsen verdoppeln sich auf rund 99.500 Euro bzw.104.000 Euro.

Baufinanzierung auch mit geringem Eigenkapital starten

Der Traum von den eigenen vier W√§nden l√§sst sich zwar auch ohne Eigenkapital verwirklichen, mit Eigenanteil wird’s aber billiger. Denn erstens verringert sich der Kreditbedarf und zweitens verbessern sich die Zinskonditionen. Damit der Baufinanzierung kosteng√ľnstig wird, raten Banken zu 30 bis 40 Prozent Eigenkapital. F√ľr Sie als Immobilienk√§ufer hei√üt das: Bis auf eine Notfallreserve alle verf√ľgbaren Reserven in die Waagschale werfen!

40 Prozent Eigenkapitalanteil sind jedoch h√§ufig Illusion. Schlie√ülich m√ľsste eine Familie zum Kauf eines Eigenheims √ľber 400.000 Euro mindestens 160.000 Euro plus Nebenkosten einbringen. Klappt das nicht, sollte man Flinte aber nicht ins Korn werfen. Bevor Sie jahrelang versuchen mit Mini-Sparzinsen Eigenkapital aufzubauen, sollten Sie besser die extrem g√ľnstigen Kreditzinsen nutzen.
Bei geringem Eigenkapital und mäßiger Finanzkraft bieten sich verschiedene Sparpotentiale, die Sie zumindest anfänglich nutzen können:

• Niedriges Zinsniveau:
Baufinanzierungen kosten heute nur halb so viel Zinsen wie vor f√ľnf Jahren. Wichtig ist ein ausf√ľhrlicher Zinsvergleich, zum Beispiel mit unserem Baufinanzierung-Vergleich!

• Geringe Anfangstilgung: Der Kreditstart mit einem Prozent Tilgungsleistung ist bei Niedrigzinsen zwar nicht unbedingt ratsam, er federt aber Zusatzkosten durch h√∂here Risikozinsen ab. Wichtig: W√§hlen Sie eine Baufinanzierung mit ver√§nderbarer Tilgungsrate! Steigt mit der Zeit das Einkommen an, k√∂nnen Sie die Tilgungsrate heraufsetzen.

• Kurze Zinsbindung: Zehnj√§hrige Baufinanzierungen kosten derzeit bis zu 0,8 Prozent weniger an Zinsen als 20-j√§hrige, zum Beispiel bei Huk Coburg. Bei einem Kredit √ľber 200.00 Euro spart das monatlich 125 Euro.

• Regelm√§√üige Sondertilgung: Zahlen Sie das j√§hrlich 13. Monatsgehalt in den Kredit ein, kann sich die Tilgungsleistung mehr als verdoppeln. Kreditlaufzeit und Zinskosten sinken rapide. Kostenlose Sondertilgung f√ľr die Baufinanzierung bieten 1822 direkt, ING-Diba und Santander Bank.

Vollfinanzierung: Ist der Baufinanzierung am Ende der Zinsbindungt vollständig getilgt, gewähren Banken Zinsrabatte bis zu einem halben Prozentpunkt.
 
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 10 Jahre
  Anbieter gebundener
Sollzins
eff. Zins
 
1.
0,88%
0,88%
2.
0,91%
0,94%
3.
1,10%
1,13%
Datenstand: 05.12.2016
Sämtliche Angaben ohne Gewähr
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Max Geißler mein Name ist Max Geißler. Auf geldsparen.de k√ľmmere ich mich vor allem um die Themen Geldanlage, Altersvorsorge und Immobilien. Ich habe Politikwissenschaften studiert und bin als Journalist und Buchautor t√§tig.

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