Max Gei├čler
Ein Beitrag von Max Gei├čler, 07.04.2014

Baufinanzierung Kredit ohne Eigenkapital

Familien k├Ânnen auch ohne Startkapital ihre Traumimmobilie finanzieren. Wie die Baufinanzierung zu 100 Prozent funktioniert und welche Risiken lauern?
Baufinanzierung Kredit ohne Eigenkapital

Baufinanzierung: Ohne Startkapital ins Eigenheim mit der Vollfinanzierung

„Eine 100-Prozent-Baufinanzierung erm├Âglicht bereits Berufseinsteigern und jungen Familien ohne dickes Bankkonto die Anschaffung von Wohneigentum“, sagt Patrick Herwarth von der ING-Diba. „Sie profitieren von Mietersparnis und hohem Wohnkomfort von Anfang an." Doch die Auflagen f├╝r eine positive Kreditzusage f├╝r eine Baufinanzierung sind hoch:┬áFamilien die eine sogenannte Vollfinanzierung des Eigenheims ansteben, m├╝ssen der Bank ein ├╝berdurchschnittlich hohes Einkommen nachweisen k├Ânnen, einen besonders sicheren Arbeitgeber oder Geld auf der hohen Kante haben, das als Sicherheit f├╝r den Kredit hinterlegt werden kann.

F├╝r wen sich die 100-Prozent-Baufinanzierung eignet

Besonders lohnend ist diese Baufinanzierung auch f├╝r Kapitalanleger und Immobilienk├Ąufer, die zwar ├╝ber gen├╝gend Geld auf dem Konto verf├╝gen, dies jedoch nicht f├╝r eine kleinere Kreditsumme einsetzen wollen. Schreiben Erwerber die aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen f├╝r ihre Baufinanzierung langfristig fest, wird die Vollfinanzierung preiswert und kalkulierbar.

Unterschiede von Vollfinanzierung und klassischer Baufinanzierung: 
Dabei handelt es sich nicht immer ausnahmslos um 100-Prozent-Baufinanzierungen. Vollfinanzierungen werden auch Darlehen genannt, die zum Beispiel alle Kosten bis auf 80 Prozent finanzieren.

Baufinanzierung: Risiko f├╝r die Bank durch Vollfinanzierung

Risiko der Vollfinanzierung:┬áDa die Bank bei dieser Art von Baufinanzierung ein h├Âheres Risiko eingeht, als wenn der Kunde ein sattes Geld-Polster auf dem Sparbuch h├Ątte, verlangt sie eine Risikopr├Ąmie. Die Pr├Ąmie ist ein Aufschlag auf die f├Ąlligen Zinsen.

Beispiel:┬áDie Comdirect berechnet f├╝r eine 80-Prozent-Baufinanzierung 0,07 Prozent Extrazins, die Deutsche Bank fordert 0,1 Prozent und Allianz 0,2 Prozent. Bei einer Vollfinanzierung schnellt die Pr├Ąmie um mehr als 100 Prozentpunkte nach oben, und zwar bei der ING-Diba auf 1,1 Prozent, bei Unicredit und Targobank auf jeweils 1,15 Prozent. Eine f├╝nfzehnj├Ąhrige Baufinanzierung zu drei Prozent Sollzins verteuert sich somit auf 4,1 Prozent Zinsen.

Vollfinanzierung: R├╝cklagen f├╝r Modernisierung bilden

„Bei einer Vollfinanzierung erh├Âht das fehlende Eigenkapital die finanzielle Belastung“, warnt Eva Grunwald, Baufinanzierungschefin der Deutschen Bank. Job und Einkommen sollten daher gesichert und der finanzielle Spielraum beim Haushaltsgeld nicht zu knapp bemessen sein. F├╝r Familien sei zudem wichtig, dass sie R├╝cklagen f├╝r notwendige Reparaturen oder Modernisierungen bilden k├Ânnen. „Kapitalanleger sollten eine Finanzreserve gegen Mietausf├Ąlle ansparen“, erg├Ąnzt Grunwald.┬á

Alternative zur Vollfinanzierung: Kapital aufbauen, dann finanzieren

Viele K├Ąufer m├Âchten zun├Ąchst Eigenkapital ansparen, um ihre Bonit├Ąt zu verbessern und den n├Âtigen Kreditumfang f├╝r ihre Baufinanzierung zu senken. Hohe Eigenmittel sind aber kein Garant f├╝r eine g├╝nstige Finanzierung. Zinsanstiege in der Zukunft k├Ânnen den Vorteil des geringeren Kreditbedarfs zunichtemachen.
Beispiel: Das Objekt kostet 250.000 Euro. Die Bank r├Ąt 20 Prozent Eigenkapital (50.000 Euro) anzusparen. Die Sparphase dauert f├╝nf Jahre. Verteuern sich in dieser Zeit 15-j├Ąhrige Baukredite von drei Prozent Sollzins auf durchschnittlich 5,5 Prozent, verursacht ein Darlehen ├╝ber 200.000 Euro bei 2,5 Prozent Anfangstilgung rund 124.000 Euro an Zinsen. W├╝rde der K├Ąufer sofort in eine Vollfinanzierung einsteigen, m├╝sste er zwar ein h├Âheres Kreditvolumen und einen Zinszuschlag von etwa einem Prozent akzeptieren. Das Darlehen ├╝ber 250.000 Euro w├╝rde bei vier Prozent Kreditzins und gleicher Anfangstilgung aber nur 115.500 Euro an Zinsen kosten.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 10 Jahre
  Anbieter gebundener
Sollzins
eff. Zins
 
1.
0,88%
0,88%
2.
0,95%
0,98%
3.
1,10%
1,13%
Datenstand: 07.12.2016
Sämtliche Angaben ohne Gewähr

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Max Geißler mein Name ist Max Geißler. Auf geldsparen.de k├╝mmere ich mich vor allem um die Themen Geldanlage, Altersvorsorge und Immobilien. Ich habe Politikwissenschaften studiert und bin als Journalist und Buchautor t├Ątig.

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