Max Gei├čler
Ein Beitrag von Max Gei├čler, 26.07.2014

Wohnung zur Kapitalanlage 6 Argumente f├╝r K├Ąufer

Immer mehr Deutsche kaufen Wohnungen und H├Ąuser zur Kapitalanlage. Lohnt das angesichts der hohen Preise ├╝berhaupt?
Wohnung zur Kapitalanlage 6 Argumente f├╝r K├Ąufer

Die niedrigen Zinsen f├╝r Baufinanzierungen sprechen f├╝r den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage

Im Prinzip ja: Denn w├Ąhrend Dauermieter lebenslang an den Vermieter zahlen, tilgen K├Ąufer nur eine begrenzte Zeit ihren Bau. Anschlie├čend profitieren sie als Selbstnutzer von Mietfreiheit bzw. als Vermieter von regelm├Ą├čigen Mieteink├╝nften. Allerdings funktioniert das langfristig nur, wenn die Lage der Mietwohnung stimmt. Stabile Mietnachfrage und regelm├Ą├čige Mietanpassungen sollten gew├Ąhrleistet sein, damit die Finanzplanung nicht die roten Zahlen rutscht. Was spricht noch f├╝r Mietimmobilien?
1. Niedrige Finanzbelastung: Immobilienk├Ąufer profitieren von extrem guten Rahmenbedingungen. Laut Deutscher Bank muss ein Durchschnittshaushalt heute nur etwa ein Drittel des finanziellen Aufwands f├╝r Wohneigentum betreiben als noch im Jahr 2.000. Ursache hierf├╝r seien die inzwischen gedrittelten Hypothekenzinsen sowie gestiegene Einkommen. Baudfinanzierungen mit zehnj├Ąhriger Zinsbindung sind heute f├╝r weniger als zwei Prozent Zinsen zu haben. Eine Baufinanzierung ├╝ber 100.000 Euro kostet bei mancher Bank inzwischen weniger als 250 Euro im Monat.

2. Stabile Mietrendite: Der finanzielle Erfolg einer vermieteten Immobilie h├Ąngt vom Kaufpreis und den erzielbaren Mieteink├╝nften ab. Mietwohnungen auf dem Land locken zwar mit g├╝nstigen Kaufpreisen, bescheren aber selten hohe Mieteink├╝nfte. Anders in Gro├čst├Ądten: In Metropol-Regionen sind je nach Lage und Stadt drei bis f├╝nf Prozent Rendite drin. Aktuell versprechen auch kleinere Universit├Ątsst├Ądte gute Mietrenditen, denn doppelte Abiturjahrg├Ąnge und Wehrreform sorgen f├╝r Sonderkonjunktur. Experten sehen auch f├╝r altersgerechte Mietwohnungen wachsende Renditechancen. Einen ersten Fingerzeig, wie sich die vermietete Eigentumswohnung rechnet, liefert die Bruttomietrendite. Sie wird ermittelt, in dem man die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis inkl. Nebenkosten teilt. Ein Objekt f├╝r 250.000 Euro mit einer Jahresmiete von 10.500 Euro erwirtschaftet demnach eine Bruttorendite 4,2 Prozent.

3. Steuervorteile: Unterm Strich entscheidend ist jedoch die Nettorendite. Dazu muss man die Kosten f├╝r die Baufinanzierung, die Instandhaltung und die Verwaltung in die Rechnung einbeziehen. Die Mittelbrandenburgische Sparkasse verweist darauf, dass die Schuldzinsen, die Erhaltungs- und Verwaltungskosten sowie die Abschreibungen der Mietimmobilie zu den Werbungskosten z├Ąhlen. Eigent├╝mer k├Ânnten diese Kosten von den Mieteinnahmen abziehen. Entsteht unterm Strich ein Verlust, mindert dies die Steuerschuld des Vermieters. Um zu einer aussagekr├Ąftigen Rechnung zu kommen, sollten Sie in jedem Fall einen Steuerberater zu Rate ziehen.

4. Mieterh├Âhung: Im Gegensatz zu sinkenden Sparzinsen k├Ânnen Sie als Vermieter die H├Âhe ihrer Ertr├Ąge und damit ihre Mietrendite durch Mieterh├Âhungen selbst beeinflussen. Derzeit d├╝rfen Sie einmal im Jahr die Miete erh├Âhen, zum Beispiel wegen einer Modernisierung oder der Erh├Âhung des allgemeinen Mietspiegels. Binnen drei Jahren sind Erh├Âhungen von bis zu 20 Prozent erlaubt. Nach Einf├╝hrung der Mietpreisbremse d├╝rfen Bestandsmieten nur noch um 15 Prozent erh├Âht werden, bei Wiedervermietung gilt eine Obergrenze von zehn Prozent. Allerdings hat die Regierung ein Schlupfloch gelassen: Erstvermietungen sind von der Neuregelung ausgenommen. Dadurch k├Ânnen Kapitalanleger ihre neu erworbene Mietimmobilie weiterhin zu beliebigen Preisen vermieten – theoretisch auch deutlich ├╝ber dem Mietspiegel.

5. Zusatzrente im Alter:
Im Rentenalter schlagen Vermieter zwei Fliegen mit einer Klappe. Sie besitzen den Verm├Âgenswert der Immobilie und profitieren zus├Ątzlich von regelm├Ą├čigen Mieteink├╝nften. Nach Expertensch├Ątzungen verf├╝gen Eigent├╝mer ├╝ber rund 30 Prozent mehr finanziellen Spielraum im Ruhestand als zur Miete wohnende Senioren. Die Mittelbrandenburgische Sparkasse r├Ąt Vermietern ihre Finanzierung so zu planen, dass die Baufinanzierung erst mit Eintritt in den Ruhestand endet. Die dann geringeren Renteneink├╝nfte senken die Steuerbelastung, entsprechend sinkt auch der Steuersatz f├╝r die Mieteinnahmen.

6. Verm├Âgenssicherheit: Mietimmobilien sind ein wichtiger Baustein der Verm├Âgensbildung und -sicherung. Mietwohnungen sind wertstabil, denn sie unterliegen nicht den Einfl├╝ssen launischer Kapitalm├Ąrkte. Zudem bietet das sogenannte Betongold angemessenen Inflationsschutz. Grund: Die Wertentwicklung von Immobilien orientiert sich an der allgemeinen Preisentwicklung. Schnellen die Preise f├╝r Waren und Dienstleistungen nach oben, verteuern sich auch Immobilien. Eine ├Ąhnliche Korrelation gilt auch f├╝r Mieteink├╝nfte.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre
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1.
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1,68%
Datenstand: 22.02.2018
Sämtliche Angaben ohne Gewähr

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Max Geißler mein Name ist Max Geißler. Auf geldsparen.de k├╝mmere ich mich vor allem um die Themen Geldanlage, Altersvorsorge und Immobilien. Ich habe Politikwissenschaften studiert und bin als Journalist und Buchautor t├Ątig.

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