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In Ausnahmefällen kommt der Mieter aus dem
Vertrag heraus, wenn er einen Nachmieter nennen kann. Wenn der Umzug erfolgt, weil
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der Mieter schwer erkrankt ist
oder ins Altersheim muss,
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er aus beruflichen Gründen in
eine andere Stadt ziehen muss,
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die Geburt eines Kindes ansteht
und die Wohnung für die Familie deshalb zu klein ist,
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er heiratet und daher eine
größere Wohnung benötigt.
In all diesen Fällen darf der
Vermieter eine vorgeschlagene Ersatzperson, die "nach allgemeiner
Auffassung geeignet ist“, nicht ohne weiteres ablehnen. Dazu muss
er dann schon triftige Gründe nennen.
Zeitmietverträge
Lange Zeit konnten Mietverträge
auch ohne Angaben von qualifizierten Gründen zeitlich befristetet
werden. Der neue § 575 des BGB erlaubt keine solch
einfachen Zeitmietverträge mehr. Befristungen sind nur durch handfeste Gründe möglich. Das ist beispielsweise der
Fall,
wenn der Vermieter
- nach Ablauf
der vereinbarten Mietzeit die Wohnung für sich oder seine nahen Angehörigen
bzw. Haushaltsmitglieder nutzen will, also Eigenbedarf
besteht,
- die Räumlichkeiten in zulässiger Weise beseitigen oder
wesentlich verändern oder instand setzen will und die
Fortsetzung eines Mietverhältnisses dadurch kaum möglich ist,
- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten
vermieten möchte.
Der Vermieter muss diese Gründe
dem Mieter bereits bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen.
Wichtig: Ein einmal genannter Grund kann während der Laufzeit nicht
gegen einen anderen ausgetauscht werden. Man kann also nicht zuerst
angeben, man will umbauen und dann plötzlich Eigenbedarf
für die Tochter anmelden. Haben die vom Vermieter genannten Gründe
rechtlich keinen Bestand, ist der Zeitvertrag nach gängiger
Rechtsprechung unwirksam und wird in einen unbefristeten Vertrag
umgewandelt.
Wenn das Mietverhältnis zum
vereinbarten Zeitpunkt endet, muss der Mieter ohne Murren ausziehen,
er kann sich auf keine Sozialklauseln oder Ähnliches berufen.
Er hat keinerlei Anspruch auf Verlängerung - außer die vormals
genannten Gründe des Vermieters träfen nicht mehr zu. Der
Mieter kann diese Auskunft vier Monate vor Ablauf des Vertrags vom
Vermieter verlangen (§ 575 Abs.2). Verschiebt sich der Grund
beispielsweise zeitlich, darf der Mieter bis dahin länger bleiben,
wenn er will. Entfällt der Grund völlig, hat der Mieter die Wahl
zwischen Auszug zum festgelegten Termin oder Fortsetzung des
Mietvertrages auf unbestimmte Zeit.
Ab dem 1. 9. 2001 abgeschlossene
Zeitverträge können für längere Zeiträume als die
bisherigen fünf Jahre abgeschlossen werden. Für die vor dem 1.9.
abgeschlossenen einfachen Zeitmietverträge gelten bis zum Ende der
Vertragsdauer weiterhin die alten Regelungen.
Die Schriftform ist bei der
Kündigung Pflicht. Mündliche Kündigung, ein Fax oder ein
Telegramm genügen nicht. Das Schreiben muss spätestens am
dritten Werktag (der Samstag zählt hier nicht als Werktag) des
Monats beim Vermieter angekommen sein, damit dieser Monat noch mit
zur Kündigungsfrist zählt. Trifft das Schreiben erst am vierten
Werktag ein, beginnt der Ablauf der Kündigungsfrist erst mit dem
nächsten Kalendermonat. Die selben Personen, die den
Mietvertrag unterschrieben haben, müssen auch die Kündigung
unterzeichnen. Das gilt für Ehepaare ebenso wie für unverheiratete
Partner. Die Kündigung sollte man unbedingt als Einschreiben
mit Rückschein versenden. Dann
kann der Vermieter nicht behaupten, er habe die Kündigung
nicht erhalten.
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