Fritz Himmel
Ein Beitrag von Fritz Himmel, 10.08.2017

Mietverträge mit Verwandten An Angehörige vermieten und Steuern sparen

Das Geschäft klingt attraktiv: Ihre Verwandten zahlen weniger Miete als ortsüblich, im Gegenzug sparen Sie als Vermieter Steuern – aber nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.
Mietverträge mit Verwandten An Angehörige vermieten und Steuern sparen

Wenn Eltern eine Eigentumswohnung an die studierende Tochter vermieten, kann sich das für beide Seiten lohnen.

Sie wollen Ihre studierende Tochter oder Ihre pflegebedürftigen Eltern günstig in Ihrer Eigentumswohnung wohnen lassen? So ein vergünstigtes Vermieten von Wohnraum an Angehörige kann sich doppelt lohnen – man spart auf der einen Seite Mietkosten und auf der anderen Seite Steuern durch den Werbungskostenabzug (Abschreibungen, Schuldzinsen, Renovierungs- und Nebenkosten). Allerdings müssen Sie sich dabei an ein paar Spielregeln halten, sonst macht Ihnen das Finanzamt einen Strich durch die Rechnung.

Mietvertrag abschließen, Mietverhältnis korrekt umsetzen

Entscheidend für eine steuerliche Anerkennung ist hier, dass Sie den Mietvertrag so abschließen, wie Sie es auch mit einer fremden Person tun würden. So muss der Vertrag die üblichen Angaben enthalten wie Mietobjekt, Dauer des Mietverhältnisses, Mietzins und Betriebskosten, Kündigungsfristen. Am besten nehmen Sie sich hier einen im Handel erhältlichen offiziellen Mustermietvertrag.

Aus Ihrem Mietvertrag muss auch deutlich hervorgehen, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt. Ist dies nicht klar anhand Ihres Mietvertrags zu erkennen, erkennt das Finanzamt Ihren Mietvertrag nicht an (BFH, Urteil v. 28.07.2004, Az. IX B 50/04).

Ganz wichtig: Das Mietverhältnis muss wie vereinbart umgesetzt werden, und Mietzins sowie Nebenkosten müssen auch tatsächlich aus den Mitteln des Mieters fließen. Grundsätzlich gilt dabei: Je mehr Abweichungen vom Üblichen zusammenkommen, desto größer ist die Gefahr, dass das Finanzamt das Mietverhältnis im Gesamten nicht anerkennt.

Unterschiedliche Mietpreisstufen beachten

Damit Sie als Vermieter den vollen Werbungskostenabzug sicher erhalten, gilt es regelmäßig genau die Höhe des Mietzinses im Auge zu behalten. Für 2017 gilt die folgende Regelung:
  • Beträgt die vereinbarte Nettomiete 66 Prozent oder mehr des ortsüblichen Preisniveaus für vergleichbaren Wohnraum, so erkennt das Finanzamt ohne großes Prozedere alle Werbungskosten voll an. Eine umständliche Überschussprognose entfällt grundsätzlich.
  • Liegt die vereinbarte Nettomiete unter 66 Prozent des örtlichen Preisniveaus, so können Sie als Vermieter die Werbungskosten nur anteilig in dem Verhältnis steuerlich absetzen, in dem die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Miete steht.

Rechenbeispiel für eine Vermietung an Angehörige

Beispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für ein Appartement 600 Euro, so können Sie bei einem Mietzins von über 396 Euro die Ausgaben steuerlich voll geltend machen. Würde der Mietzins dagegen nur 300 Euro betragen, so lassen sich auch die Kosten nur anteilig mit 50 Prozent steuerlich ansetzen, denn das entspricht dem Verhältnis von tatsächlicher zu ortsüblicher Vergleichsmiete.

Mein dringender Rat: Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie derzeit die Kaltmiete so festlegen, dass diese mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete beträgt. Gerade bei steigenden Mietpreisen ist darauf zu achten, die zu zahlende Miete regelmäßig anzupassen. Halten Sie auch die rechtzeitige Mieterhöhung immer schriftlich fest!

Eine Besonderheit müssen Sie als Vermieter beachten, wenn Sie ihren Wohnraum möbliert an Verwandte überlassen. Nach einem rechtskräftigen Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichtes vom 7. Dezember 2010 (Az. 3 K 251/08) ist die ortsübliche Marktmiete um einen Möblierungszuschlag zu erhöhen. Dieser kann auf der Grundlage einer vom Zeitwert des Mobiliars und der restlichen Lebensdauer ausgehenden Abschreibung und einer vier-prozentigen Verzinsung berechnet werden.

Tipp: Der Abschluss eines Mietvertrages zwischen Eltern und ihrem unterhaltsberechtigten Kind über eine den Eltern gehörende Wohnung ist nach einem Urteil des BFH vom 17. Dezember 2002 (Az. IX R 58/00) kein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten, selbst wenn das Kind die Miete (ganz oder teilweise) aus dem von den Eltern gewährten Barunterhalt zahlt.

Wer sind genau „nahe Angehörige“?

Die folgenden Personen gelten steuerrechtlich als nahe Angehörige (Paragraf 15 Abgabenordnung):
  • Verlobte, Ehegatten oder Lebenspartner (übrigens hier auch, wenn die Ehe nicht mehr besteht)
  • Verwandte und Verschwägerte gerader Linie (das sind vor allem die Eltern, Kinder, Großeltern und Urgroßeltern)
  • Geschwister, Kinder der Geschwister
  • Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister und Geschwister der Ehegatten
  • Geschwister der Eltern
  •  Personen, die durch ein auf längere Dauer angelegtes Pflegeverhältnis mit häuslicher Gemeinschaft wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind (Pflegeeltern und Pflegekinder).
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Datenstand: 15.12.2017
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