Von Peter Rensch, 09.03.2017

Wertermittlung Wie viel eine Immobilie wirklich wert ist

Sie wollen eine Immobilie kaufen oder verkaufen? Wie Sie den tatsächlichen Wert ermitteln und wo Sie Unterstützung finden.
Wertermittlung Wie viel eine Immobilie wirklich wert ist

Bei der Ermittlung eines Immobilienwertes spielen sehr viele Faktoren eine Rolle.

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, wird zwischen Wunschpreis und Verkehrswert unterschieden. Hier ist es für Sie ratsam, vorab die Frage zu stellen, welcher Preis für das Objekt eigentlich gerechtfertigt ist. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, werden das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren genutzt, welche je nach Objekttyp unterschiedlich zur Geltung kommen und den Kauf- oder Verkaufspreis nachhaltig beeinflussen können. Die Wertermittlung orientiert sich hierbei an den Baukosten, einer möglichen Rendite oder vergleichbaren Objekten.

Erste Anhaltspunkte zur Wertermittlung finden Sie bei Immobilienangeboten auf Internetportalen oder in der Tageszeitung. Hier können Sie die Preise ähnlicher Objekte mit Ihrer Immobilie vergleichen. Welche Einflüsse den Preis einer Immobilie nach oben oder in den Keller treiben, sind überschaubar in drei Punkte gegliedert:
  1. Lage: Infrastruktur und Lärmbelastung nehmen ebenso Einfluss auf den Immobilienwert wie vorhandene Einkaufsmöglichkeiten und die medizinische Versorgung.
  2. Immobilientyp: Bauqualität, Aufteilung der Räume und Ausstattung erhöhen oder mindern den Preis. Auch die Energieeffizienz beeinflusst den Wert ebenso wie eventuelle Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Natürlich spielt auch das Alter der Immobilie bei der Wertermittlung eine Rolle, da eventuell ein aufwändiger Sanierungsbedarf besteht.
  3. Grundbucheintragungen: Haben dritte Personen Rechte an der Immobilie, verringert dies den Wert.

Dazu Frank Römer, öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter der IHK Mainz: „Der Preis einer Immobilie wird zum einen maßgeblich durch den Bodenwert bestimmt, zum anderen aber auch von den Zukunftsaussichten einer Region (Stichwort Demographie, das heißt in Regionen mit rückläufiger Bevölkerung werden die Preise nicht steigen und sind schon jetzt sehr niedrig).“

Pluspunkt altersgerechter Wohnkomfort

Hinzu kommen weitere Faktoren wie vorhandene Mietverträge und besondere Ausstattungen wie Garten, Parkflächen oder altersgerechter Wohnkomfort. Den genauen Wert eigenständig zu ermitteln, ist also eine komplexe Angelegenheit und ein hinzugezogener Experte bedeutet für Sie Absicherung und Arbeitserleichterung.

Mein Tipp: Wenn Sie nicht sicher sind, den Wert Ihrer Immobilie einschätzen zu können, sollten Sie professionelle Hilfe hinzuziehen. Hierzu gibt es unterschiedliche Möglichkeiten.

Experten ermitteln für Sie einen realen Immobilienwert

Makler bieten in der Regel eine kostenlose Preisschätzung an, die meist auf Erfahrungswerten beruht. Allerdings haben viele Makler keine spezielle Ausbildung, um eine professionelle Verkehrswertermittlung durchzuführen. Zudem dient die Einschätzung nicht als Gutachten, was Sie somit als Verkäufer nicht als nachhaltiges Argument einsetzen können und für Sie als Käufer kein zuverlässiger Nachweis ist.

Um einen realistischen Verkehrswert ermitteln zu lassen, können Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Zu finden beispielsweise auf der Internetseite vom Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V., dem bundesweiten Sachverständigenverzeichnis der IHK oder beim Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V., kurz b.v.s.

Bis zu 2.000 Euro für die Wertermittlung

Diese Gutachter kosten jedoch Geld. Sie rechnen in der Regel pauschal oder über die eigenen Verbände mit individuellen Honorarregeln ab. Je nach Verkehrswert müssen Sie mit Gebühren von bis zu 2.000 Euro rechnen. Dafür haben Sie jedoch die Sicherheit, eine tatsächliche Wertermittlung zu erhalten.

Frank Römer erklärt hierzu: „Den realen Wert einer Immobilie insbesondere in Ballungsräumen zu bestimmen, fällt selbst erfahrenen Immobiliengutachtern mittlerweile immer schwerer, da sich die Immobilienpreise innerhalb weniger Jahre insbesondere in hochpreisigen Regionen mehr als verdoppelt haben.“

Insoweit sollten Sie nicht vom realen Wert, sondern von einem angemessenen Wert unter Berücksichtigung des Marktumfeldes und der aktuellen Marktlage sprechen.
Frank Römer weiter: „Als Gutachter mache ich immer wieder die Erfahrung, dass selbst für identische Objekte vollkommen unterschiedliche Preise gezahlt werden mit Abweichungen zwischen dem günstigsten und höchsten Preis von teils mehr als 50 Prozent.“

Der realistische Verkehrswert ist entscheidend

Auch für Farid Damban, DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, sollte die Expertise eines beglaubigten und seriösen Sachverständigen selbstverständlich sein, um einen möglichst realistischen Verkehrswert zu ermitteln, in welche auch grundstücksspezifische und objektspezifische Faktoren mit einfließen, die der Laie grundsätzlich nicht beurteilen kann.

Farid Damban stützt seine Objektbewertung auf zwei Bestandteile: Grundstück und Bebauung. „Im ersteren Schritt müssen Bodenrichtwerte des Grundstücks ermittelt und berechnet werden.
 Zudem werden spezifische Faktoren wie Grundstücksform, Erschließungsstand und die ortsüblichen Gegebenheiten berücksichtigt. Bei der Bebauung selbst muss vorerst der genaue Objekttyp ermittelt werden. 
Anschließend muss der Sachverständige anhand der Bauunterlagen, der Ortsbesichtigung und Ausstattungsmerkmalen
 den Normalherstellungswert im Neubaustand berechnen.
 Das Alter der Immobilien wird linear abgezogen, um den rechnerischen Restwert zu ermitteln.“

Substanzwert muss nicht Marktwert sein

Schließlich fließen noch weitere Bemessungsgrundlagen mit ein wie Wohnungsgröße, Haustechnik, größere Baumängel, aufwendige Modernisierungen und Sonderausstattungen,
 welche den Wert ebenfalls beeinflussen. Noch einmal Farid Damban: „Natürlich spielt auch die derzeitige Situation auf dem Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle, aus welcher ein marktangepasster Faktor zur Endberechnung beigesteuert wird, denn der letztendliche Substanzwert muss nicht der tatsächliche Marktwert sein. Auch in diesem Fall ist es hilfreich, auf die Informationen eines sachverständigen Gutachters und statistischen Datenbanken sowie Ausschüssen zurückzugreifen.“



Immobilienbewertung online genau prüfen

Mittlerweile bieten unterschiedliche Internetportale eine Online-Bewertung für Immobilien an. Dieser Service ist dann hilfreich, wenn Sie schnell eine Bewertung abrufen wollen. Jedoch dient dies nicht als Gutachten, sondern als Einschätzung, ohne das Objekt von einem Experten vor Ort unter die Lupe genommen zu haben.

Abschließend weist Frank Römer noch darauf hin: „Online Bewertungen basieren oftmals nur auf Angebotspreisen und sind beeinflusst durch die durch den Verwender gemachten Angaben über die Immobilie. Insbesondere Verkäufer werden ihre Immobilien meist zu hoch einwerten, weil zum Beispiel eine gehobene Ausstattung aus dem Baujahr unterstellt wird, obwohl diese nicht mehr modern beziehungsweise gefragt ist (moosgrüne Bäder, alte Alufenster aus den 70 er Jahren etc.). Mängel spielen bei diesen Online-Bewertungen meist auch keine Rolle (Stichwort feuchter Keller, mangelhafte Dämmung etc.).“

Fazit: Wenn Sie bei der Wertermittlung einer Immobilie den sicheren Weg beschreiten wollen, sollten Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Das kostet zwar ein Honorar, dafür erhalten Sie jedoch ein zuverlässiges Gutachten.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre
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