Von Horst Peter Wickel, 10.08.2016

Wenn Mieter umbauen möchten Besser mit Zustimmung des Vermieters

Wenn Sie Ihre Mietwohnung sanieren oder umbauen wollen, sollten Sie mit dem Vermieter sprechen. Sonst kann es beim Auszug teuer werden.
Wenn Mieter umbauen möchten Besser mit Zustimmung des Vermieters

Bevor Sie eine Mietwohnung auf den Kopf stellen, sollte der Vermieter zustimmen.

Mietern steht es frei, Ihre heimatlichen vier Wände so zu einrichten, wie Sie wollen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds können Sie ein neues Türschloss einbauen, ein Hochbett oder eine Einbauküche aufstellen, Waschbecken oder Toilette austauschen oder eine zusätzliche Steckdose installieren. Alles, was unter den vertragsgemäßen Gebrauch fällt, darf ein Mieter ungefragt in seiner Wohnung verändern.

„Rückbaupflicht“ beim Auszug

Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen Sie allerdings grundsätzlich sämtliche von Ihnen eingebrachte Einrichtungen und Einbauten wieder entfernen. Nach dem Gesetz hat der Vermieter Anspruch auf die Rückgabe der Wohnung im ursprünglichen Zustand, zumindest solange nichts Anderes vereinbart ist. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn die bauliche Veränderung notwendig war, um einen bestehenden Mangel zu beseitigen oder vorgenommen wurde, um die Räume erstmalig in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

Bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Vermieters

Komplizierter wird es bei richtigen Umbauten: Größere bauliche Veränderungen, verbunden mit Stemm- und Maurerarbeiten, sind ohne Einverständnis des Vermieters verboten. Dazu gehören zum Beispiel Wanddurchbrüche, das Einziehen neuer Wände oder Zwischendecken, der Einbau einer Etagenheizung, eines Bades oder neuer Fenster.
Einen Anspruch darauf, dass Ihr Vermieter diesen Plänen zustimmt, haben Sie nicht. Ihr Vermieter kann sein Okay auch davon abhängig machen, dass Sie sich verpflichten, die baulichen Veränderungen bei Auszug wieder rückgängig zu machen. „Hierfür kann er von dem Mieter auch eine zusätzliche Kaution verlangen", sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Diese zusätzliche Sicherheit, die sich an den voraussichtlichen Kosten eines Rückbaus orientieren sollte, muss der Mieter vollständig vor Beginn der Umbauten leisten.

Schadenersatz, wenn Sie ungefragt umgebaut haben

Wenn Sie ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vornehmen, verletzen Sie als Mieter schuldhaft Ihre Obhutspflicht und müssen dafür unter Umständen sogar Schadenersatz zahlen. Der Vermieter kann dann sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen oder sich ausdrücklich vorbehalten, dies spätestens bei Mietvertragsende zu fordern. In besonderen Ausnahmefällen kann ein eigenmächtiger Umbau sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründen. So sprach das Landgericht Berlin einem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, weil der Mieter Katzenklappen in die Wohnungstüren eingebaut und diese innerhalb einer vom Vermieter gesetzten Frist nicht entfernt hatte (LG Berlin, Az.: 63 S 199/04).

Sonderfall: behindertengerechte oder barrierefreie Gestaltung

Leichter können Sie sich als Mieter einer Wohnung mit Ihren Umbauplänen durchsetzen, wenn diese für eine behindertengerechte Nutzung notwendig sind. Wollen Sie als Mieter einen Treppenlift einbauen lassen, Türdurchgänge verbreitern, ein behindertengerechtes Bad oder Rollstuhlrampen einbauen lassen, muss der Vermieter in der Regel zustimmen. Grundlage für dieses Umbaurecht ist § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
In der Regel wird der Vermieter die Kosten für die notwendigen Umbauten übernehmen, denn sie tragen normalerweise zur Werterhaltung oder -steigerung bei. Als Mieter müssen Sie dann allerdings mit einer Erhöhung der Miete rechnen.

Haben Sie als Mieter nach dem Gesetz Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu einem barrierefreien Umbau, können Sie diese gerichtlich einklagen. Wenn der Vermieter sich quer stellt, können Sie als Mieter die Umbaumaßnahmen eigenständig in Auftrag geben – und selbst bezahlen. Aber bei einem Auszug müssen Sie damit rechnen, dass der Vermieter auf seinem Recht auf Rückbau besteht. Und das kann dann richtig teuer werden. Verbraucherschützer und Wohnberater empfehlen deshalb, sich auf jeden Fall mit dem Vermieter vor Beginn der Umbauarbeiten zu einigen.

Geschmack- und wertlos: Wann der Mieter dennoch ran muss

Kein schlüssiger Verzicht liegt vor, wenn die Baumaßnahme allein auf die subjektiven Wünsche und Vorstellungen des Mieters zugeschnitten wurde oder stark geschmacksgeprägt ist und sich für die Wohnung nicht objektiv werterhöhend auswirkt.
Weiterhin kann ein schlüssiger Verzicht nicht aus der bloßen Tatsache hergeleitet werden, dass Sie nicht gleich, nachdem Sie die Veränderungen des Mietobjekts bemerkt haben, widersprochen haben.


 

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