Max Geißler
Ein Beitrag von Max Geißler, 07.03.2017

Sanierungskosten Steuerfalle 15-Prozent-Grenze

Vermieter k√∂nnen Sanierungskosten bis zu einer bestimmten H√∂he auf einen Schlag steuerlich absetzen. Wer √ľbers Ziel hinausschie√üt, muss die Ausgaben auf viele Jahre verteilen.
Sanierungskosten Steuerfalle 15-Prozent-Grenze

Vermieter sollten im Blick haben, dass sie Sanierungskosten nicht unbegrenzt sofort steuerlich geltend machen können.

Kapitalanleger, die eine Eigentumswohnung oder ein Haus zur Vermietung kaufen, k√∂nnen Sch√∂nheitsreparaturen nur als Anschaffungs- und Herstellungskosten geltend machen. F√ľr diese gelten aber bestimmte H√∂chstgrenzen. Darauf verweist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) unter Bezugnahme auf neue Urteile, die der Bundesfinanzhof k√ľrzlich ver√∂ffentlichte. Eine Unterscheidung zwischen Sch√∂nheitsreparaturen und anderen Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsma√ünahmen lehnten die Richter ab (BFH, Az. IX R 22/15, 25/14, 15/15).

Zögerliche Abschreibung mindert Steuervorteil

Das Problem: Die Anschaffungskosten k√∂nnen nur √ľber viele Jahre verteilt in Form von Werbungskosten abgeschrieben (AfA) werden. Die Regel sind zwei Prozent pro Jahr. Bel√§uft sich der Wert der Wohnung auf 200.000 Euro, w√§ren das j√§hrlich 4.000 Euro. Demgegen√ľber darf der Vermieter den Erhaltungsaufwand f√ľr die Wohnung sofort in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen. Zum Erhaltungsaufwand z√§hlen unter anderen Maler- und Tapezierarbeiten oder die Erneuerung von Fu√üb√∂den, T√ľren, Fenstern, Heizung, Sanit√§r- und Elektroanlagen.

Grenze bei Sanierungskosten beachten

Dar√ľber hinaus sollten Vermieter eine Steuert√ľcke beachten: Investieren sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie hohe Summen in Instandsetzung und Modernisierung, gelten diese als anschaffungsnahe Aufwendungen. Die Grenze liegt bei 15 Prozent der Anschaffungskosten – ohne Umsatzsteuer gerechnet. √úbersteigen die Investitionen diesen Betrag, d√ľrfen die Kosten nicht auf einen Schlag abgeschrieben werden. Lediglich j√§hrlich anfallende Instandsetzungsma√ünahmen wie die Heizungswartung seien sofort abziehbar.

Der BVL gibt folgendes Beispiel: H√§tte der Vermieter die obige Wohnung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf f√ľr mehr als 30.000 zuz√ľglich Umsatzsteuer modernisiert und renoviert (15 Prozent von 200.000 Euro) h√§tte er diese Kosten zusammen mit dem Kaufpreis nur mit zwei Prozent AfA j√§hrlich abschreiben d√ľrfen. „Ausgaben bis 30.000 Euro w√§ren dagegen als Werbungskosten sofort voll abzugsf√§hig gewesen“, erkl√§rt BVL-Gesch√§ftsf√ľhrer Uwe Rauh√∂ft. Vermieter sollten deshalb bei Erhaltungsma√ünahmen Zeitabl√§ufe und Finanzaufwand verst√§rkt in den Blick nehmen und sich bereits in der Planungsphase steuerlich beraten lassen.

Geldsparen-Tipp: M√∂chten Sie Ihre Mietimmobilie komplett erneuern, halten preiswerte Modernisierungskredite die Kosten in Grenzen. Wie unser Baukredit-Vergleich zeigt, finden Sie Darlehen mit geringen Summen vor allem bei Bausparkassen, Genossenschaftsbanken und Versicherungen. Die Allianz vergibt beispielsweise Modernisierungsdarlehen ab 25.000 Euro, die PSD Bank Rhein-Ruhr ab 10.000 Euro und die Debeka ab 5.000 Euro. Zinsg√ľnstige, staatlich gef√∂rderte Baudarlehen zur Verbesserung der Energieeffizienz stellt au√üerdem die KfW-F√∂rderbank bereit.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 15 Jahre
  Anbieter gebundener
Sollzins
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1.
1,53%
1,57%
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1,69%
Datenstand: 23.08.2017
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Max Geißler mein Name ist Max Geißler. Auf geldsparen.de k√ľmmere ich mich vor allem um die Themen Geldanlage, Altersvorsorge und Immobilien. Ich habe Politikwissenschaften studiert und bin als Journalist und Buchautor t√§tig.

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