Max Geißler
Ein Beitrag von Max Geißler, 13.04.2017

Mietvertrag Kostenfalle Indexmiete

Endlich eine Wohnung gefunden – und nun hoffen, dass die Miete nicht so schnell steigt! Bei Staffel- und Indexmietverträgen ist der Mietanstieg jedoch programmiert.
Mietvertrag Kostenfalle Indexmiete

Wer einen Index- oder Staffelmietvertrag unterschreibt, besiegelt damit auch Mieterhöhungen.

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass Mieterhöhungen nur noch dann rechtens sind, wenn die neue Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Spätere Mieterhöhungen ohne Steigerung der Vergleichsmiete sind nicht erlaubt. Doch findige Vermieter wissen sich zu helfen: Sie binden die Neuvermietung an den Abschluss eines Staffel- oder Indexmietvertrags. In beiden Fällen sind Mietsteigerungen programmiert.

Staffelmiete: Klar definierte Mieterhöhung

Bei Staffelmietverträgen steigt die Miete in regelmäßigen Abständen um einen festgesetzten Prozentsatz an. Dies kann zum Beispiel jedes Jahr ein oder 1,5 Prozent sein oder alle zwei Jahre zwei oder drei Prozent. Zwar gelten für neu abgeschlossene Staffelmietverträge aufgrund der Mietpreisbremse ebenfalls Einschränkungen in der Miethöhe, doch die einmal vereinbarten Mietschritte sind nicht so einfach rückgängig zu machen. Zieht die Vergleichsmiete kaum oder nicht an, wird die vereinbarte Staffelmiete irgendwann über dem üblichen Mietniveau liegen. Wer dann glaubt, der Vertrag sei nicht mehr rechtens, der irrt. Nicht die gesamte Staffelvereinbarung ist unwirksam, sondern nur die über dem Zuwachs der Vergleichsmiete liegende Mieterhöhung.

Beispiel: Die Miete liegt bei 800 Euro. Der Staffelmietvertrag sieht eine jährliche Steigerung von 1,5 Prozent vor, die ortsübliche Vergleichsmiete steigt aber nur um 0,5 Prozent. Folge: Statt auf 812 Euro darf die Miete nach einem Jahr auf 804 klettern.

Indexmiete: Mieterhöhung durch die Hintertür

Weniger planbar sind Indexmietverträge. Bei diesen Verträgen orientiert sich die künftige Miete an den Änderungen des amtlichen Verbraucherpreisindex, also an der Inflationsrate. Für Mieter wie Vermieter ist der Indexmietvertrag eine Art Black-Box, denn niemand weiß, wie sich die Verbraucherpreise entwickeln.

Hinsichtlich der Mietpreisbremse gilt: Bei Neuvermietung darf mit einem Indexmietvertrag die Zehn-Prozent-Grenze nicht überschritten werden. Bei späteren Mieterhöhungen spielt die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch keine Rolle mehr. Da sich die Indexmiete an der Inflationsrate orientiert, kann sie langfristig das allgemeine Mietniveau übersteigen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Vergleichsmiete jährlich nur um ein Prozent steigt, die Inflationsrate aber um zwei Prozent. In diesem Fall hat der Mieter das Nachsehen.

Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 800 Euro. Bei Neuvermietung sind maximal 880 Euro erlaubt. Steigt die Vergleichsmiete binnen Jahresfrist um ein Prozent, könnte der Vermieter nach zwölf Monaten die Miete auf 808 Euro anheben. Da die Inflationsrate aber um zwei Prozent zulegt, darf der Vermieter sogar auf 816 Euro steigern.

Anders sieht die Sache aus, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete stärker steigt als die Lebenshaltungskosten. Bei niedriger Inflationsrate liegt der Vorteil auf Seiten des Mieters, denn er darf sich über geringere Mietaufschläge freuen als mit einem Staffelmietvertrag oder einem regulären Mietvertrag.

Staffel- oder Indexmiete: Was ist besser?

Für Mieter, die in Gebieten mit Mietpreisbremse wohnen, ist ein Staffelmietvertrag das kleinere Übel. Denn bei diesem darf die Mietsteigerung nicht über dem Anstieg des ortsüblichen Mietniveaus hinausgehen. Bei sehr geringer Inflation hat aber auch ein Indexmietvertrag seine guten Seiten. Grundsätzlich gilt: Ein Indexmietvertrag kann sowohl für Mieter wie Vermieter Vor- und Nachteile haben. Es kommt darauf an, was schneller steigt: die Inflation oder die ortsübliche Miete.
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