Max Geißler
Ein Beitrag von Max Geißler, 18.01.2016

Mietimmobilie kaufen Wie Sie zum reichen Vermieter werden

Immobilien zur Kapitalanlage stehen hoch im Kurs. Doch die Rechnung geht nicht immer auf. Wie vermeiden Sie Verluste?
Mietimmobilie kaufen Wie Sie zum reichen Vermieter werden

Reich mit Mietimmobilie? Nur wenn die Nettorendite stimmt

Billige Baukredite und mangelnde Anlagealternativen veranlassen immer mehr Haushalte eine Immobilie zur Kapitalanlage zu kaufen. Niedrige Finanzierungskosten und hohe Wertzuwächse machen das Immobilieninvestment aber nicht zum Selbstläufer. Zwar ist die Bruttorendite häufig positiv, entscheidend ist aber die Nettorendite Рund die stimmt immer seltener.


Kapitalanlage muss alle Kostenpunkte ber√ľcksichtigen

Die Rendite-Rechnung rutscht schnell ins Minus, wenn nicht alle Aspekte der Kapitalanlage ber√ľcksichtigt werden. Zwar ber√ľcksichtigen K√§ufer in der Regel die Darlehenszinsen, die Mieteinnahmen und m√∂gliche Steuereffekte, die R√ľckstellungen f√ľr Werterhaltung des Objekts werden aber h√§ufig ausgeblendet. Unverst√§ndlich, findet Finanzberater Alexander Wunder vom VZ Verm√∂genszentrum in N√ľrnberg. Er rechnet vor, wie schnell die Rendite einer teuren Maisonette-Wohnung in M√ľnchen ins Minus rutscht: Eine Wohnung kostet zum Beispiel inklusive Nebenkosten satte 910.000 Euro. Angenommen Sie finanzieren das Objekt zu 80 Prozent mit einem zehnj√§hrigen Baukredit zu 2,0 Prozent Zinsen im Jahr. Nach Abzug der Darlehenskosten von 14.600 Euro verbleiben j√§hrlich 5.200 Euro Miet√ľberschuss – soweit so gut. Zieht man s√§mtliche Kosten in die Kalkulation ein, verschlechtert sich die Bilanz. Die steuerliche Abschreibung f√ľr die Abnutzung der Immobilie (AfA) betr√§gt laut Wunder j√§hrlich 11.760 Euro. Diesen Betrag m√ľsse der K√§ufer investieren, um den Wert des Objekts langfristig zu erhalten. "Dadurch entsteht ein Verlust von 6.560 Euro pro Jahr, der sich durch die Steuererstattung von 2.624 Euro auf 3.936 Euro reduziert", erkl√§rt der Finanzexperte. Der Grenzsteuersatz betr√§gt in dieser Rechnung 40 Prozent. Ergebnis: Die Nettorendite rutscht ins Minus. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital betr√§gt sie -2,19 Prozent.

Risiken machen Kapitalanlage unsicher

Damit nicht genug. Die Beispielrechnung enth√§lt noch gar keine finanziellen Risiken, wie zum Beispiel vor√ľbergehende Leerst√§nde, die die Mieteinnahmen verringern, oder h√∂here Kosten bei der Anschlussfinanzierung wegen gestiegener Zinsen. Auch steigende Verwaltungskosten k√∂nnten die Kalkulation unrentabler machen.

Was eine Mietimmobilie f√ľr den Vermieter lohnend macht

Immerhin - ein Hoffnungsschimmer steht auf der Seite des K√§ufers: Die Wertsteigerung des Objekts. Sie k√∂nnte finanzielle Verluste mit der Zeit wettmachen. Allerdings ist der Preis im gew√§hlten Beispiel bereits sehr hoch. Das gilt inzwischen aber f√ľr viele beliebte Ballungszentren wie M√ľnchen, Hamburg oder Stuttgart. Die Kaufpreise sind in den letzten Jahren deutlich st√§rker gestiegen als die Mieten. "Noch vor wenigen Jahren kosteten Rendite-Immobilien das zehn bis 15-fache einer Nettojahresmiete, heute wird an manchen Orten mehr als das 40-fache bezahlt", warnt Wunder. Als Folge davon sinken die Renditen oder sind bereits negativ.
 

Mietimmobilie zur Kapitalanlage kaufen oder nicht?

Kaufen Sie nur ein Objekt zur Kapitalanlage, wenn die Gesamtrechnung eine positive Nettorendite ergibt, und zwar dauerhaft und unter Abdeckung aller Risiken. Hilfe bei der Rendite-Berechnung bietet zum Beispiel die Experten von vermmoegenszentrum.de. Preiswerte Baukredite finden Sie in unserem Baufinanzierungs-Vergleich. Aktuell gibt es zehnj√§hrige Baudarlehen bereits ab 1,3 Prozent, zum Beispiel bei der Santander Bank. Zwanzigj√§hrige Baukredite gibt’s f√ľr weniger als zwei Prozent Zinsen, etwa bei Allianz und 1822 direkt.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 5 Jahre
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1.
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Datenstand: 02.12.2016
Sämtliche Angaben ohne Gewähr
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Max Geißler mein Name ist Max Geißler. Auf geldsparen.de k√ľmmere ich mich vor allem um die Themen Geldanlage, Altersvorsorge und Immobilien. Ich habe Politikwissenschaften studiert und bin als Journalist und Buchautor t√§tig.

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