Thomas Brummer
Ein Beitrag von Thomas Brummer, 01.11.2016

Wohnen Kostenfalle Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Wohunung oder eines Hauses ist in vielen Regionen ein Selbstläufer, doch Vorsicht: Bei finanzierten Objekten droht eine massive Bankgebühr.
Wohnen Kostenfalle Immobilienverkauf

Wenn die Forderung zur Vorfälligkeitsentschädigung eintrifft, dürften viele geschockt sein.

Wenn Sie in einer begehrten deutschen Großstadt eine Immobilie verkaufen, können Sie mit einem Schlag alle finanziellen Sorgen beseitigen. In Städten wie München, Frankfurt oder Düsseldorf kommen für Wohnungen mittlerer Größe schnell mehrere Hunderttausend Euro zusammen. Ein Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie haben vor einigen Jahre eine Wohnung gekauft. Aufgrund des hohen Zinses konnten Sie kaum tilgen. Daher haben Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs immer noch eine Restschuld von 200.000 Euro. Da Sie nun vorzeitig aus der Baufinanzierung aussteigen würden, verlangt die Bank einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen. In der Sprache der Banker ist von der Vorfälligkeitsentschädigung die Rede. Diese ist heute so teuer wie nie, etwa 20 Prozent der Restschuld verlangen viele Banken. Das wären im Beispielfall stolze 40.000 Euro.

Weshalb ist die Vorfälligkeitsentschädigung gerade jetzt so teuer?

Wer vor einigen Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, ärgert sich doppelt: Nicht nur, dass Sie heute wesentlich günstiger finanzieren könnten, auch die gegenwärtig hohe Vorfälligkeitsentschädigung ist der Zinsentwicklung geschuldet. „Die Marktzinsen für Immobiliendarlehen fallen seit Jahren. Die Banken dürfen einen Ausgleich verlangen, wenn sie das zurückgezahlte Geld nur zu schlechteren Konditionen wieder anlegen können. Als Referenzzins wurden vom Bundesgerichtshof die Umlaufrenditen für Hypothekenpfandbriefe akzeptiert“, sagt Harmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Noch vor zehn Jahren sei der Zinsunterschied mit etwa 0,5 Prozent recht gering ausgefallen. „Wer jedoch vor drei Jahren eine Finanzierung für drei Prozent abgeschlossen hat, wird mit einer Umlaufrendite von null Prozent konfrontiert“, so Schwarz.

Was dürfen Banken an Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

Der Experte berichtet von Fällen, bei denen bis zu 30 Prozent der Restschuld in Form von Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wurden. Das Problem: Die Berechnungsmethode ist noch nicht gesetzlich festgeschrieben, aber es gibt einen eindeutigen Tenor in der Rechtsprechung. Die Kreditinstitute nutzen die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode. Dabei werden die entgangenen Zinsen der Bank dem gegenüber gestellt, was diese für die freiwerdende Summe für eine Anlage in Pfandbriefen oder anderen Wertpapieren an Rendite einfahren würde.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 5 Jahre
  Anbieter gebundener
Sollzins
eff. Zins
 
1.
0,61%
0,61%
2.
0,68%
0,73%
3.
0,75%
0,75%
Datenstand: 08.12.2016
Sämtliche Angaben ohne Gewähr

Was können Betroffene tun?

Nur weil Sie von der Bank ein Schreiben mit der geforderten Vorfälligkeitssumme erhalten, heißt das noch lange nicht, dass diese auch korrekt ist. Verbraucherschützer stoßen immer wieder auf erhebliche Fehler. „Zum einen wird der entscheidende Stichtag des Geldeingangs beim Kreditgeber nicht berücksichtigt. Das bedeutet, der verwendete Refinanzierungszins ist falsch. Zum anderen werden vereinbarte Sondertilgungen oder höhere Tilgungssätze zunächst einmal nicht berücksichtigt“, erklärt Verbraucherschützer Schwarz. Mit zwei Kniffen können Verbraucher die horrenden Gebühren umschiffen: Eine Möglichkeit ist der sogenannte Pfandwechsel. Dabei übertragen Kreditnehmer beim Verkauf ihrer Immobilie den Kredit auf eine neue Immobilie. Eine weitere Option ist die Übertragung der bestehenden Baufinanzierung auf den Käufer der Immobilie. Gerade wenn die Zinsen wieder anziehen sollten, ist das auch für den Käufer lukrativ. Hier muss aber der Baugeld-Anbieter zustimmen.

Was sollten künftige Häuslebauer und Wohnungskäufer vorab prüfen?

Am besten Sie regeln bereits im Vorfeld möglichst viel vertraglich. „Im Regelfall sind das die Sondertilgungen und der kostenlose Tilgungssatzwechsel. Je höher die Sondertilgung vereinbart wird, umso geringer fällt ein eventueller Schaden aus“, rät Schwarz. Wer in wenigen Jahren einen Kapitalzufluss erwartet - etwa eine fällige Auszahlung der Versicherung oder einer Erbschaft – sollte von vorherein eine kurze Laufzeit der Baufinanzierung wählen. Kulante Banken bieten jedoch von vorherein die Möglichkeit, jederzeit eine Volltilgung vornehmen zu dürfen, und zwar ohne Entschädigung. Das muss aber vorab so vereinbart worden sein.

Lese-Tipp: Erfahren Sie, ob es sinnvoll ist, eine Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung zu kombinieren.
Jetzt zum Geldsparen Newsletter anmelden!

Liebe Leserinnen und Leser,

Thomas Brummer mein Name ist Thomas Brummer. Ich studierte Betriebswirtschaftslehre an der Universität Augsburg und war währenddessen als Werkstudent bei der LV 1871 und der Hypovereinsbank tätig. Im Anschluss schrieb ich für das Anlegermagazin Der Aktionär.

Suchen Sie ein bestimmtes Thema?

Artikel Suchen

Oder schreiben Sie mir einfach, wenn Sie eine Frage haben.

Mail

Ich freue mich auf eine Mail von Ihnen

» Autoren von geldsparen.de

Leserkommentare

noch keine Kommentare vorhanden

Kommentar schreiben

Name*

Email*

Überschrift*

Kommentar

Ziffernfolge
hier eingeben:
neu laden


*Pflichtfelder

 

Foto: Antonio Guillem / Shutterstock.com ID:6781

Der Geldsparen-Newsletter

Schon abonniert?

Unser Newsletter versorgt Sie regelmäßig mit aktuellen Themen zu:

Geld
Geld
  Gesundheit
Vorsorge
Wohnen
Wohnen
  Beruf
Beruf/Ausbildung
Internet & Telefon
Internet & Telefon
  Unterwegs
Unterwegs

Anrede

Vorname

Nachname

eMail*

Newsletter (wöchentlich)

Spartipp des Tages (täglich)

Ich erkläre mich mit der Nutzung meiner Daten
    laut Nutzungsbedingungen einverstanden.

 

*Pflichtfelder

 
Bereich: Wohnen Pagename: kostenfalle-immobilienverkauf(6781)