Thomas Brummer
Ein Beitrag von Thomas Brummer, 01.11.2016

Wohnen Kostenfalle Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Wohunung oder eines Hauses ist in vielen Regionen ein Selbstl√§ufer, doch Vorsicht: Bei finanzierten Objekten droht eine massive Bankgeb√ľhr.
Wohnen Kostenfalle Immobilienverkauf

Wenn die Forderung zur Vorf√§lligkeitsentsch√§digung eintrifft, d√ľrften viele geschockt sein.

Wenn Sie in einer begehrten deutschen Gro√üstadt eine Immobilie verkaufen, k√∂nnen Sie mit einem Schlag alle finanziellen Sorgen beseitigen. In St√§dten wie M√ľnchen, Frankfurt oder D√ľsseldorf kommen f√ľr Wohnungen mittlerer Gr√∂√üe schnell mehrere Hunderttausend Euro zusammen. Ein Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie haben vor einigen Jahre eine Wohnung gekauft. Aufgrund des hohen Zinses konnten Sie kaum tilgen. Daher haben Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs immer noch eine Restschuld von 200.000 Euro. Da Sie nun vorzeitig aus der Baufinanzierung aussteigen w√ľrden, verlangt die Bank einen Ausgleich f√ľr die entgangenen Zinsen. In der Sprache der Banker ist von der Vorf√§lligkeitsentsch√§digung die Rede. Diese ist heute so teuer wie nie, etwa 20 Prozent der Restschuld verlangen viele Banken. Das w√§ren im Beispielfall stolze 40.000 Euro.

Weshalb ist die Vorfälligkeitsentschädigung gerade jetzt so teuer?

Wer vor einigen Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, √§rgert sich doppelt: Nicht nur, dass Sie heute wesentlich g√ľnstiger finanzieren k√∂nnten, auch die gegenw√§rtig hohe Vorf√§lligkeitsentsch√§digung ist der Zinsentwicklung geschuldet. „Die Marktzinsen f√ľr Immobiliendarlehen fallen seit Jahren. Die Banken d√ľrfen einen Ausgleich verlangen, wenn sie das zur√ľckgezahlte Geld nur zu schlechteren Konditionen wieder anlegen k√∂nnen. Als Referenzzins wurden vom Bundesgerichtshof die Umlaufrenditen f√ľr Hypothekenpfandbriefe akzeptiert“, sagt Harmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Noch vor zehn Jahren sei der Zinsunterschied mit etwa 0,5 Prozent recht gering ausgefallen. „Wer jedoch vor drei Jahren eine Finanzierung f√ľr drei Prozent abgeschlossen hat, wird mit einer Umlaufrendite von null Prozent konfrontiert“, so Schwarz.

Was d√ľrfen Banken an Vorf√§lligkeitsentsch√§digung verlangen?

Der Experte berichtet von F√§llen, bei denen bis zu 30 Prozent der Restschuld in Form von Vorf√§lligkeitsentsch√§digung berechnet wurden. Das Problem: Die Berechnungsmethode ist noch nicht gesetzlich festgeschrieben, aber es gibt einen eindeutigen Tenor in der Rechtsprechung. Die Kreditinstitute nutzen die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode. Dabei werden die entgangenen Zinsen der Bank dem gegen√ľber gestellt, was diese f√ľr die freiwerdende Summe f√ľr eine Anlage in Pfandbriefen oder anderen Wertpapieren an Rendite einfahren w√ľrde.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 5 Jahre
  Anbieter gebundener
Sollzins
eff. Zins
 
1.
0,83%
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2.
0,85%
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3.
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0,90%
Datenstand: 24.03.2017
Sämtliche Angaben ohne Gewähr

Was können Betroffene tun?

Nur weil Sie von der Bank ein Schreiben mit der geforderten Vorf√§lligkeitssumme erhalten, hei√üt das noch lange nicht, dass diese auch korrekt ist. Verbrauchersch√ľtzer sto√üen immer wieder auf erhebliche Fehler. „Zum einen wird der entscheidende Stichtag des Geldeingangs beim Kreditgeber nicht ber√ľcksichtigt. Das bedeutet, der verwendete Refinanzierungszins ist falsch. Zum anderen werden vereinbarte Sondertilgungen oder h√∂here Tilgungss√§tze zun√§chst einmal nicht ber√ľcksichtigt“, erkl√§rt Verbrauchersch√ľtzer Schwarz. Mit zwei Kniffen k√∂nnen Verbraucher die horrenden Geb√ľhren umschiffen: Eine M√∂glichkeit ist der sogenannte Pfandwechsel. Dabei √ľbertragen Kreditnehmer beim Verkauf ihrer Immobilie den Kredit auf eine neue Immobilie. Eine weitere Option ist die √úbertragung der bestehenden Baufinanzierung auf den K√§ufer der Immobilie. Gerade wenn die Zinsen wieder anziehen sollten, ist das auch f√ľr den K√§ufer lukrativ. Hier muss aber der Baugeld-Anbieter zustimmen.

Was sollten k√ľnftige H√§uslebauer und Wohnungsk√§ufer vorab pr√ľfen?

Am besten Sie regeln bereits im Vorfeld m√∂glichst viel vertraglich. „Im Regelfall sind das die Sondertilgungen und der kostenlose Tilgungssatzwechsel. Je h√∂her die Sondertilgung vereinbart wird, umso geringer f√§llt ein eventueller Schaden aus“, r√§t Schwarz. Wer in wenigen Jahren einen Kapitalzufluss erwartet - etwa eine f√§llige Auszahlung der Versicherung oder einer Erbschaft – sollte von vorherein eine kurze Laufzeit der Baufinanzierung w√§hlen. Kulante Banken bieten jedoch von vorherein die M√∂glichkeit, jederzeit eine Volltilgung vornehmen zu d√ľrfen, und zwar ohne Entsch√§digung. Das muss aber vorab so vereinbart worden sein.

Lese-Tipp: Erfahren Sie, ob es sinnvoll ist, eine Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung zu kombinieren.
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Liebe Leserinnen und Leser,

Thomas Brummer mein Name ist Thomas Brummer. Ich studierte Betriebswirtschaftslehre an der Universit√§t Augsburg und war w√§hrenddessen als Werkstudent bei der LV 1871 und der Hypovereinsbank t√§tig. Im Anschluss schrieb ich f√ľr das Anlegermagazin Der Aktion√§r.

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