Von Peter Rensch, 20.07.2017

Mängelhaftung Wenn das neue Haus zum Albtraum wird

Sie sind gerade in Ihr neues Haus gezogen und nach und nach entdecken Sie Risse in den Wänden, Feuchtigkeitsflecken und veraltete Elektroleitungen. Wann Immobilienkäufer ein Recht auf Mängelhaftung haben.
Mängelhaftung Wenn das neue Haus zum Albtraum wird

Sind Risse in der Hauswand offensichtlich, erhalten Immobilienkäufer hierfür nach dem Kauf keine Entschädigung.

Immobilienverkäufer müssen ihr Objekt grundsätzlich ohne versteckte Mängel veräußern. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter Paragraf 433. Ob ein Immobilienkäufer einen Gewährleistungsanspruch hat, ist abhängig von der Art des Mangels. Hierbei wird unterschieden zwischen einem Sach- und einem Rechtsmangel. Außerdem gibt es offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel.

Beispiel: Ein Haus hat deutlich erkennbare Risse in der Fassade oder Schäden am Dach. Dies sind offene Mängel. In einem solchen Fall haben Käufer im Nachhinein keine Möglichkeit, eine Gewährleistung zu fordern.

"Wenn ein versteckter Mangel nach Abschluss des Kaufvertrags auftritt, hat der Käufer oftmals Schwierigkeiten, Ansprüche gegenüber dem Verkäufer erfolgreich geltend zu machen", sagt Rechtsanwalt und Steuerberater Michael Langer von der Berliner Kanzlei Wegnerpartner. "Regelmäßig werden Verträge nach dem Motto gestaltet: "gekauft, wie die Immobilie steht und liegt". Der Verkäufer übernimmt dabei, soweit dies gesetzlich zulässig ist, regelmäßig keine Gewährleistung für versteckte Mängel. Dies bedeutet, dass der Verkäufer in der Regel nicht haftet, wenn im Nachhinein Mängel sichtbar werden, die der Verkäufer nicht kannte und auch nicht hätte erkennen können", so der Experte.

Verkäufer darf keinen ihm bekannten Mangel verschweigen

Etwas anderes ist es, wenn der Immobilienverkäufer vor Vertragsabschluss den Mangel kannte und den Käufer nicht darauf hingewiesen hatte. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 15. Juli 2011, dass sich ein Immobilienverkäufer nicht auf einen vertraglichen Haftungsausschluss berufen kann, wenn ein Sachmangel arglistig verschwiegen wurde, selbst dann nicht, wenn dieser nicht ursächlich war für den Kaufentschluss (Az: V ZR 171/10).
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"Wenn der Verkäufer von den Mängeln wusste und diese arglistig verschwiegen hat, kann der Immobilienkäufer grundsätzlich die Behebung des Mangels verlangen. Ist eine Mangelbeseitigung nicht möglich, so steht dem Käufer das Recht zu, den Kaufpreis zu mindern oder – im Falle eines erheblichen Mangels – von dem Kaufvertrag zurück zu treten. Darüber hinaus können etwaige Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Allerdings wird es in vielen Fällen für den Käufer schwierig sein, eine arglistige Täuschung des Verkäufers nachzuweisen", so Langer.

Mängelhaftung - so gehen Käufer richtig vor

Bevor es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommt, sollten Sie von einem Gutachter den entdeckten Mangel prüfen lassen. Er kann den Schaden beziffern und weitere Mängel aufdecken. Nehmen Sie bei Absprachen mit Makler und Verkäufer einen Zeugen mit und erstellen Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll, in dem Sie sich den einwandfreien Zustand der Immobilie bestätigen lassen. Immobilienkäufer müssen eine arglistige Täuschung beweisen

An dieser Stelle muss angemerkt werden, dass arglistige Täuschung nicht mit Unwissenheit zu verwechseln ist. Das BGH-Urteil vom 16. März 2012 (V ZR 18/11) wies daraufhin, dass keine arglistige Täuschung vorliegt, wenn der Verkäufer den Hinweis auf einen Mangel unterlässt, weil er sich über die Ursache nicht sicher sei.

Im vorliegenden Fall wies der Hausverkäufer auf Feuchtigkeitsflecken im Keller hin und äußerte dazu eine logisch klingende Vermutung. Als jedoch nach der Kaufabwicklung die Kosten für die Beseitigung der Schäden wesentlich höher wurden, kam es zu Schadensersatzansprüchen. Die Richter schmetterten die Klage mit der Begründung ab, dass der Käufer keine Aufklärung erwarten könne, da er diesen Mangel bei gebotener Sorgfaltspflicht selbst wahrgenommen haben könnte.

Unwissenheit oder Arglist?

Anders sieht es aus, wenn Sie nachweisen können, dass der versteckte Mangel arglistig verschwiegen wurde. Dann haben Sie ein Anrecht auf Beseitigung. Ist dies nicht realisierbar oder der Mangel nicht reparabel, haben Sie in diesem Fall die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Also eine Rückabwicklung vorzunehmen oder aber eine Kaufpreisminderung zu fordern. Hinzu kommt ein möglicher Schadenersatzanspruch.

Allerdings wurde dieser durch ein weiteres Urteil vom Bundesgerichtshof auf den Minderwert der Immobilie begrenzt, wonach unverhältnismäßig hohe Kosten für eine Mängelbeseitigung ausgeschlossen wurden (Az: V ZR 275/12 vom 4. April 2014). Dies bedeutet, dass der Verkäufer maximal für die Differenz zwischen dem Wert der mangelfreien und schadhaften Immobilie aufkommen muss.

Auf Baujahr-typische Mängel achten

Es gibt Mängel, die für bestimmte Baujahre typisch sind. So muss einkalkuliert werden, dass beispielsweise Gebäude aus der Vor- und Nachkriegszeit überdurchschnittlich häufig statische Schäden aufweisen können oder Immobilien vor 1900 veraltete Elektroleitungen haben und moderne Dämmungen fehlen. Für solche Mängel, auch wenn sie versteckt sind, können Sie im Nachhinein keine Nachbesserung verlangen.

Verjährungsfristen

Immobilienverkäufer können nicht ewig haftbar gemacht werden. Paragraf 438 BGB legt fest, dass Mängel an Bauwerken nach fünf Jahren verjähren. Etwas anders sieht das bei arglistig verschwiegenen Mängeln aus. Diese verjähren erst drei Jahren, nachdem diese erkenntlich wurden.

Wann Makler haften

Nicht nur der Verkäufer kann haftbar gemacht werden. Auch ein Immobilienmakler kann in die Haftungsfalle geraten, wenn er einen ihm bekannten Mangel nicht an den Verkäufer weitergibt, unzutreffende Angaben vermittelt oder falsche Angaben macht. Nach Paragraf 654 BGB kann das zum Verlust der Provision und Schadenersatzforderungen führen, wenn der Käufer einen zu hohen Kaufpreis zahlen musste. Auch hier liegt die Beweispflicht beim Immobilienkäufer. So entschied das Oberlandesgericht Hamburg unter dem Aktenzeichen 6 U 47/08, dass ein Makler selbst über einen geringfügigen Schwammschaden informieren muss, wenn dieser zuvor beseitigt wurde. Natürlich nur dann, wenn er Kenntnis davon hatte.

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