Von Peter Rensch, 12.12.2016

Hauskauf Mit diesen Nebenkosten müssen Sie rechnen

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen, müssen Sie bei der Finanzierung nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten einkalkulieren.
Hauskauf Mit diesen Nebenkosten müssen Sie rechnen

Vor jedem Hauskauf sollte eine gründliche und ungeschönte Finanzanalyse stehen

Sie möchten eine Immobilie kaufen? Dann sollten Sie vor dem Notartermin und der Unterschrift unter den Kaufvertrag die Finanzierung auf den Punkt durchgerechnet haben. Denn nicht immer ist den Käufern bewusst, welche zusätzlichen Nebenkosten zum Kaufpreis hinzukommen.

Nebenkosten oft unterschätzt

„Inzwischen informieren sich immer mehr Kunden im Vorfeld einer Beratung über das Internet und haben die Nebenkosten auf dem Schirm. Dennoch wird diese Kostenposition noch oft unterschätzt und nicht oder nicht in der richtigen Höhe in die Gesamtkosten mit einbezogen“, erklärt Karsten Eiß von der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie bei Ihrem Hauskauf also alle Nebenkosten realistisch mit einkalkulieren und keinen Ausgabeposten außer Acht lassen. Dazu der Schwäbisch-Hall-Experte: „Als Faustregel summieren sich die üblichen Gebühren für Notar und Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und Maklergebühren auf bis zu 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die Spanne erklärt sich vor allem aus der Grunderwerbssteuer, deren Höhe von Bundesland zu Bundesland variiert.“

Diese Nebenkosten sollten Sie beim Hauskauf beachten

Maklerprovision: Wurde die Immobilie von einem Makler vermittelt, ist die Höhe der Provision auch hier von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Während in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg der Käufer die Provision alleine zahlen muss, wird in den anderen Ländern die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Mein Tipp: Prüfen Sie, ob der Makler überhaupt berechtigt ist, eine Provision zu verlangen. Nach Paragraf 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen dazu folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
  1. Ein Maklervertrag wurde ordnungsgemäß vereinbart. Hierfür gelten keine Formvorschriften. Somit ist auch eine mündliche Vereinbarung gültig.
  2. Der Kaufvertrag wurde tatsächlich abgeschlossen.
  3. Der Makler hat die Immobilie vermittelt und seine Tätigkeit war Ursache des Vertragsabschlusses.

Maklerprovision ist verhandelbar

Je nach Bundesland können beim Hauskauf Maklerkosten um die sieben Prozent anfallen. Das bedeutet für Sie, dass sich bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro die Kosten um 24.500 Euro erhöhen, wenn Sie als Käufer die Maklerprovision komplett zahlen müssen.

Mein Tipp: Die Höhe der Maklerprovision ist verhandelbar. Vor allem bei Objekten, die nicht einfach vermittelbar sind, können Sie einen Nachlass erfragen.

Gutachter: Um sicher zu sein, dass der Kaufpreis einer Immobilie auch gerechtfertigt ist, können Sie von einem Gutachter den exakten Marktwert ermitteln lassen. Die örtlichen IHKs, aber auch Ihre Hausbank kann Ihnen zuverlässige Experten nennen. Die Kosten hierfür sind abhängig vom Aufwand und Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sollten Sie mit mindestens 1.000 bis 1.500 Euro rechnen.

Notargebühren und Gerichtskosten:
Der Kaufvertrag für den Hauskauf muss notariell beurkundet werden. Hierbei werden vom Notar Gebühren für die Beurkundung, den Vollzug des Kaufvertrages und der Beurkundung der Finanzierungsgrundschuld berechnet. Im Übrigen entstehen noch zusätzliche Gerichtskosten für die entsprechenden Eintragungen der Rechte des Käufers im Grundbuch. In der Regel muss der Käufer die Notargebühren übernehmen, der Verkäufer hingegen nur die Kosten für Löschungen von bereits bestehenden Belastungen im Grundbuch.

Kalkulieren Sie bei den Notar-Gebühren einschließlich der Gerichtskosten ungefähr zwei Prozent des im Vertrag angegebenen Kaufpreises ein. Bei einem Preis von 350.000 Euro sind dies 7.000 Euro inklusive der Grundbuchkosten.

Grunderwerbssteuer: Beim Immobilienkauf müssen Sie in Deutschland eine Grunderwerbssteuer zahlen. Erst wenn Sie diese Steuer beglichen haben, wird die Eintragung ins Grundbuch vollzogen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist in den Bundesländern unterschiedlich festgelegt. Sie kann bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis betragen. In unserem Rechenbeispiel sind das 22.750 Euro Zusatzkosten.

Die gesamten Nebenkosten betragen somit 55.750 Euro, womit sich Ihr anfänglicher Kaufpreis von 350.000 Euro auf 405.750 Euro erhöht.

Auch Kosten für Umzug und Möbel berücksichtigen

Zusätzlich zu den vorgenannten Nebenkosten sollten Sie prüfen, ob weitere Kosten wie zum Beispiel für Umzug, Sanierung, Umbaumaßnahmen oder Möbel anfallen. Auch diese im ersten Blick unrelevanten Ausgaben gehören bei einem Wohnungs- oder Hauskauf mit in die Gesamtkalkulation hinein und runden letztendlich den Kaufpreis realistisch ab.

Ihr Bankberater kann Ihnen hierbei hilfreich zur Seite stehen und mit Ihnen den eigentlichen Finanzierungsbedarf ermitteln. Das empfiehlt auch Oliver C. Lange von der Santander Bank, eine Zweigniederlassung der Santander Consumer Bank: „Zu Beginn der Finanzierungsplanung wird im Beratungsgespräch mit dem Kunden eine Finanzanalyse erstellt, die auch eine Gesamtkostenrechnung enthält. Die Höhe der entsprechenden Kostenbestandteile werden im Beratungsgespräch gemeinsam erläutert.“

Fazit:
Der angegebene Kaufpreis einer Immobilie ist also nur die Spitze des Eisbergs. Darunter liegen eine Menge zusätzlicher Kosten verborgen, die Sie vor Abschluss des Kaufvertrages ermittelt haben sollten. Nur die Summe aller Ausgaben ergibt den realen Anschaffungspreis. Ansonsten kann es im Nachhinein ein böses Erwachen geben.
Tipp: Um die Finanzierungskosten bei Ihrem Hauskauf möglichst gering zu halten, sollten Sie die Angebote mehrerer Banken vergleichen. Unser Vergleich Baufinanzierung hilft Ihnen dabei:
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 10 Jahre
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Datenstand: 17.01.2017
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