Max Geißler
Ein Beitrag von Max Geißler, 04.02.2016

Anschlussfinanzierung Darauf sollten Sie achten

Viele Eigent√ľmer schlie√üen blind eine Anschlussfinanzierung bei ihrer Bank ab. Dabei k√∂nnen bereits kleine Konditionsunterschiede zu erheblichen Mehrkosten f√ľhren.
Anschlussfinanzierung Darauf sollten Sie achten

Bei der Anschlussfinanzierung lohnt sich ein Blick zur Konkurrenz

Dank der aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen d√ľrfte das Prolongationsangebot der Hausbank zwar deutlich besser ausfallen als beim Erstkredit, doch andere Kreditinstitute liegen vielleicht darunter. Au√üerdem sollte man angesichts des niedrigen Zinsniveaus rechtzeitig pr√ľfen, ob es sich nicht lohnt, den Folgekredit Jahre im Voraus abzuschlie√üen. Spezielle Darlehen erlauben es, die Minizinsen auf Vorrat zu sichern. Wie funktioniert das und worauf ist bei der Kreditsuche zu achten?

Kreditrate bei der Anschlussfinanzierung 

Die im Vergleich zum Erstkredit niedrigere Darlehenssumme sowie die in den vergangenen Jahren deutlich gesunkenen Zinsen eröffnen Spielräume, die Kreditrate zu senken. Doch dies ist häufig nicht empfehlenswert, da der Schuldenabbau dadurch verzögert wird. Wer die monatliche Belastung des Erstkredits problemlos schultern kann, der sollte die aktuelle Monatsrate auch bei der Anschlussfinanzierung beibehalten Рzumal in der Regel das Einkommen inzwischen höher liegt als bei Abschluss des Erstdarlehens.

Mein Tipp zur Anschlussfinanzierung : Wenn Sie die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung investieren, sparen Sie Kreditzinsen und bauen ihre Schulden schneller ab.

In Verbindung mit den derzeitigen Minizinsen l√§sst sich der Tilgungssatz bei der Anschlussfinanzierung deutlich aufstocken. L√§uft beispielsweise ein Zehnjahresdarlehen aus, das mit einem Prozent Anfangstilgung begonnen und bei dem hin und wieder Sondertilgungen geleistet wurden, d√ľrfte die Tilgungsh√∂he bei Auslaufen des Erstkredits zwei bis drei Prozent erreicht haben. Beh√§lt man die Ratenh√∂he bei der Anschlussfinanzierung bei, sollte unter aktuellen Zinsbedingungen ein Tilgungssatz von vier oder gar f√ľnf Prozent kein Problem sein.

Vorteile f√ľr Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung

Wer statt mit einem mit vier Prozent Anfangstilgung die Anschlussfinanzierung startet, der verk√ľrzt bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent die Darlehenslaufzeit um fast 25 Jahre. Statt in 43 ist der Kredit nach knapp 18 Jahren getilgt. Zwar erh√∂ht sich die monatliche Kreditrate, daf√ľr sinken die Zinskosten deutlich ab. Vier Prozent Anfangstilgung verringern den Zinsaufwand um knapp zwei Drittel - das gilt f√ľr alle Kreditbetr√§ge.


 
H√∂here Tilgung verk√ľrzt Kreditlaufzeit der Anschlussfinanzierung
 
 
Anfangstilgung 
 
1%     
2% 
3 %                
4 %
Darlehensbetrag
                               100.000 Euro
Sollzins
                                  3,5 Prozent
monatliche
Kreditrate
375,00 Euro
458,33 Euro
541,67 Euro
625 Euro
Zinskosten
gesamt
ca. 93.600 Euro
ca. 59.000 Euro
ca. 44.000 Euro
ca. 35.000 Euro
Laufzeit
42 Jahre,
12 Monate
28 Jahre,
11 Monate
22 Jahre,
1 Monat
17 Jahre,
11 Monate
Quelle: eigene Berechnungen

Tilgungssatzwechsel bei der Anschlussfinanzierung

Immer mehr Kreditinstitute erm√∂glichen Anschlussfinanzierungen, bei denen man den anf√§nglich gew√§hlten Tilgungssatz w√§hrend der Zinsbindungsfrist ver√§ndern kann. Dies ist von Vorteil, wenn wider Erwarten die Eink√ľnfte zur√ľckgehen, etwa bei Verdienstausfall wegen der Geburt eines Kindes oder wegen Arbeitslosigkeit. Ist die Einkommensschw√§che beendet, erlaubt der Tilgungssatzwechsel dann das erneute Heraufsetzen der Tilgung.

Zu den Banken, die den Tilgungssatzwechsel ermöglichen gehören u.a.:
• ING-DiBa: bis zu zweimal kostenloser Wechsel w√§hrend der Kreditlaufzeit
• Sparda Bank Berlin: bis zu zweimal kostenloser Wechsel w√§hrend der Kreditlaufzeit
• Santander Bank: bis zu zweimal kostenloser Wechsel w√§hrend der Kreditlaufzeit
• Sparkasse Aachen: Kostenloser Tilgungssatz-Wechsel w√§hrend der Laufzeit zwischen einem und drei Prozent.

Zinsbindung bei der Anschlussfinanzierung

Läuft die Erstfinanzierung aus, stehen häufig noch 70 oder 80 Prozent Restschuld zu Buche. Um den hohen Restbetrag bis zum Ruhestand abzubauen, empfiehlt es sich, nicht nur die Tilgung bei der Anschlussfinanzierung zu erhöhen, sondern auch die Laufzeit entsprechend anzupassen. Als Faustregel gilt: Bis zum Renteneintritt sollte die Immobilie schuldenfrei sein, da das Einkommen in der Regel sinkt und hohe Kreditbelastun-gen nur schwer zu schultern sind.

Kritisch wird es, wenn die Anschlussfinanzierung im Ruhestand ausläuft und noch offene Kreditschulden vorhanden sind. Viele Banken tun sich schwer, Ruheständlern aufgrund des fortgeschrittenen Alters neue Immobilienkredite auszureichen.

Volltilgerdarlehen f√ľr die Anschlussfinanzierung w√§hlen

Ist man nach Auslaufen des Erstkredits um die 50 Jahre, sollte man versuchen eine komplette Anschlussfinanzierung auf die Beine zu stellen, damit das Objekt in zehn, zw√∂lf oder 15 Jahren abgezahlt ist. Eine M√∂glichkeit sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Dabei handelt es sich um klassische Hypothekendarlehen, die bis zur vollst√§ndigen Schuldenfreiheit laufen. Vorteil: Aufgrund hoher R√ľckzahlsicherheit f√ľr die Bank gew√§hrt diese meist ein oder zwei Zehntel zus√§tzlichen Zinsrabatt.
 

Variable Darlehen f√ľr die Anschlussfinanzierung nutzen

Bei der Suche nach der optimalen Zinsbindung f√ľr ihre Anschlussfinanzierung sollten Sie ber√ľcksichtigen, ob w√§hrend der Vertragslaufzeit mit gr√∂√üeren Geldzahlungen zu rechnen ist. L√§uft beispielsweise in sechs oder acht Jahren die Lebensversicherung aus oder stellen die Eltern oder Schwiegereltern das vorzeitige Erbe in Aussicht, dann empfiehlt es sich, den Betrag zur Schuldentilgung einzusetzen. √úberlegenswert ist in diesem Fall ein Kredit mit variablen Zinsen. Dieser erm√∂glicht unbegrenzte Sondertilgungen und somit das jederzeitige Kreditende.
 

Sondertilgungsrechte bei der Anschlussfinanzierung


Neben der monatlichen Tilgung helfen Sondertilgungen die Darlehensschuld schneller zu verringern. Dabei leisten Kreditnehmer je nach Kassenlage einmal im Jahr eine Extrazahlung innerhalb eines vereinbarten Rahmens. Arbeitnehmer verwenden daf√ľr gern Sonderzahlungen wie Weihnachtsgeld oder das 13. Monatsgehalt. Selbstst√§ndige legen h√§ufig Teile √ľberdurchschnittlicher Eink√ľnfte zur√ľck und zahlen sie einmal im Jahr auf das Hypothekenkonto ein.

Die Einsparung durch Sonderzahlungen ist signifikant. Ein zehnj√§hriges Hypothe-kendarlehen √ľber 150.000 Euro mit einem Nominalzins von 3,5 Prozent w√ľrde bei zwei Prozent Anfangstilgung normaler-weise knapp 29 Jahre laufen. Leistet man j√§hrlich 3.000 Euro Sondertilgung, verrin-gerte sich die Gesamtkreditlaufzeit um fast elf Jahre! Die Zinsersparnis betr√§gt gut 5.000 Euro.

Kostenlose Sondertilgung bei der Anschlussfinanzierung wählen

Kreditnehmer sollten allerdings sicher sein, dass sie das Sondertilgungsrecht auch wirklich nutzen. Denn berechnet die Bank daf√ľr einen Zinsaufschlag, verteuert sich unn√∂tig das Baudarlehen. Viele Geldh√§user erlauben inzwischen bis zu f√ľnf Prozent der Darlehenssumme j√§hrlich ohne Aufpreis als Sondertilgung einzuzahlen.
Gesamten Vergleich anzeigenBaugeld Betrag: 200.000 €, Laufzeit: 5 Jahre
  Anbieter gebundener
Sollzins
eff. Zins
 
1.
0,61%
0,61%
2.
0,68%
0,73%
3.
0,70%
0,70%
Datenstand: 02.12.2016
Sämtliche Angaben ohne Gewähr
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Max Geißler mein Name ist Max Geißler. Auf geldsparen.de k√ľmmere ich mich vor allem um die Themen Geldanlage, Altersvorsorge und Immobilien. Ich habe Politikwissenschaften studiert und bin als Journalist und Buchautor t√§tig.

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