Baufinanzierung Vergleich

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Datenstand: 13.09.2016
Sämtliche Angaben ohne Gewähr

Baufinanzierung

Für den Bau oder Kauf eines Eigenheims benötigen die meisten Menschen eine Baufinanzierung. Verschiedene Kreditformen stehen dafür bereit, zum Beispiel Bausparen, Förderdarlehen oder endfällige Darlehen. Die häufigste Art der Baufinanzierung ist das Hypothekendarlehen. Es bietet hohe Planungs- und Finanzierungssicherheit, und gewährt auch sonst viele Vorteile:

  • Günstige Zinsen: Da die Immobilie der Bank als Sicherheit dient, gewährt das Kreditinstitut sehr günstige Zinsen.
  • Hohe Sicherheit: Kreditnehmer genießen Planungssicherheit, weil die monatlichen Raten während der Darlehenslaufzeit gleich hoch sind.
  • Zinsgarantie: Die Kreditzinsen sind während der Zinsbindung fest. Das sorgt für kalkulierbare Kosten.
  • Freie Laufzeitenwahl: Die Dauer der Zinsbindung kann individuell vereinbart werden. Die Kreditlaufzeiten reichen von fünf Jahren bis zu mehreren Jahrzehnten.
  • Variable Kreditbeträge: Entsprechende Bonität vorausgesetzt, können Sie beliebig hohe Darlehensbeträge bei Ihrer Bank aufnehmen. Auch Vollfinanzierungen zu 100 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie sind möglich.
  • Flexible Tilgungshöhe: Die Anfangstilgung lässt sich frei wählen. Wünschen Sie eine schnelle Rückzahlung des Hypothekendarlehens, so vereinbaren Sie eine hohe Anfangstilgung. Viele Baufinanzierungen erlauben die Änderung der Tilgungsleistung während der Zinsbindung.
  • Baufinanzierung aufteilen: Die Aufteilung des Kreditbetrags auf mehrere Baudarlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen ist grundsätzlich möglich. Dadurch können Sie unter Umständen die Finanzierungskosten senken oder einzelne Kreditbausteine vorzeitig abzulösen.
  • Gebührenfreiheit: Hypothekendarlehen verursachen weder Abschluss- noch Kontoführungsgebühren. Die Kreditinstitute verdienen Geld durch die vereinnahmten Zinsen.
  • Sondertilgungsrecht: Fast jede Baufinanzierung erlaubt einmal im Jahr eine Extrazahlung zu leisten. Bei Hypothekendarlehen können Sie häufig bis zu fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr kostenfrei einzahlen, zum Beispiel bei Debeka, ING-Diba, Santander Bank und 1822 direkt. Für höhere Sondertilgungsrechte berechnen viele Institute einen kleinen Zinsaufschlag.
  • Variable Zinsen: In bestimmten Fällen lohnen Baukredite mit variablen Zinsen. Dies ist zum Beispiel in Hochzinsphasen sinnvoll, wenn mit sinkendem Zinsniveau gerechnet wird oder wenn Sie in naher Zukunft eine größere Geldzahlung erwarten. Variable Baufinanzierungen sind nämlich jederzeit vorzeitig rückzahlbar.

1. Baufinanzierung-Vergleich: So finden Sie den passenden Baukredit

Fast alle Banken und Kreditinstitute offerieren Baufinanzierungen. Die Kreditvergabe kann dabei aus Eigenmitteln erfolgen, wie dies zum Beispiel bei Allianz, Deutscher Bank oder ING-Diba der Fall ist. Immer öfter vermitteln die Geldhäuser auch Baukredite anderer Geldgeber, so etwa die Commerzbank oder die Targobank. Das kann Vor- und Nachteile haben: Positiv ist, dass die Finanzvermittler die Konditionen verschiedener Kreditanbieter vergleichen und ein möglichst günstiges Angebot auswählen. Negativ ist, dass Sie als Kreditnehmer nicht wissen, ob das gewählte Angebot wirklich das preiswerteste ist.

Um eine möglichst kostengünstige Baufinanzierung zu finden, sollten Sie stets einen umfassenden Konditionenvergleich vornehmen. Hilfe hierbei bietet der Geldsparen-Baufinanzierungs-Vergleich. Dieser zeigt über 130 Baufinanzierungsangebote von Banken, Sparkassen und Versicherungen. Außerdem finden Sie eine Vielzahl weiterer Informationen wie den Effektivzins, die Monatsrate, die Beleihungsgrenze und Sondertilgungsrechte.

Kreditraten-Rechner: Mit unserem Baufinanzierungs-Vergleich können Sie ihre monatliche Kreditrate ermitteln. Geben Sie dazu einfach den gewünschten Kreditbetrag, die Kreditlaufzeit und die Anfangstilgung in den Rechner ein und schon sehen Sie, wie hoch die Kreditrate bei den unterschiedlichen Banken ausfällt.

Diese Informationen finden Sie im Geldsparen-Baufinanzierungs-Vergleich

  • Anbieter: Bank, Sparkasse oder Kreditinstitut
  • Kreditvermittler: Ein "V" hinter dem Anbieter zeigt an, dass diese Bank auch Baukredite fremder Anbieter vermittelt.
  • den aktuell gültigen Sollzins und Effektivzins
  • Kreditrate: Die monatlich anfallende Kreditrate
  • Ersparnis: Die jährliche Kostenersparnis gegenüber dem schlechtesten Baufinanzierungsangebot
  • Art der Kondition: ob Online- oder Filial-Kondition
  • Produktcheck: Unsere Bewertung der Baufinanzierung, fünf Sterne ist die Höchstnote
  • Den Link zur Bank, um ein Baufinanzierungsangebot einzuholen.


Zusätzliche Hintergrundinformationen im Geldsparen-Baufinanzierungs-Vergleich

Für weitere Informationen zur gewünschten Baufinanzierung klicken Sie einfach auf den jeweiligen Anbieter oder auf das (i) in der Spalte "Details". Sie erfahren unter anderen:

  • den Mindest- und den möglichen Höchstkreditbetrag bei diesem Anbieter
  • bis zu welcher Beleihungsgrenze der ausgewiesene Zinssatz gilt
  • ab welchem Monat Bereitstellungszinsen fällig werden und wie hoch diese sind
  • ob Schätzkosten anfallen
  • welche Sondertilgungsrechte diese Baufinanzierung beinhaltet
  • ob persönliche Beratung bei diesem Anbieter möglich ist
  • die Kontaktnummer des Anbieters für telefonische Auskünfte
  • ein Tableau mit weiteren Baufinanzierungsangeboten der Bank

2. Baufinanzierung-Zinsen: Auf diese Punkte kommt es an

Unterschied Sollzins – Effektivzins

Zinsen sind nicht gleich Zinsen. Manches Kreditangebot weist den Sollzins aus, manches den Effektivzins. Obwohl der Zinsunterschied auf den ersten Blick sehr gering ist, kann die Wirkung gewaltig sein. Die Sollzinsen sind quasi der Nettopreis des Baudarlehens. Sie zeigen die reinen Zinskosten ohne Nebenkosten. Erst der Bruttopreis beinhaltet aber sämtliche Kreditkosten, und dies weist der Effektivzins aus. Der Effektivzins enthält einerseits mögliche Bearbeitungsgebühren und andererseits die Art der Verrechnung von Tilgungsleistungen. Weil die Bank die geleisteten Tilgungsanteile innerhalb der Kreditrate nur peu à peu verrechnet, zahlen Sie für einen gewissen Zeitraum Zinsen für bereits getilgte Kreditanteile. Die dadurch entstehende, leichte Verteuerung der Baufinanzierung ist ebenfalls im Effektivzins enthalten.

Wechselspiel Zinsniveau und Zinsbindung

Die Länge der Zinsbindung ist ein entscheidendes Kriterium bei der Baufinanzierung. Sie legt fest, wie lange der bei Vertragsschluss geltende Zinssatz garantiert ist. In der Regel entspricht die Zinsbindung der Kreditlaufzeit. Möglich sind Zinsbindungen von fünf Jahren bis zu 40 Jahren, etwa bei Allianz Baufinanzierung. Abweichend davon sehen manche Baufinanzierungen bestimmte Laufzeiten vor, gewähren aber innerhalb der Laufzeit nur kürzere Zinsbindungsfristen. Beispielhaft seien hier die Förderkredite der KfW Bank genannt. Dort können Sie einen Baukredit über 30 Jahre vereinbaren, die Zinsen werden aber höchstens für zehn Jahre festgeschrieben.

Viele Immobilienkäufer glauben, die optimale Baufinanzierung habe eine Zinsbindung von zehn Jahren. Doch das stimmt nicht. Die Zinsbindung orientiert sich neben der gewünschten Tilgungsgeschwindigkeit stark am aktuellen Zinsniveau. Bei sehr niedrigen Darlehenszinsen ist es in der Regel ratsam, längere Zinsbindungsfristen zu wählen. Denn eine Baufinanzierung über 20 oder 30 Jahre sichert langfristig die günstigen Kreditkonditionen und schafft Planungssicherheit. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass die Hypothekenzinsen in der Zukunft steigen. Nachteile sind mit langen Kreditlaufzeiten kaum verbunden, denn nach zehn Jahren besitzen Sie ein Sonderkündigungsrecht. Umgekehrt gilt: Befinden sich die Hypothekenzinsen auf hohem Niveau, sollten Sie eher kurze Kreditlaufzeiten wählen und auf sinkende Zinsen hoffen. Dann wird der baldige Anschlusskredit preiswerter.

Zusammenhang von Zinssatz und Eigenkapital

Eigenkapital ist zwar keine Bedingung für eine Immobilienfinanzierung, aber es bringt finanzielle Vorteile. Es gilt die Faustregel: Je höher der Eigenkapitalanteil an der Baufinanzierung, desto geringer der Finanzbedarf und desto günstiger die Zinskosten. Denn bei hohem Eigenkapital sinkt das Risiko für die Bank, dies honoriert sie mit günstigen Zinsen. Finanzierungen ohne oder mit geringen Eigenmitteln sehen Banken ungern, da sie riskant sind und die Gefahr der Überschuldung des Kreditnehmers besteht. In diesem Fall drohen Zinsaufschläge, bei ungenügender Bonität lehnt die Bank die Kreditvergabe ab.

40-Prozent-Regel: Die Risikozuschläge sind je nach Höhe des Finanzierungsbedarfs gestaffelt: Den günstigsten Zinssatz erhalten Sie, wenn Sie mindestens 40 Prozent der Anschaffungskosten aus eigener Tasche bezahlen können und höchstens 60 Prozent Kredit für die Baufinanzierung brauchen. Benötigen Sie einen höheren Darlehensanteil, steigen die Zinsen rasch an. Je zehn Prozent höherem Kreditanteil berechnen Banken 0,1 bis 0,3 Prozent Zinsaufschlag. Nachteil: Die Darlehenskosten verteuern sich rapide.

3. Baufinanzierung-Tilgung: Anfangstilgung an Zinsniveau orientieren

Zu Beginn jeder Baufinanzierung müssen Sie sich für eine bestimmte Tilgungsrate entscheiden, mit der das Darlehen zurückgeführt wird. Bei einer Anfangstilgung von 1,0 Prozent, wird der Baukredit im ersten Jahr um exakt 1,0 Prozent zurückgeführt. Da Sie mit jeder Ratenzahlung ein kleines Stück des Baukredits tilgen, verringert sich peu à peu der Anteil der Zinskosten an der Kreditrate, im Gegenzug wächst der Tilgungsanteil. Gegen Ende der Baufinanzierung besteht die Kreditrate fast nur noch aus Tilgungsanteil, der Zinsanteil tendiert gegen Null.

Die Geschwindigkeit, mit der der Tilgungsanteil wächst, wird entscheidend von der Höhe der Kreditzinsen beeinflusst. Sind die Zinsen hoch, ist die Ersparnis je geleisteter Ratenzahlung höher als bei niedrigen Bauzinsen. Folge: Die Tilgung des Hypothekenkredits geht schneller voran als bei Niedrigzinsen.

Beispiel: Eine Baufinanzierung über 100.000 Euro startet mit jeweils 2,0 Prozent Anfangstilgung. Bei zwei Prozent Sollzins dauert die Rückzahlung gut 34 Jahre bis zur völligen Schuldenfreiheit. Beträgt der Sollzins 3,0 Prozent ist der Baukredit nach gut 30 Jahren abgezahlt. Bei 4,0 Prozent Sollzins ist bereits nach gut 27 Jahren Schluss.

Was bedeutet das für Sie? In Tiefzinsphasen sollten Sie die Tilgungsrate nicht zu klein wählen. Ansonsten zieht sich die Baufinanzierung unnötig in die Länge und kostet viel Geld. Stellen Sie die Finanzierung so ein, dass Sie spätestens mit Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei sind.

Baufinanzierung mit flexibler Tilgung

Früher mussten sich Immobilienkäufer entweder für Zinssicherheit oder für Flexibilität entscheiden. Wer sich für Sicherheit entschied, war nicht immer gut beraten. Feste Rückzahlungsmodalitäten können Kreditnehmer bei finanziellen Engpässen in die Klemme bringen. Heute gibt es zum Glück Baufinanziereungen mit veränderbarem Tilgungssatz. Dadurch können Sie in klammen Zeiten die Tilgung bis auf ein Prozent der Kreditsumme herabsetzen. Läuft es finanziell wieder besser, setzen Sie die Tilgungsrate wieder herauf.

Auf Kosten achten: Manche Kreditinstitute berechnen für die Möglichkeit der Tilgungsänderung Zusatzzinsen auf die aktuellen Zinskonditionen. Einige Versicherer und Direktbanken verzichten jedoch auf diesen Aufschlag. Häufig bleiben zwei- oder drei Tilgungswechsel während der Zinsbindung gebührenfrei, so etwa bei der Victoria Versicherung, der Hannoverschen Leben und der ING-Diba.

Sondertilgung: Je früher, desto besser

Neben der monatlichen Tilgung können Sie einmal im Jahr eine Extrazahlung auf ihr Darlehenskonto leisten. Die Sonderzahlung ist vorab schriftlich anzukündigen. Sie schlagen zwei Fliegen mit einer Klappe: Die Extrazahlung verkürzt die Kreditlaufzeit und spart zusätzlich jede Menge Zinsen. Wenn Sie zum Beispiel bei einer zehnjährigen Baufinanzierung über 200.000-Euro zu fünf Prozent Sollzinsen nach fünf Jahren 10.000 Euro sondertilgen, verringern sich die fälligen Zinszahlungen um 2.800 Euro. Die Gesamtlaufzeit des Baukredits sinkt um 3,5 Jahre. Fließt die Sondertilgung früher, können Sie noch mehr sparen: Überweisen Sie bereits nach zwei statt nach fünf Jahren die Sondertilgung, verringern sich die Zinszahlungen sogar um 4.800 Euro und die Baufinanzierung um mehr als vier Jahre.

Tipp: Achten Sie darauf, dass die Bank keinen Zinsaufschlag für die Sondertilgungsoption fordert. Beispiele für bundesweite Anbieter sind unter anderem 1822 direkt, ING-Diba, Augsburger Aktienbank und Santander Bank. Auch regionale Kreditinstitute bieten diesen Service, etwa die PSD Bank Rhein-Ruhr und die Sparkasse Dortmund.

4. Baufinanzierung vorzeitig kündigen: Nur in Ausnahmefällen möglich

Die Kündigung eines Baukredits ist nur zulässig, wenn die Immobilie verkauft wird oder die Bank einen weiteren Kredit verweigert und das Objekt von einer anderen Bank als Sicherheit benötigt wird. Nur in diesen Ausnahmefällen können Sie mit einer Frist von sechs Monaten die Baufinanzierung ablösen, in allen anderen Fällen nicht. Regulär sind Hypothekendarlehen erst zum Ende der Zinsbindungsfrist kündbar, spätestens aber nach zehn Jahren.

Das Problem: Möchten Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig kündigen, muss erstens die Bank zustimmen und zweitens sind hohe Kosten fällig. Neben der Restschuld berechnen die Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung – und die fällt saftig aus. Bis zu 20 Prozent der Restschuld sind keine Seltenheit. Die Stornogebühr soll die Bank für entgangene Zinszahlungen entschädigen, mit denen sie aufgrund der Laufzeit der Baufinanzierung kalkuliert hat.

5. Baufinanzierung und Steuern: Nur Kapitalanleger profitieren

Steuerlich gesehen erzielen Sie als Eigennutzer Ihrer Immobilie keine Vorteile aus der Baufinanzierung. Weder die Zinszahlungen noch die Tilgungsleistungen sind steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme besteht für Selbstständige und Freiberufler mit Arbeitszimmer, Praxis oder Kanzlei im eigenen Haus. Sie können die geleisteten Zinszahlungen anteilig der beruflich genutzten Räumlichkeiten beim Finanzamt geltend machen. Etwas anderes gilt, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird. In diesem Fall können Sie sämtliche Zinsen der Baufinanzierung in Ihrer Steuerklärung geltend machen. Allerdings sind auch sämtliche Einkünfte aus der Immobilie als Einnahme zu verbuchen.

6. Baufinanzierung-ABC: Die wichtigsten Begriffe rund um den Baukredit

Annuitätendarlehen: Bei dieser Kreditart zahlen Sie monatlich oder vierteljährlich eine gleich hohe Kreditrate. Dadurch ist die jährliche Belastung, die sogenannte Annuität, immer konstant.

Anschlussfinanzierung: Ist der Darlehensbetrag am Ende der Kreditlaufzeit nicht vollständig getilgt, benötigen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Die Folgefinanzierung kann auf verschiedene Weise erfolgen, etwa mittels Bausparvertrag, Hypothekenkredit oder Forward-Darlehen.

Bausparen: Bausparen besteht aus zwei Teilen, dem Kapitalaufbau und der Darlehensphase. Ihr Spargeld fließt in einen Topf, aus dem die Darlehen an potentielle Käufer vergeben werden. Der Finanzpool ermöglicht eine schnellere Kreditvergabe und damit einen zügigeren Immobilienerwerb als es der Einzelne aus eigener Kraft schaffen kann. Die Zinsen für die Darlehensphase werden zu Vertragsbeginn festgelegt. Dadurch führt Bausparen von Anfang an zu kalkulierbaren Raten und bietet Schutz gegen steigende Zinsen. Positiv: Sie können jederzeit kostenlose Sonderzahlungen leisten und so den Hauskredit zügig zurückführen.

Effektivzins: Gibt die jährliche Kostenbelastung des Baudarlehens inklusive Nebenkosten wieder.

Eigenkapital: Dies ist Ihr privates Geld, das Sie in die Baufinanzierung einbringen. Es kann beliebig hoch sein. Den noch offenen Betrag bis zum vollen Kaufpreis erbringt die Bank. Empfehlenswert sind 40 Prozent Eigenkapital, da die Bank bis zu 60 Prozent des Anschaffungspreises kostengünstig finanziert. Liegt der Anteil des Eigenkapitals unter der 40-Prozent-Grenze, wird meist ein Risikozuschlag in Form eines höheren Darlehnszinses fällig.

Forward-Darlehen: Mit dieser Art der Baufinanzierung sichern Sie sich günstige Zinsen auf Vorrat, falls Ihre Anschlussfinanzierung erst in einigen Monaten oder Jahren startet. Der vorzeitige Abschluss eines Folgekredits lohnt vor allem in Phasen mit niedrigen Zinsen. Bis zu fünf Jahre Vorlaufzeit sind möglich. Achten Sie darauf, dass kein oder nur geringes Bereitstellungsentgelt anfällt.

Hypothekenkredit: Hierbei handelt es sich um grundpfandrechtlich gesicherte Baudarlehen. Weil die Bank die Immobilie während der Kreditlaufzeit als Sicherheit besitzt, erhalten Sie als Kreditnehmer besonders günstige Kreditzinsen.

KfW-Förderung:
Sie können staatliche Förderdarlehen nutzen, um ihre Baufinanzierung zu optimieren. Zinsverbilligte KfW-Kredite beantragen Sie über die finanzierende Bank. Eine Komplettfinanzierung ist allerdings nicht möglich, da die KfW für den Wohneigentumserwerb maximal 50.000 Euro je Wohneinheit zur Verfügung stellt.

Kündigung: Jede Baufinanzierung hat eigene Kündigungsregeln. Langlaufende Hypothekendarlehen sind frühestens nach Ablauf von zehn Jahren kündbar. Variable Baukredite sind jederzeit rückzahlbar, ebenso Bauspardarlehen. Eine endfällige Baufinanzierung per Versicherungsvertrag ist nur in Ausnahmefällen kündbar.

Laufzeit: Jede Baufinanzierung hat eine bestimmte Laufzeit. Sie reicht von wenigen Jahren bis zu mehreren Jahrzehnten. Dabei gilt das Prinzip: Je länger die Laufzeit, desto höher der Kreditzins.

Restschuld: Viele Baufinanzierungen führen nicht zur kompletten Entschuldung. Häufig verbleibt eine Restschuld am Kreditende. Für den offenen Kreditbetrag benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Die Alternative sind sogenannte Volltilgerdarlehen.

Sollzins: Der Sollzinssatz ist der tatsächliche Kreditzins. Er gilt während der Zinsbindung und ist unveränderlich. Im Gegensatz dazu steht der Effektivzins, der weitere Kostenfaktoren der Baufinanzierung enthält.

Sondertilgung: Viele Baufinanzierungen erlauben einmal im Jahr eine Sondertilgung. Die Extrazahlung hilft, die Darlehensschuld zusätzlich zur regelmäßigen Tilgung zu verringern. Vorteil: Die Kreditlaufzeit wird kürzer, die Restschuld geringer und die insgesamt an die Bank zu zahlenden Zinsen mindern sich.

Tilgungssatz: Der Tilgungssatz bestimmt maßgeblich die Entschuldung von Baudarlehen. Allgemein gilt: Je höher die Tilgungsleistung, desto schneller führen Sie das Darlehen zurück. Bei Niedrigzinsen ist es sinnvoll, die Tilgung aufzustocken, um den Schuldenberg schneller abzutragen. Manche Banken gewähren bei hohem Tilgungssatz einen Zinsrabatt, weil die Rückzahlungssicherheit der Baufinanzierung steigt.

Volltilgerdarlehen: Diese Form der Baufinanzierung führt bei festgelegter Laufzeit und Zinsbindung zur vollständigen Entschuldung.

Zinsbindung: Die Zinsbindung beeinflusst die Kosten der Baufinanzierung. Je länger die Zinsbindung desto höher der Kreditzins und desto höher die Kreditkosten. Allerdings schafft eine lange Zinsbindung hohe Planungssicherheit. Gerade in Phasen niedriger Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung, weil Sie dadurch die günstigen Konditionen langfristig sichern. Bei hohem Zinsniveau gilt das Gegenteil.

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